Социальный и коммерческий найм: сходства и различия

По договору социального найма жилого помещения одна сторона (собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо действующий от его имени уполномоченный государственный или самоуправленческий орган, либо уполномоченное лицо)- наймодатель обязуется передать другой стороне –нанимателю жилое помещение для владения, пользования и проживания в нем.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:
- постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);
- наступление очередности или установл.условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);
- решение органа местного самоуправления на жилое помещение — официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.
Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:
- граждане, не имеющие жилых помещений;
- граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

- граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
- граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения — внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:
- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
- гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель — только гражданин и наймодатель — жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям. Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:
- соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;
- дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;
- жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель — только гражданин. Наймодатель — любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.
Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.