IV.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Рыночную стоимость на открытом рынке необходимо рассчитывать исходя из возможного альтернативного использования собственности для достижения максимальной продуктивности, при которой в текущей рыночной ситуации эта стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

Введение государственного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации было направлено на формирование условий функционирования данного сегмента рынка услуг. Для этих целей были разработаны и приняты:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» от 6 июля 2001 г. №519.

3. Постановление Правительства РФ №395 от 7 июля 2002 г. «О лицензировании оценочной деятельности».

Изменение инвестиционного климата в стране потребовало нового подхода к государственному регулированию оценочной деятельности. Так, Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности»» от 2 июля 2005 г. №80-ФЗ с 1 января 2006 г. было отменено лицензирование оценочной деятельности.

В соответствии с этим Минэкономразвития России, Комитет по собственности Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации в тесном взаимодействии с заинтересованными федеральными органами и профессиональным сообществом провели большую работу, в результате к-ой в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения. Они были направлены на формирование законодательной базы новой системы регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности, основанной на принципах сбалансированного сочетания государственных и негосударственных механизмов регулирования, обеспечивающей защиту интересов потребителей оценочный услуг и третьих лиц после отмены системы лицензирования оценочной деятельности с 1 января 2006 г.

Основная идея изменений состоит в передаче ряда функций регули­рования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности от феде­рального органа государственного регулирования на уровень негосу­дарственных, в том числе саморегулируемых организаций, в связи с отменой лицензирования в указанной сфере.

Целью является формирование механизма, обеспечивающего надле­жащее выполнение ряда функций регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности негосударственными организациями.

Федеральный закон устанавливает требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулиру­емой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации. Большое внима­ние уделено критериям включения некоммерческой организации, объ­единяющей оценщиков, в единый государственный реестр саморегули­руемых организаций оценщиков. Оценщики единовременно могут быть членами только одной саморегулируемой организации оценщиков.

Федеральным законом устанавливается порядок разработки Феде­ральных стандартов оценки, а также их утверждения, вводится обяза­тельность членства оценщика в одной из саморегулируемых организа­ций оценщиков, включенных в единый государственный реестр само­регулируемых организаций оценщиков. Функции по включению некоммерческих организаций в единый государственный реестр само­регулируемых организаций оценщиков и надзор за их деятельностью осуществляет уполномоченный государственный орган.

Федеральный закон предусматривает передачу отдельных функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти саморе­гулируемым организациям оценщиков, в частности, функций контроля за деятельностью членов саморегулируемой организации, в том числе в форме проверок, предметом которых является соблюдение стандартов оценки и законодательства Российской Федерации об оценочной дея­тельности.

В ведение уполномоченных федеральных органов отнесен надзор за деятельностью саморегулируемых организаций, который проводится в форме плановых и внеплановых проверок.

Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень оснований для обращения уполномоченного федерального органа в суд с заявлением об исключении из единого государственного реестра са­морегулируемых организаций оценщиков.

Федеральным законом определены функции Национального совета по оценочной деятельности.

Национальный совет по оценочной деятельности может быть создан саморегулируемыми организациями в целях обеспечения общественных интересов и формирования единых подходов к осуществлению оценоч­ной деятельности, координации деятельности саморегулируемых орга­низаций оценщиков, а также для взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с государственными органами власти и потре­бителями оценочных услуг. Национальный совет создается в форме некоммерческой организации в соответствии с законодательством Рос­сийской Федерации.

Федеральным законом определен порядок создания Национального совета по оценочной деятельности, устанавливаются переходные поло­жения, связанные с внесением изменений и дополнений в Федераль­ный ракон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Национальный совет по оценочной деятельности является откры­тым для вступления новых членов. Саморегулируемые организации оценщиков вправе образовывать другие объединения в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих органи­зациях.

Требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации определены новым Законом об оценочной деятельности.

Большое внимание уделено выработке критериев для включения не­коммерческой организации, объединяющей оценщиков, в единый го­сударственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, а именно:

- объединение в составе саморегулируемой организации оценщиков в качестве ее членов не менее 500 физических лиц, отвечающих требованиям, установленным Федеральным законом;

- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов членов в денежной форме в размере, установленном ст. 24.6 настоящего Федерального закона;

- наличие коллегиального органа управления (совет директоров) и функционально специализированных органов и структурных под­разделений;

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержден­ных в соответствии с требованиями настоящего Федерального за­кона.

Оценщики одновременно могут быть членами только одной саморе­гулируемой организации оценщиков.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и субъекта оценки.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственно­сти. При этом в расчет принимаются не только различные характерис­тики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно Закону об оценочной деятельности к объектам оценки от­носятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вешей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или от­дельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода­тельством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется указанным законом (оценщики), а с другой – потребители их услуг (заказчики).

Согласно требованиям стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую досто­верность отчета об оценке как документа, содержащего сведения дока­зательного значения.

В стандартах даются определения рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, а также определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требованиям стандартов оценщик при проведении оценки обязан ис­пользовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. При этом, согласно требованиям стандартов, итоговая величина стои­мости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

В стандартах предусмотрена экспертиза отчета об оценке, рассмат­риваются требования к проведению оценки.

В ст. 20 стандартов установлен шестимесячный срок действительно­сти итоговой величины стоимости объекта оценки для целей соверше­ния сделок, что является дополнительным фактором защиты прав госу­дарства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйственного субъекта при отчуждении им своего имущества.

Предметом договора об оценке является оказание услуг по оценке объекта оценки. Договор призван урегулировать отношения оценщика и заказчика.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соответствии со ст.10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор об оценке должен содержать: основание заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договоре должно содержаться точное указание объекта оценки и его описание.

Статье 14 и 15 Закона определяют права и обязанности оценщика и регулируют отношения между оценщиком и заказчиков.

Стандартами оценки установлено, что при заключении договора об оценке оценщик обязан предоставить информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.