Договор аренды. Общая характеристика

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (вопрос 606 ГК РФ).

Характеристика договора: взаимнообязывающий (по которому каждая сторона имеет права и обязанности), консенсуальный (это договор, который вступают в силу с момента достижения соглашения), возмездный (это договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей).

Договор аренды является основанием возникновения обязательства по передаче имущества во временное владение и пользование или временное пользование.

Стороны договора:

1) арендодатель – это любое физическое или юридическое лицо как собственник так и не собственник;

2) арендатор – это любое физическое или юридическое лицо.

Сфера применения договора аренды: широко применяется в предпринимательской деятельности, а так же в быту.

Существенные условия договора арены:

1) предмет договора – индивидуально определенная вещь, как движимая, так и недвижимая не теряющая своих свойств в процессе использования.

Должен быть указан состав и стоимость передаваемого имущества.

Должны быть указаны данные, позволяющие определенно устанавливать какое конкретное имущество подлежит передаче.

2) размер арендной платы.

Арендная плата может включать:

1. определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;

2. установлены в доли полученного в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата – это цена.

По соглашению сторон размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза, чем в пять лет.

Однако размеры арендной платы могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения установленных централизованных цен и тарифов, а также в других случаях предусмотренных НПА.

3) срок аренды (статья 610 ГК РФ).

Срок аренды может быть:

1. определенным;

2. неопределенным, в этом случае каждая из сторон в праве в любое время отказаться от договора, предупредив об этом за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не предусмотрен другой срок.

Максимально (предельные) сроки договора установлены законом для отдельных видов аренды или для аренды отдельных видов имущества.

Форма договора аренды.

Письменная должна быть:

1) если срок аренды более года;

2) если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом.

По соглашению сторон возможно нотариальное удостоверение договора.

Договор подлежит государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость.

Права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества;

2) снабдить имущество, передаваемое в аренду всеми принадлежностями и документами относящимся к нему;

3) производить капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не установлено договором или законом о данном виде имущества;

4) обязан предупредить арендатора о недостатках, о правах третьих лиц (если таковые имеются).

Обязанности арендатора:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены в договоре, то в соответствии с назначением имущества;

2) осуществлять текущий ремонт, поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;

3) получить согласие арендодателя на здание имущества в субаренду, в безвозмездное пользование другими лицами, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, хозяйственных обществ или паевых взносов в производственный кооператив;

4) по окончании срока договора аренды обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он получил его с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

5) обязан в установленный договором срок платить арендную плату, порядок и сроки внесения арендной платы определены договором.

Арендодатель имеет право:

1) имеет право требовать от арендатора исполнения обязательств;

2) имеет право потребовать расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор использует имущество не по назначению или условиями договора.

Арендатор имеет право:

1) требовать от арендодателя исполнения обязательств;

2) имеет право уменьшения арендной платы, если состояние арендованного имущества существенно ухудшилось;

3) имеет право на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования, им арендованного имущества;

4) имеет право на выкуп арендованного имущества, если это предусмотрено договором;

5) имеет право на сдачу арендованного имущества в субаренду, но только с согласия арендодателя;

6) обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами;

7) имеет право на отделимые улучшения имущества (право собственности);

8) имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если арендатор произвел эти улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Ответственность сторон по договору.

Арендатор и арендодатель несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Н., арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (статья 612 ГК РФ), за риск случайной гибели или повреждения имущества сданного в аренду и др.

Н., арендатор несет ответственность за просрочку внесения арендной платы, за несвоевременный возврат имущества.

Расторжение договора аренды.

Действует общие правило расторжения договоров.

По требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) арендатор существенно ухудшает имущество;

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это является его обязанностью;

5) иных существенных нарушений договора арендатором предусмотренных договором.

По требованию арендатора договор аренды, может быть, расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5) иных существенных нарушений договора в случаях установленных в договоре.