Билет №6_1

1. Договор продажи недвижимости

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1) целевой характер использования жилища;

2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;

3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;

4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;

5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец

– любой субъект права:

1) собственник недвижимости;

2) государственное или муниципальное предприятие;

3) юридическое лицо.

Покупатель – любой субъект права.

Предмет договора – недвижимое имущество.

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1) передача недвижимости покупателю;

2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;

3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;

2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;

3) обязанность оплатить купленное имущество;

4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;

5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

1. Общие положения о договоре хранения

Договор хранения - соглашение, по которому одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности. Договор заключается в интересах поклажедателя и не предполагает пользования вещью хранителем. Вещь передается хранителю во временное владение. Стороны договора: поклажедатель и хранитель, в качестве которых могут выступать любые лица. Поклажедатель может не быть собственником имущества. Хранитель должен быть дееспособным лицом. Предметом хранения являются вещи, документы, ценные бумаги, деньги при условии их обезличивания. Не могут передаваться на хранение недвижимое имущество, животные. Договор может быть:

1) реальным, при котором правоотношения сторон возникают с момента передачи вещи с согласия хранителя;

2) консенсуальным, который обязывает хранителя принять вещь на хранение в будущем, права и обязанности сторон возникают в момент заключения договора.

Договор хранения может заключаться на заранее определенный срок и на срок до востребования вещи поклажедателем. Хранитель не может досрочно вернуть переданную ему вещь. Если срок не был установлен точно, хранитель вправе потребовать от поклажедателя возврата вещи по истечении срока. Поклажедатель обязан предупредить хранителя о свойствах передаваемых на хранение вещей, если они могут причинить вред имуществу или здоровью хранителя или третьих лиц. Хранитель - предприниматель, отвечающий за гибель или повреждение вещи, если не докажет, что причиной были чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Договор хранения заключается в интересах поклажедателя, который несет необходимые расходы для обеспечения сохранности вещи, риск ее случайной гибели или повреждения лежит на хранителе вещи. Пользоваться вещами, сданными на хранение, можно только с согласия поклажедателя. Хранитель отвечает за уничтожение или повреждение вещи, если он виновен в возникновении обстоятельств, которые к этому привели; возмещает убытки поклажедателю с зачетом суммы, полученной от реализации вещи. Сроки и условия уплаты вознаграждения хранителю определяются сторонами и могут быть изменены по их соглашению. Хранитель возвращает поклажедателю вещи, переданные на хранение, и полученные от них плоды и доходы. При возмездном хранении хранитель отвечает за причиненные убытки в полном объеме и возмещает как реальный ущерб, так и упущенную выгоду. При безвозмездном хранении ответственность ограничена реальным ущербом. Размер ответственности хранителя часто определяется суммой оценки, указанной в выданной хранителем квитанции или ином документе. Объявленная ценность может не соответствовать действительной стоимости вещи. Размер убытков определяется последствиями, которые вызваны свойствами принятого на хранение имущества. Поклажедатель в любое время может отказаться от договора хранения. При отказе от передачи вещи на хранение хранитель вправе потребовать возмещения убытков, причиненных ему досрочным расторжением договора.