Инвестиции в инсулы и спекуляции

Спекуляция, наряду со спросом на жильё в Риме и высокими ценами на участки под строительство, имела значительное влияние на дороговизну столичных квартир.

Страбон писал о том, что в Риме «строятся непрерывно по причине обвалов, пожаров и перепродаж, которые происходят тоже непрерывно. Эти перепродажи являются своего рода обвалами, вызванными по доброй воле: дома по желанию разрушают и строят наново»^[150]. Владельцы участка пытались выстроить недорогой многоквартирный дом и быстро получить доход от съёма, сдав его за более высокую арендную плату или же выстроив на месте инсулы роскошный особняк^[24].

По закону хозяин обязан был вернуть съёмщику дома внесённую аренду и добавить к ней деньги, которые арендатор рассчитывал получить за квартиры и которых лишился с выездом жильцов. Хозяин также должен был возместить ущерб съёмщику, если он сдал квартиры с целью наживы, зная, что ветхий дом нужно сносить^[151].

Особенно выгодным предприятием являлась спекуляция готовым строительным материалом, прежде всего камнем и кирпичом: инсулу по желанию хозяина сносили, а строительные материалы выгодно распродавали. В 44 году указом было запрещено продавать городские дома «negotiandi causa» — «по соглашению сторон». Этот запрет был узаконен и в других городах — Таренте, Малаке, колонии Colonia Iulia Genetiva Urbanorum. После обрушений или пожаров некоторые предприимчивые римляне скупали у хозяина пострадавшего дома по сходной цене участок. На месте сгоревшего дома строились новые инсулы или особняки. По словам Плутарха, таким образом в руках Красса оказалось около половины земельной площади в Риме^[24].

Капиталовложения в даже солидно выстроенную инсулу могли стать рискованными из-за ветхих соседних построек. Хозяин инсулы также хотел поскорее вернуть вложенные в дом деньги, поэтому не имел долгосрочного интереса к отдельной инсуле^{[K 26]}. Несмотря на пожары и обвалы, владение инсулами было очень выгодным вложением денег, приносившим хорошие доходы, хотя и не все, учитывая многочисленные опасности, в том числе и нестабильную политическую ситуацию, вкладывали деньги в городское строительство. Состоятельные римляне с хорошими связями даже извлекали выгоду из пожара или обрушения инсулы, так как их друзья оказывали им в этом случае значительную финансовую поддержку, окупавшую потерю недвижимости.

Единичные попытки, например, императора Нерона^[152], предложившего жителям с латинским правом римское гражданство, при условии, если они вложат капитал в римские инсулы, не улучшили ситуацию с жильём в столице.

По мнению некоторых историков, архитектурные традиции имперского Рима можно было наблюдать в итальянских городах XIX и даже XX века^[153]. На фото: вид неаполитанского района Санта-Лучия, около 1895 года

Строительство инсулы в Риме в I веке н. э. стоило, по некоторым подсчётам, около 100 тысяч сестерциев^[154]. В своих письмах Цицерон указывает на то, что ежегодный доход с одной из его инсул составлял 80 тысяч сестерциев^[155].

Посредники и съёмщики зачастую извлекали выгоду из последующего поднаёма. Некоторые посредники снимали весь дом и затем предлагали для аренды отдельные этажи, съёмщики этих этажей, в свою очередь, сдавали уже отдельные квартиры. Съёмщики квартир затем за огромные деньги сдавали отдельные комнаты или углы. Для пересъёмщиков домов и квартир прибыль могла составить около 20—33 %^[156].

Инсула в истории и культуре[

Инсулы являются примером градостроительного искусства древнего Рима, они строились в крупных и быстроразвивающихся городах римского государства.

В Помпеях было построено лишь несколько домов такого типа, и, вероятно, если бы город не был разрушен в 79 году, его бы постепенно перестроили в архитектурном стиле Остии^[157] — на смену домам с атрием пришли бы многоэтажные инсулы.

В позднеантичный период отдельные инсулы стали перестраиваться в роскошные домусы, например, один из домов, раскопанный недалеко от фонтана Треви в Риме, или инсулы наЦелии. Сходная ситуация была и в Остии: некоторые крупные остийские инсулы стали приходить в запустение уже в конце III века, при этом особняки-домусы стали заново перестраиваться^[158].

О судьбе античных инсул Рима в раннее Средневековье известно очень мало^[159]. В 40 — х годах XX века возникло предположение, что типичные средневековые дома смастерскими (итал.)русск. на первом этаже и жилыми помещениями этажами выше, были построены на основе античных жилых домов. До сих пор, однако, средневековые дома такого типа в Риме, в которых бы заново использовались античные инсулы, не были обнаружены^[159]. Точно известно лишь о некоторых инсулах времён империи, которые стали частью последующих средневековых построек^[160], например, в качестве фундамента для раннехристианских церквей. Так, инсула с 11 торговыми лавками у подножия Палатина, датируемая II—III веками, была позднее встроена в церковь Санта-Анастазия. Части инсулы на Эсквилине между виа С. Мартино-аи-Монти и базиликой святой Пракседы были встроены в более поздние жилые постройки. Два помещения инсулы у Треви, перестроенные во время правления императора Адриана в резервуар с водой, стали частью акведука Аква Вирго. Этот резервуар был заброшен в VI веке. Одна из стен 4-этажной инсулы до 20 метров высотой была встроена в III веке в стену Аврелиана между Тибуртинскими и Пренестинскими воротами.

В Европе, после падения Римской империи, многоквартирные дома начали строить только в эпоху позднего Средневековья, за исключением Византии, где зодческая традиция не прерывалась. Сохранились литературные свидетельства о жилой застройке Константинополя, например, упоминания узких улиц и переполненных многоэтажных домов