К возмездным рентным отношениям применяется правило купли-продажи;

3. К безвозмездным рентным отношениям применяется правило дарения ( ст. 585 ГК РФ). Эти правила применяются постольку, поскольку не противоречат договору о ренте.

Юридическая классификация договора:

1. Реальный. Для его заключения необходима передача имущества плательщику ренты.

2. Возмездный, односторонний. У получателя ренты — только права, а у плательщика — только обязанность.

3. Аллеаторный (рисковый), в котором по цели и намерению стороны конечный результат договора, материальная ценность его поставлены в зависимость от события случайного или только вероятного, так что при заключении его совершенно неизвестно, которая сторона в конечном результате получит выгоду.

4. Договор ренты является длящимся, поскольку заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и в течение всего периода действия договора требуется исполнение плательщиком ренты своих обязанностей.

Особенностью договора является защита слабой стороны — получателя ренты путем установления для нее особых условий участия в договоре ренты: льготного порядка изменения и расторжения договора, предоставления получателю ренты дополнительных прав и возложение на плательщика дополнительных обязанностей, ужесточенная ответственность сильной стороны за ненадлежащее исполнение обязанностей.

Стороны договора: плательщик ренты, получатель ренты.

Субъектный состав сторон: плательщиком могут быть любые лица в соответствии с правосубъектностью, то есть каких-либо ограничений нет. Получателем могут быть гражданин, а при постоянной ренте граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Существенные условия договора ренты: предмет, срок рентных платежей (постоянная рента — бессрочная, пожизненная устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты), способ обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты (неустойка, поручительство, задаток, залог) либо обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Предметом договора может быть любое имущество (движимое, включая деньги, или недвижимое).

Рентные платежи могут осуществляться в форме: предоставления вещей, выплаты денег, выполнения работ или оказания услуг, удовлетворения потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, ухода за ним, оплаты ритуальных услуг.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Разновидности договора ренты: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением, как особый случай пожизненной ренты.

Форма договора: все договоры ренты заключаются в письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор подлежит нотариальному удостоверению. Если договор предусматривает передачу под выплату ренты недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации.

Различают следующие виды договора ренты:

1. Договор постоянной ренты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени

2. Договор пожизненной ренты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица

3. Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина или указанного им третьего лица

15. Договоры купли-продажи и мены: сравнительное сопоставление.

Особенность договора купли продажи состоит в том, что продавец, передавая имущество или имущественные права покупателю в обмен на покупную цену в виде денежной суммы, лишается их бесповоротно.

По своей правовой природе договор купли продажи имеет сходства с договором мены. Во всех договорах одна сторона передает другой стороне имущество или имущественные права возмездно или не возмездно.

Договор мены - гражданско-правовой договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. То есть, договор мены по сути своей является частным случаем договора купли продажи, который опирается на все нормы о договорах купли продажи. Оба договора характеризуются тем, что смена правообладателя или собственника имущества бесповоротна, а сам договор является возмездным. Но в договоре купли продажи продавец передает имущество в обмен на покупную цену в виде денежной суммы, а в договоре мены стороны передают друг другу имущество (лишь в случае разницы ценности имущества, сторона, передавая менее ценное имущество, может доплатить денежную сумму).

Таким образом, различие в содержании договоров купли-продажи и мены заключается в том, что при купле-продаже обязательству одной стороны пре­доставить в обладание покупателя продаваемую вещь соответствует обязательство другой стороны уплатить покупную цену, тогда как при мене происходит обмен вещи на вещь; при этом вещи передаются при мене на пра­ве собственности.

16. Договоры купли-продажи и ренты: сравнительное сопоставление.

В отличие от договора купли-продажи, договор ренты требует нотариального удостоверения, а сделки купли-продажи жилья требуют только государственной регистрации.

2. Договор ренты предусматривает отчуждение имущества наравне с куплей-продажей, дарением. То есть в результате этой сделки плательщик ренты становится собственником недвижимости. Но, в отличие от купли-продажи или дарения, заключая договор ренты, плательщик приобретает собственность с обременением. В обмен на полученное имущество плательщик обязуется выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы либо предоставления средств на его содержание.

3. Важным условием договора ренты, обеспечивающим обязательство исполнения плательщиком ренты условий договора, является приобретение получателем ренты права залога на передаваемое имущество, в отличие от договора купли - продажи и дарения.

17. Договоры мены и ренты: сравнительное сопоставление.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Из этого следует, что данный договор является возмездным и двусторонним. Объект договора мены могут составлять как движимые вещи, в том числе ценные бумаги, так и недвижимое имущество, например земельные участки, квартиры. Объектом мены может быть лишь то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или праве хозяйственного ведения).

Закон рассматривает в качестве мены и ситуации, когда по условиям договора обмениваемые товары не являются равноценными. Тогда сторона, предоставляющая в обмен меньший по стоимости товар, обязана оплатить другой стороне разницу в ценах обмениваемых товаров. Переход права собственности на обмениваемые товары по общему правилу происходит после того, как обязанности по передаче товаров будут выполнены.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), это сближает договор ренты с договором мены.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с договором мены. Однако он является самостоятельным видом договора. От договора мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе рисковых договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное". Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты:

Форма каждого из видов договора о передаче имущества в собственность. Случаи и значение государственной регистрации отдельных видов этих договоров или их (разновидностей) и права собственности на приобретенный товар. Последствия нарушения правил о форме договора и государственной регистрации.

Форма договора купли-продажи, как правило, простая письменная. Договор может быть заключен в устной форме, путем совершения конклюдентных действий ( например, розничная купля-продажа); в случаях, предусмотренных законом, требуется государственная регистрация (недвижимость). Выбор формы определяется предметом договора, составом участников, ценой. Если момент заключения и исполнения договора совпадают, договор может заключаться в устной форме (розничная торговля). В письменной форме заключаются договоры купли-продажи, о продаже предприятия, недвижимости.

Форма договора мены может быть устная и письменная. Договор мены с участием юридических лиц требует письменной формы. При обмене недвижимости договор требует государственной регистрации.

Форма договора дарения: устная и простая письменная (если даритель юридическое лицо и стоимость дара свыше 3000 р.), договор обещания дарения должен быть заключен только в письменной форме (ст. 574 ГК РФ).

Все договоры ренты заключаются в письменной форме, путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор подлежит нотариальному удостоверению. Если договор предусматривает передачу под выплату ренты недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи о продаже предприятия, о продаже жилого помещения.

Что касается договора дарения, то подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимого имущества.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. Т.е государственная регистрация мены должна быть произведена, при обмене жилыми помещениями

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Несоблюдение правил о форме и государственной регистрации может повлечь недействительность данных сделок.

Цена в договорах о передаче имущества в собственность и сроки ее уплаты. Последствия нарушения обязанности по оплате товара, иной передаче денежной суммы, выполнению другой имущественной обязанности.

Цена в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон, однако в случаях, предусмотренных законом, она может быть фиксированной или регулируемой. Под фиксированными ценами понимаются цены, которые устанавливаются компетентными государственными органами и изменить которые стороны не могут (цены на газ, электроэнергию и т. д.). Что касается регулируемых цен, то под ними понимаются предельные уровни цен или предельные тарифы, устанавливаемые государственными органами. Сроки уплаты цены устанавливаются в соглашении

Что касается ренты, то стороны сами определяют цену в своём соглашении. Однако если они этого не сделали, действуют следующие правила. Если имущество было передано за плату, выкупная цена составит размер годовой ренты.

В договоре мены, также может устанавливаться цена. При неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. Срок уплаты устанавливается в самом договоре

В договоре дарения обязательно должна быть проставлена стоимость квартиры – от этой суммы зависит размер налога. Если договор нотариальный, то в нем, как правило, указывается инвентаризационная стоимость. Если же документ составляется в простой письменной форме, цифра может быть любой. Даритель и одаряемый сами договариваются о цене.

Если покупатель, не оплатил товар по договору купли-продажи, то этот договор считается недействительным, а также продавец может потребовать возмещение убытков, если такие случились.

Если по договору мены, лицо отказывается уплатить разницу за товар, то такой договор становится недействительным