Особенности учета земель в городских поселениях

В России выделяют два основных вида расселения: городское и сельское. Городское поселение связано с развитием городов, а сельское – сельских поселений (сел, деревень, хуторов, разъездов и др.). Несмотря на взаимосвязанное их развитие, они различаются по своим функциям, плотности населения, пространственной форме расселения.

Сельские поселения имеют меньшую плотность и непосредственно связаны с окружающими территориями – пашней, пастбищами, лесами, то есть местами трудовой занятости: сельскохозяйственным производством, лесным, охотничьим, водным, рыбным хозяйством, которая зависит от времени года и цикличности.

Критериями отнесения поселений к городскому типу являются: численность не менее 12000 человек, а рабочие и служащие должны составлять более 85% этого населения.

Строительные нормы и правила (СНиП) по размерам и численности выделяют следующие группы городов:

малые – менее 50 тыс. человек

средние – 50-100

большие – 100-250

крупные – 250-до одного миллиона

крупнейшие – свыше одного миллиона.

Город – это поселение с многообразными социально-экономическими функциями, с высокой плотностью населения, занятого во многих сферах деятельности: промышленность, наука, искусство, обслуживание, управление и др. Характер производственной деятельности городского населения практически не подвержен сезонным колебаниям. Города функционируют и развиваются по общим градостроительным принципам, важнейшим из которых является – четкое зонирование. Дифференциация городских территорий по характеру использования создает оптимальные условия труда, быта и отдыха горожан.

Процесс регулирования в таких социально-экономиче­ских системах — сложная задача, основной целью которой является:

полное и всестороннее обеспечение потребностей городской систе­мы в необходимых ресурсах при сохранении и воспроизводстве природного и экономического потенциала ее территории;

высокая концентрация материальных ресурсов, сложная социальная, экологическая обстановка, скоротечность изменения ее во времени, разноплановость решаемых задач (инженерные коммуникации, учет и распределение жилого фонда, развитие транспорта, размещение селитебной и промышленной зон и др.);

необходимость получения данных по объектам недвижимости, неразрывно связанных с территориями (здания, сооружения, инженерные сети), а также сведений по численности (плотности) населения, в том числе трудоспособного (социальный фактор);

многообразие входящих территориальных единиц, (районы, микрорайоны, зоны, кварталы, улицы) мелкоконтурность земельных участков, различающихся как по характеру их использования, так и по степени освоения (в черте каждого города имеются территории, используемые внегородскими землепользователями, нарушенные и неудобные земли, непригодные для застройки, с особым режимом использования в виде охранных зон, историко-архитектурных памятников);

земельные участки в населенных пунктах различны по местоположению в рельефе, плодородию почв, несущей способности грунтов, уровню грунтовых вод, следовательно, и по пригодности для ведения приусадебного хозяйства, озеленения, строительства;

отвод земель на местности, подготовка правоустанавливающих документов ведется, как правило, местными органами архитектуры и градостроительства. Участки отводятся на основе геодезических данных с использованием крупномасштабных планов (1:500-1:2000). Для их составления требуется высокая плотность пунктов геодезической основы (от 5 до 12 на 1 км²) и расположение подземных коммуникаций, представляющих один из наиболее трудоемких процессов в части отыскания местоположения прокладки, их инвентаризации.

Территория населенных пунктов характеризуется высокой концентрацией материальных ресурсов, сложной инженерной инфраструктурой и экологической обстановкой и развитием негативных инженерно-геологических процессов, многообразием земель различного целевого назначения, форм собственности и пользования, мелкоконтурностью земельных участков, наличием различных объектов недвижимости. При этом учет ведется с более высокой точностью (площадь измеряется в кв.м., планово-картографические материалы составляются в масштабе 1:500; 1:1000; 1:2000 или 1:5000).

Земельный участок в условиях города можно рассматривать как трехмерное понятие. Например, мост или эстакада, под ним — автостоянка, под автостоянкой — метро. В плане это одно землепользование, фактически — несколько. Т.е. в городских условиях можно выделить три уровня землепользования: надземный, наземный и подземный.

Городские земли обладают правовым режимом, отличным от режимов иных категорий земель, и должны использоваться в интересах города и его жителей. Отношения в области создания систем расселения, градостроительного планирования, застройки, развития инженерной и транспортной инфраструктур, рационального природопользования, охраны, организации благоприятной для проживания среды регламентируются Градостроительным кодексом.

Ведомственность при ведении учета, сбора, систематизации, оценки в использовании земельных участков (ведомственные базы данных). Отдельные функции городского кадастра выполняют различные службы. Бюро технической инвентаризации (БТИ) – собирают, обрабатывают и накапливают данные об индивидуальной застройке. Геодезические службы управления архитектуры и градостроительства – собирают, хранят, выдают топографические, инженерно-геологические, проектные данные. Управления (отделы) по благоустройству, транспорту – оценивают состояние транспортного движения. Отдельные организации (ЖЭУ, ДУ, КЭТЧ) непрерывно следят за состоянием жилищного фонда, подземных сетей (водопровод, канализация, теплофикация) ремонтируют и реконструируют их.

Земельный кадастр городов представляет собой банк необходимой и достоверной информации, характеризующей правовое, природное и экономическое состояние территорий, а также других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей. Он предусматривает регистрацию землевладельцев и землепользователей, количественный учет, бонитировку почвенного покрова, оценку градостроительной ценности, экономическую (денежную) оценку земель.

Он представляется тремя группами объектов и явлений городской среды:

природные ресурсы – земельные участки, зеленые насаждения, водные поверхности, грунты;

инженерная инфраструктура – здания и сооружения, инженерные сети, улицы, дороги;

социальные, экологические, экономические явления, вызываемые деятельностью объектов в рамках городской территории (экология, медицина, транспорт, сфера обслуживания).

Комплекс кадастровых работ на городских территориях включают:

сбор и обработку кадастровых данных об объектах и явлениях городской среды на основе материалов аэрофотосъемки, наземных съемок с применением спутниковых приемников, электронных тахеометров;

выделение в пределах городской черты элементов территориально-архитектурной структуры города и учетных единиц;

регистрация пользователей данной учетной единицы;

количественный учет (площадь, размеры, число входящих единиц);

качественная оценка объектов (материал, состояние, год начала эксплуатации, физико-химический состав грунтов);

экономическая оценка (стоимость, цена).

Процесс регистрации землепользователей включает сбор, обработку и хранение данных о том, на каком основании и условиях, в каком размере земля предоставляется в собственность, владение или пользование. Основанием для регистрации вновь образованного землепользования служат: постановление администрации об отводе земельного участка; результаты вынесения на местность границ участка и красных линий застройки; документы, удостоверяющие право на владение или пользование землей.

По данным, полученным после вынесения на местность границ участка землепользования (координаты поворотных точек), его наносят на дежурный кадастровый план квартала (района). Происходящие в процессе хозяйственной деятельности изменения в использовании городских земель (в размерах, составе землепользования, характере использования) отражаются в кадастровой документации в порядке текущей регистрации.

Количественный учет (инвентаризация) проводится с целью получения данных по фактическому состоянию и использованию городских земель и предусматривает:

выявление и учет всех собственников, землепользователей (землевладельцев) с фиксацией сложившихся границ, занимаемых участков;

выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель и принятия по ним решений;

составление предложений и проектов по установлению границ землепользований и городской черты, вынос и закрепление их на местности;

обеспечение регистрации прав собственности, владения, пользования, аренды и выдачи документов на землю;

обеспечение создания банка данных на бумажной основе и магнитных носителях;

решение спорных вопросов по границам земельных участков;

организация постоянного контроля за использованием и охраной земель.

Комплексность и системность информации об объектах и явлениях городской территории. Например, выделение земельного участка для строительства или другой хозяйственной деятельности, проведение строительных работ на нем, эксплуатация объектов, расположенных на этом участке, реконструкция и благоустройство требуют взаимодействия техногенных процессов с природной средой.

В настоящее время отмечается резкое увеличение информации о состоянии и развитии городской среды, а также значительный земельный оборот и рост операций, связанных с землей. Все это потребовало создания единой (целостной) системы управления процессами сбора, обработки, систематизации, хранения, обновления, передачи данных о правовом, природном, хозяйственном, экономическом положении городских земель на основе информационных технологий. Информацию, полученную по результатам обследований, инвентаризации обрабатывают на ЭВМ, редактируют, приводят в единую систему координат и формируют информационный файл. Их объединяют в базы данных кадастрового банка, который обеспечивает целостность и сохранность, возможность доступа и открытость для расширения информации.

Вопросы для самоконтроля