Пример. Организация А заключила с организацией Б договор купли‑продажи объекта недвижимости

Организация А заключила с организацией Б договор купли‑продажи объекта недвижимости. Акт приемки‑передачи подписан 14 ноября 2007 года. Документы переданы на государственную регистрацию 2 февраля 2008 года. В настоящий момент государственная регистрация права еще не совершена.

Организация А не признает в бухгалтерском и налоговом учете доход от реализации основного средства до момента перехода права собственности на него (см. письмо Минфина России от 28.09.2006 № 07‑05‑06/241), однако она списывает объект с учета ввиду того, что он передан по акту покупателю, начисляет НДС по сделке и перечисляет его в бюджет, оформляя следующие проводки:

С момента передачи здания покупателю по акту приемки‑передачи продавец прекращает уплачивать в отношении этого объекта налог на имущество, несмотря на то что здание все еще принадлежит ему. Ввиду того что данное знание не учитывается у продавца в составе основных средств, объекта налогообложения не возникает (ст. 374 НК РФ).

На дату государственной регистрации права собственности на здание за приобретателем организация А списывает расходы на продажу и признает доход в бухгалтерском и налоговом учете, оформляя следующие проводки:

В аналогичном порядке право собственности, например на предприятие, переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (ст. 564 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК РФ). Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, то до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

А вот регистрация транспортных средств не связана с переходом прав собственности на них. Поэтому независимо от даты постановки на учет автомобиля в ГАИ‑ГИБДД на нового собственника доход от реализации такого объекта признают на дату его передачи покупателю (см. письмо Минфина России от 20.11.2007 № 03‑03‑06/1/816).

Своя специфика признания доходов по датам имеется и у договоров мены.

В силу ст. 570 ГК РФ если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами.

Иными словами, пока товар передан только одной из сторон, право собственности сохраняется у каждого участника сделки именно на свой товар. Товар, переданный контрагенту, право собственности по которому сохраняется за передающей стороной, учитывается у получившей стороны на счете 002 «Товарно‑материальные ценности, принятые на ответственное хранение». У передающей стороны такой товар числится в составе товаров, отгруженных на счете 45.

По мере выполнения сторонами обязательств по договору в учетных регистрах производятся следующие записи: товары (работы, услуги), поступившие по бартерной операции, право собственности на которые перешло, приходуются по дебету счетов производственных запасов, товаров или других счетов в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Одновременно на стоимость товаров (работ, услуг) уменьшается задолженность по счету 60 (или 76) в корреспонденции с кредитом счета 90 или 91 «Прочие доходы и расходы».

Товары и иное имущество, реализованные по товарообменной операции, отражаются по кредиту счетов продаж (прочих доходов/расходов) в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или 76 в размере стоимости товаров (работ, услуг), предусмотренной условиями бартера. Одновременно в дебет счетов продаж (прочих доходов/расходов) списывается себестоимость отгруженной организацией продукции (выполненной работы, оказанной услуги), товаров, основных средств и иного реализованного имущества в корреспонденции с соответствующими счетами учета этих ценностей.

Финансовый результат от вышеуказанной операции формируется по мере выполнения договора мены (единовременно или поэтапно в зависимости от условий договора) и списывается на счет 90, субсчет 9 (91, субсчет 9).

При обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69).

При реализации товаров (работ, услуг) по договору комиссии (агентскому договору) налогоплательщиком‑комитентом (принципалом) датой получения дохода от реализации признается дата реализации принадлежащего комитенту (принципалу) имущества (имущественных прав), указанная в извещении комиссионера (агента) о реализации и (или) в отчете комиссионера (агента) (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В силу ст. 999 ГК РФ по исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет. Статья 1008 ГК РФ устанавливает порядок отчета агента о ходе выполнения сделки. Однако налоговое законодательство (ст. 316 НК РФ) конкретизирует сроки подачи отчета: комиссионер обязан в течение трех дней с момента окончания отчетного периода, в котором произошла такая реализация, известить комитента о дате реализации принадлежавшего ему имущества, то есть отчет должен составляться и передаваться комитенту ежемесячно (независимо от условий договора).

Именно на основании отчета налогоплательщик‑комитент (принципал) определяет сумму выручки от реализации на дату реализации (ст. 316 НК РФ) и формирует налоговую базу по НДС.

Форма отчета комиссионера может быть разработана сторонами договора и утверждена в качестве приложения к этому договору. В любом случае этот первичный документ должен содержать следующие реквизиты:

– название документа;

– дату составления документа;

– название организации‑посредника;

– содержание операции (отгрузка товаров покупателю, поступление выручки);

– количество, цену и общую сумму товаров, отгруженных покупателям посредником;

– данные о состоянии расчетов между посредником и покупателями (если у комитента НДС начисляется «по оплате»);

– сведения о расходах посредника, которые комитент должен возместить;

– сумму комиссионного вознаграждения;

– наименование должностей лиц, которые составили документ, и их личные подписи.

О возникших у комитента (принципала) возражениях по отчету он должен сообщить комиссионеру (агенту) в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым (ст. 999 и 1008 ГК РФ).

По требованию комитента, имеющего возражения по отчету, комиссионер обязан представить данные о сделках, заключенных во исполнение комиссионного поручения (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85).

Датой получения дохода у налогоплательщика, применяющего кассовый метод, признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, поступления иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашение задолженности перед налогоплательщиком иным способом (ст. 273 НК РФ).