Сравнительный подход (метод сравнения продаж)

Область применения метода - оценка застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Алгоритм оценки земельного участка методом сравнения продаж:

• выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

• установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцени­ваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцени­ваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка пу­тем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате анализа рынка недвижимости Оценщиками было выбрано три объекта-аналога проданных, либо выставленных на продажу в течении года, предшествующего дате оценки. Предполагаем, что такое число аналогов позволит, нам обеспечить соответствующую репрезентативность расчетов, т.к. на основании анализа было установлена, что стоимость на земельные участки под строительство жилых домов существенно не изменяется.

ВНЕСЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК

При расчете корректировок применяется экспертный метод, основанный на опыте и знаниях Оценщика с учетом имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования маклеров по недвижимости и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков, имеющих значительный опыт работы в данной области. Поправки вносятся в цену объекта-аналога. Такой порядок расчета позволяет ответить на вопрос, сколько стоил бы объект-аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки. Результаты корректировок смотри таблица 12.

Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки. (Перевод цены предложения в цену сделки). Как правило, в процессе торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. В настоящее время средняя скидка на торг по данным специалистов риэлтерских компаний составляет в среднем 10 % от первоначальной цены продавца. Коэффициент корректировки составит 0,90.

Корректировка на дату сделки. Введением данной корректировки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты-аналоги проданные, либо выставленные на продажу - в дату сопоставимую с датой оценки, поэтому корректировка для данных объектов не требуется.

Корректировка на местоположение. Поправка на местоположение учитывает различие уровней цен, характерных для расположения объектов-аналогов и оцениваемого объекта. Представленные объекты – аналоги, по данному фактору не сопоставимы с объектом оценки Коэффициент корректировки равен 0,90.

Корректировка на дату сделки. Введением данной корректировки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты-аналоги проданные, либо выставленные на продажу - в дату сопоставимую с датой оценки, поэтому корректировка для данных объектов не требуется.

Корректировка на обременение (право ограниченного пользования чужим земельным участком ст.27 ЗК РФ ) Земельные участки, обремененные, имеют коммерческую привлекательность ниже, чем свободные от сервитута. В данном случае все объекты– аналоги сопоставимы с объектом по данному фактору, ограничения не зарегистрированы. Коэффициент корректировки равен 1.

Отбор объектов-аналогов

Таблица 11

№	Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.	станция Галкино, дом 32	Местонахождение	СНТ Боровик	П. Заозерный	П. Северный
2.	45:25:01 06 03:0008	Кадастровый номер	н/д	н/д	н/д
3.	электроснабжение	Коммуникации	электроснабжение	электроснабжение	электроснабжение
4.	слабо развита	Развитость инфраструктуры	слабо развита	слабо развита	слабо развита
5.	Частная собственность	Вид права на землю	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность
6.	Привлекательное	Местоположение	Привлекательное	Привлекательное	Привлекательное
7.	Средняя	Транспортная доступность	Средняя	Средняя	Средняя
8.	Грунт	Покрытие подъездных путей	Асфальт + грунт	Асфальт + грунт	Асфальт + грунт
9.	Не зарегистрированы	Обременения	Не зарегистрированы	Не зарегистрированы	Не зарегистрированы
		Площадь участка, м2
		Цена продажи (предложения), руб	150 000	100 000	150 000
		Цена продажи (предложения), руб/м2
		Дата предложения	март 2014	март 2014	март 2014
		Продавец	Риэлтор	АН Перспектива	Городской Департамент Недвижимости
		Источник информации	http://dom.45.ru	http://dom.45.ru	http://dom.45.ru
		телефон

Корректировка цен объектов-аналогов

Таблица 12

Наименование корректировок	Значение корректировок
Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена объекта оценки, 1 кв.м
на торг	0,90	0,90	0,90
на дату сделки	1,00	1,00	1,00
на местоположение	0,90	0,90	0,90
на функциональное назначение, %	1,00	1,00	1,00
на обременения (ограничения в использовании) %	1,00	1,00	1,00
Общий коэффициент корректировки	0,80	0,80	0,80
Ранг отклонения скорректированной стоимости объекта аналога от цены предложения (номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 8; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.)	1,00	3,00	2,00
Цена объекта оценки

Анализ приведенных цен аналогов

Стоимость единицы площади оцениваемого объекта будет равна:

С _{рын/кв.м} = 120,05 руб/м²

Стоимость объекта оценки – земельный участок составляет:

С _рын = 1155 х 120,05 = 138 658 рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки посчитанная сравнительным подходом составляет:

Таблица 13