Процедура оценки недвижимости методом прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации методом Ринга, Инвуда

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитали­зации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации до­хода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента капитализации.

3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

, где С — рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вло­женный капитал и норму возврата капитала: R = i + Н_в.к., где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Н_в.к – норма возврата капитала. Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционно­го анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Инвуда;

3) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

• остаточный срок службы недвижимости;

• ставка доходности недвижимости;

• безрисковая ставка доходности.

● Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предпо­лагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется но формуле Н_в.к = 1 / n, где Н_в.к – норма возврата капитала; п – остаточный срок службы недвижимости.

● Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в дан­ном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижи­мостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования воз­вращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпав­ших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвести­ционному климату. , Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходи­мо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функ­цию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора факто­ра учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

Например, рассмотрим, как рассчитать коэффициент капитали­зации на основе метода Инвуда, если ставка дохода инвестора – 15 %, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости – 30 лет: