Аудиолекционный материал Роберта Кийосаки, прилагаемого к игре Денежный Поток 5 страница

- Именно. Это вам говорит и ваш банкир, утверждая, что ваш дом это имущество. Он не врет вам, он просто не говорит, чье это имущество. И если вы не умеете читать финансовый отчет, вы этого не увидите. Сегодня ко мне приходят люди и говорят: «Ну и ну, мой дом это актив. Я его еще не обставил, а он уже стоил мне много денег». Это личный актив, который приносит деньги вам в карман, но тогда почему он не может забрать деньги у вас из кармана? И вы видите это в финансовом отчете. Довольно ясно, все как на ладони.

- Вы также увидите еще один важный момент - работа в команде. Она помогает вам в вашем плане. Как говорит Сара, люди расскажут вам много бесперспективного, того, что им всегда говорили, что это правильно. И эти люди не врут, это то, что они принимают за правду. И они пытаются получить эту так званную перспективу. Так, существует много людей, которые дополняют вашу команду или уже являются ее членами, которые изучают и поддерживают ваш план. Я вижу большую разницу между мной и вами, - вы стараетесь всегда смотреть на финансовый отчет, у вас в голове есть картинка, вы делали это в своей практике, а я просто учусь, как собирать это все вместе, шаг за шагом.

- Эта игра была создана потому, что когда я ходил в бизнес-школу, экономика казалась мне самым нудным предметом, с которым я когда-либо встречался в жизни. Это было ужасно, Даяне она нравилась, а я ее просто ненавидел. Во-вторых, инвестирование пугало меня больше всего. Если у вас в голове есть страх по поводу этого, это плохой признак. Игра «Денежный Поток» разработана для того, чтобы сделать этот процесс развлекательным, обучающим и в то же время увлекательным, исключая какой-либо риск. Повторяя, вы постепенно обучаетесь, это как вождение автомобиля. Вы видите, читаете и понимаете. Следующий шаг, который вы предпринимаете, - вы смотрите на сделку, на часть недвижимости, на бизнес и анализируете, делаете это раз в неделю. И очень скоро вы приобретете знания и в то же время вы говорите с вашим специалистом по финансовому планированию о плане, который покажет вам, где вы находитесь и куда вы хотите двигаться дальше. Вам совсем необязательно делать все это сразу. Как я уже говорил, инвестирование это совсем не то, что рекламируют, это просто приобретение актива, либо часть недвижимости, либо инвестиционные фонды открытого типа, облигации и т. п. и это все называется ценными бумагами, а не активами. Но на первом месте стоит то, что вы можете обезопасить свои деньги. Если цена растет, - вы приобретаете деньги, если падает, - вы их теряете. Но это безопасное место для денег, поэтому они называются ценными. Так недвижимость - это гарант безопасности, акции, облигации - это гарант безопасности. Но они не составляют актив, это вы составляете актив и надежность. Это ваши люди, покупающие недвижимость, делают деньги, ваш актив, ваш менеджер становится надежностью. Так, вы как инвестор создаете как актив, так и надежность.

Это план, и как все это в него включается.

Я повторюсь, инвестирование мне кажется нудным и обыденным. Читая финансовый отчет с нехорошим чувством, видя, что это мне не принесет денег, я не совершаю покупку. Если я не могу на этом разбогатеть, зачем тогда этим заниматься, зачем рисковать? Это нудно. Два человека говорили с коренным жителем Австралии Майклом Толерико, брокером по недвижимости. Какой-то бухгалтер сказал им, что им надо купить какую-то недвижимость, которая несет убытки. Он думал, что он ослышался, в комнату входят люди с так званым высоким доходом, с высоким трудовым доходом, и думают, что они станут великими инвесторами и говорят: «Майкл, мы хотим потерять деньги. Ты можешь показать нам имущество, которое несет убытки?» Он говорит: «Располагайтесь! На протяжении целого дня, все, что вас окружает, это либо недвижимость, либо инвестиционные фонды открытого типа, облигации, которые теряют деньги. Так что вперед, вам не надо просить меня потерять ваши деньги. Но у меня есть много имущества, которое принесет вам деньги». Они говорят: «О, нет, нет, нет. Мы не заинтересованы в приобретении денег. Мы пришли потерять деньги, потому что у нас налоговый перерыв на эти деньги». Вот насколько вредна такая информация. И некоторые люди думают, что, то, что человек работает бухгалтером, не означает, что он инвестор, вы согласны со мной?

- Да, это так. Люди всегда будут советовать со своей точки зрения.

- Не то, чтобы это было неправильным, просто, следует быть осторожным. Но для меня это кажется бессмысленным. Зачем мне платить за то, чтобы потерять деньги?

- Работая с советчиками, узнайте, что они собой представляют. Когда вы видите, какие у них перспективы, вы понимаете, какими советниками они являются.

- То, о чем вы говорили раньше, это, если люди думают: «А что если я потеряю деньги?» Ну, вы не должны потерять деньги, не должны, вы должны получать деньги. Когда вы вкладываете деньги, скажем, в недвижимость, это безопасно. И те 10 тыс., которые у вас есть, принесут вам тысячу в год, 10- процентный доход. От этого вы не должны потерять деньги. Вы не должны потерять деньги с налоговой выгоды, это называется нормами уклонения от налогов, когда вы пытаетесь каким-то образом ослабить налоги, но это бессмысленно для инвестора. Что за человек говорит, что люди думают, что это занимает много денег и прочего?

- Вы видите, что необходимо много денег, чтобы сделать что-то. Вы рассказывали про акции и инвестирование. Мне всегда было интересно, почему я иду к брокеру по акциям и плачу ему за совет. Если его советы такие ценные, почему он тогда до сих пор сам ими не воспользовался?

- Слово «брокер» означает, что они банкроты! (От англ. «broker» - «брокер» «broke» - «банкрот». Игра слов)

- Шутка! Это как, например, приглашая кого-то на свидание, нужно быть очень осторожным в своем выборе. Выбирая брокера, вы должны знать, что на самом деле у большинства из них нет никаких акций, а у большинства маклеров по недвижимости нет недвижимости. Они просто продавцы. В этом нет ничего плохого, необходимо, чтобы они у вас были, они ваши глаза, уши и окна рынка. Мне нравятся мои брокеры, но я все же принимаю собственные решения. В этом и состоит очень большая разница.

- Как я могу инвестировать, если у меня нет много денег? Я бы стала вами, Роберт, у меня есть сын, работа и все прочее, психологически для меня это ново, я смотрю на вас и вижу, что вам помогает ваш характер. Ваши финансовые отчеты отличаются от моих. Как мне на них смотреть и как продвигаться вперед, с различиями в ваших сделках, и различиями, которые могут быть в моих сделках?

- Поэтому я начал писать книгу «Квартальный Денежный Поток», когда Ким и я были бездомными, так как мы начинали с ноля. У нас ничего не было. Я хочу опровергнуть представление, что для того, чтобы получить деньги нужны деньги, работа и прочее. Это ничего не означает. Я хотел сказать, что для этого необходимы сноровка и опыт, необходим план. На это не нужно много денег, если вы не теряете деньги. Так мне с женой пришлось создать свой бизнес. Мы создали бизнес в bi-квартал, потому что налоговые законы написаны в пользу тех, кто является владельцем бизнеса, но они не написаны против работников и людей, работающих на себя. Это действительно так. Еще с 1215 года, когда была подписана Великая хартия вольностей, богатые составляли правила. Так я очень быстро понял одну вещь - мы будем изучать налоговое законодательство. Но я не говорю налоговое законодательство, я нанимаю людей, я работаю с людьми, например, с Даяной Кеннеди, специалистом по налоговой стратегии, которые выясняют все это. Но если вы не хотите этого делать, это тоже нормально. Я вам скажу, что самое важное в инвестировании, на самом деле, инвестирование это формула. Вы можете начать с $50 в месяц, отнести их в индексный фонд и через 20 лет у вас все будет хорошо. Это не то, что говорят. Это очень просто - продукт, который со временем следует плану. У Ким и меня это было так, мы купили один дом, потом второй, третий, четвертый, но это было формулой монополии. 4 новых дома возвратите налог10,31 для обмена. Все пары домов в игре обменяйте на многоквартирный дом, повторите процесс. 1 дом, 2 дома, 3 дома и т. д. Они платили только 2-3 тыс./дом, рынок был очень плохим в то время, что было на руку инвестору. Это та ситуация, когда очень плохое оказывается очень хорошим для хорошего инвестора, но очень хорошее и остается очень хорошим для инвестора. Это не имеет существенной разницы, вы планируете. После того, как у нас уже есть несколько небольших домов с квартирами, 10,31 переходит в их квартиры, теперь у меня есть их квартиры. Мы начали без денег, мы просто следовали очень простому плану. Поэтому перед тем, как начать инвестировать, я всегда советую начать со специалиста по финансовому планированию, и придерживайтесь какого-то одного из них. Потом соберите команду из них, если вы хотите быть непревзойденным в недвижимости, тогда маклер по недвижимости, даже если он не инвестирует в недвижимость, должен быть в вашей команде, если в акциях или инвестиционных фондах открытого типа, - тогда вам необходим брокер по акциям.

- Если мы уже говорим о создании команды, очень важно знать то, что мы играем на сильных сторонах этих людей. Как только что говорил Роберт, имея в своей команде маклера по недвижимости, у них есть талант находить недвижимость, поскольку они смотрят в компьютер и находят ее, но если они никогда не инвестировали, это не тот человек, у которого следует спрашивать хорошая ли это инвестиция. Установите им параметры, сыграйте на их сильной стороне. Позвольте им помочь вам заключить наилучшую сделку, они уж знают, как это сделать. Еще один небольшой список людей, которые могут пригодиться вам в вашей команде: специалист по финансовому планированию, бухгалтер, адвокат, банкир, брокер по акциям, маклер по недвижимости, страховой агент, трастовый агент, брокер по закладным. Вы находите подходящих людей, которые помогают вам в вашем плане. Вы увидите, что становитесь все сильнее и сильнее, потому что вместе вы делаете то, что у вас получается лучше всего.

- Сотрудничая, вы раздобываете информацию и получаете образование, которого вам никогда не получить в школе. Вы не сможете этого сделать, пока вы там одни. Так в процессе преподавания и обучения вы должны сразу же определиться. Даяна и я уже говорили об этом, Даяна академически умная, а я улично-смышленый. Но в реальной жизни вам необходимо быть как академически умными, так и улично-смышлеными. И если у вас нет этой школьной смышлености, а я, например, в школе хотел стать стоматологом, у меня нет этой смышлености в финансовом плане. А если у меня есть школьная смышленость, но нет уличной смышлености, я не буду знать, что такое финансовые проблемы на протяжении всей моей жизни. Поэтому очень часто мне приходилось различать, и говорить, что Даяна одна из наиболее профессиональных бухгалтеров на всем Западе, во всем мире, я так думаю, я говорил со многими из них. Она обладает этой школьной смышленостью, но она также является инвестором, это правда?

- Да.

- Она также ведет свои собственные компании. У нее есть своя уличная смышленость, что означает, что мне не надо быть слишком уж умным. И это мне нравится! Я могу быть достаточно глупым, сидя у себя и занимаясь своими делами, я спрашиваю ее, что она думает. Это вещи, которые я не делаю сам. Это наиболее важно для меня.

- Это наиболее важно и для меня, потому что у меня нет времени понять все акции, облигации, недвижимость, которые вы называли. Я знаю, что это нужно отнести на 10,31. Но что это такое?

- Вы все это освоите в процессе работы. Я этому научился, смотря телевизор. В рекламно-информационном ролике говорилось: «Вы тоже можете стать миллионером при помощи недвижимости». Я позвонил, надо было предварительно заплатить $39 за 1 день, я был достаточно глупым согласиться на цену $80-85 на целые выходные. Я сидел и разговаривал со своим очень хорошим другом, и он сказал, что иногда применяют такой трюк, и что это было пустой тратой времени, он сказал, что я никогда не разбогатею таким путем. Но я был настолько глуп, что поверил, что это возможно, и стал искать подобного рода недвижимость. А они твердят в один голос: «Вы не сможете этого сделать. Вы не сможете этого сделать. Это невозможно», потому что они не инвесторы, а брокеры. И я спрашивал и спрашивал, пока не нашел одного парня в его офисе, который сказал: «Да, у меня есть то, что вам надо. У меня много такого». Он предложил мне недвижимость на 18 тыс. единиц на местности под названием Хана Мауи. Сегодня на Хана Мауи нельзя купить только то, чего вы там не видите. Я не мог поверить, что это было то, о чем я просил. Там я купил три маленьких «смутных» сделки, $18 тыс., две из них я продал приблизительно за $48 тыс. каждую, по $3 тыс. за единицу. А потом мне пришел такой огромный налоговый расчет, я спросил: «А что это?» Мои друзья сказали: «Вы не применяли к нему 10,31?» «Нет, а что это?» - спросил я. Они сказали: «Вам надо было их продать согласно курсу и купить многоквартирный дом». Так я про это узнал. В противном случае я бы никогда об этом не узнал. Так я сделал один шаг, я действительно поверил тому парню, что это возможно, и сам захотел это сделать. Потом я открыл для себя следующий этап, но я совершил ошибку, благодаря которой и узнал, как сделать следующий шаг. Встречая людей, которые совершают все большие и большие сделки, довольно-таки скоро вы станете ходить за ними по пятам. Рыбак рыбака видит издалека. Очень скоро я так быстро обучался, что бухгалтера и адвокаты понимали, о чем они говорят, потому что есть разные виды бухгалтеров и адвокатов. Но так вы учитесь. Если вы не предпринимаете никаких действий, процесс значительного инвестирования требует какого-то времени. Если вам не нравится недвижимость, хорошо, постарайтесь найти в ней что-то интересное.

- То, что Роберт делал 20 лет назад, отличается от того, чем он занимается сегодня, и это очень важно. Он изменял свою траекторию, по мере того, как изменялись его потребности и цели. Так, вам, Сара, для того, что вы делаете сейчас нет надобности перебираться на паях с одного многоквартирного дома в другой при помощи 10,31. Вы будете искать то, что соответствует состоянию ваших дел на данный момент, и что будет вашим личным заданием.

- Я наблюдаю за многими людьми. Все, что вам надо делать, - откладывать ежемесячно по $50 на протяжении 30 лет, тогда вы будете готовыми купить вашу страховку, а вашей страховке необходимо подкрепление. У меня есть один друг, который занят своим делом, он консультант, он вел машину и попал в ДТП. Он больше не мог быть консультантом, он потерял свой дом, семью, обанкротился, я не знаю, покроет ли все это страховка. Поэтому страховка - значительная часть всего этого, так многие люди говорят: «Я изменю план. Необходимо найти один вид сотрудничества». Но этого, конечно же, недостаточно. В данном случае это синтез разных видов продуктов, которые предоставляют вам гарантию. Как сказала Даяна, сначала вам нужна гарантия, а потом комфорт. Это два разных плана. Если вы хотите разбогатеть, это совершенно другой план. Большинство людей хотят разбогатеть, потому что у них нет гарантии и нет комфорта. С гарантией и комфортом, вы должны разбогатеть.

- Весь секрет в том, что вам совсем не обязательно знать все это. Роберт говорил про страхование и разные виды страховой политики, у него есть замечательный страховой агент, с которым он работает, который знает все это, и знает, что подойдет его плану.

- Кроме того, он ознакомлен с моим финансовым состоянием. Он знает, что мне не нужны определенные вещи, мне всегда пытаются все продать. Я звоню Даяне и спрашиваю ее, нужно ли нам это. Она говорит: «Нет». Я говорю: «Хорошо». По мере того, как вы будете набираться опыта, вы будете становиться более образованными. Чем больше вы образованны, тем лучшие решения вы принимаете. А чем лучшие решения вы принимаете, тем больше денег вы зарабатываете. На самом деле все так и происходит. Я пытаюсь объяснить людям, что инвестирование это автоматический физический план. Видите ли, часто говорят, что система торговли состоит в том, что у вас нет какой-то вещи. Вы просто делаете то-то и то-то. Вы не думаете. Это не все те возвышенные вещи, которые используются с ограниченными средствами. Даже у ограниченных средств есть план. Разные инвестиционные фонды открытого типа следуют различным инвестиционным планам. Так, если говорят, что все инвестиционные фонды открытого типа одинаковые, это не так, поскольку у каждого из них разные стратегии. Когда я просматриваю инвестиционный фонд открытого типа, я смотрю на то, какой торговая формула, какая стратегия, какой план у этого фонда. Я смотрю на план, а не на управляющего фондом. Я не собираюсь следовать этому плану. На самом деле, это очень скучный процесс. Я читаю финансовые отчеты, хожу по офисным зданиям, это скучно. Я сижу там, пытаясь выяснить, чего не хватает, как можно заработать больше денег, какие убытки. Два года назад я купил недвижимость, потом добавил к ней 3 акра. Она была бесценной, я продал акры. В Австралии есть один молодой человек, который сыграл в «Денежный Поток» раз или два, мой богатый-бедный папа купил дом и продал его фактическую землю. Я говорил с ним про это. Он заработал на этом дополнительном участке земли $100 тыс., которые не облагались налогом, он оставил себе здание. И это не наука о ракетостроении, это просто здравый смысл, не так ли?

- Да, это так. Опять-таки, совсем необязательно, чтобы все зависело лишь от вас, есть команда, где каждый делает то, что умеет лучше всего. Как говорит Роберт, правильная команда поддерживает вашу цель. Вы научили меня искать актив, в финансовом отчете, в инвестиции, в том, чем мне нравится заниматься. Я пока еще не шла путем недвижимости, я смотрела на рынке на разные акции, облигации, и с той большей свободой, которую искала, инвестиция - не то, в чем я чувствую себя уверенно, это то, что я понимаю. И как вы говорили, это не рискованно.

- При чтении финансового отчета вам необходим здравый смысл. Иногда я вижу противоречия в том, что люди говорят, что им это должно нравится. Мне не очень нравятся инвестиционные фонды открытого типа, но они предоставляют мне определенную выгоду. Так, мне не очень нравится 737 модель, но с ее помощью я доберусь до Сант-Льюиса быстрее, чем пешком. Поэтому я думаю, что наибольшая ошибка, которую совершили работники, они думают, что им надо делать то, что им нравится, и деньги будут сами течь к ним в руки, это только предубеждение. Я решил выяснить, какой способ самый быстрый. Если пешком будет быстрее, я пойду пешком, если мне быстрее будет доехать в пункт назначения машиной, мне все равно. Я не привязан к определенному транспортному средству. Недвижимость предоставляет мне много преимуществ, которых не дают инвестиционные фонды открытого типа. Но это не означает, что что-то из них лучше, у них разные преимущества. Одним из преимуществ недвижимости является то, что банк предоставит мне на нее много-процентный доход, государство предоставит снижение налогов, чтобы можно было заработать денег. Я думаю, что это просто замечательно, поэтому я, как ненормальный, покупал столько недвижимости, сколько мог, потому что для других моих компаний, которые приносили мне много денег, мне нужно было снижение налогов. Но мне не нужен был перерыв в убытках, а наоборот - перерыв от прибыли. Я заработаю столько денег, управляя недвижимостью, недвижимость оплатила все их недостатки, потому что так решило управление. В ней все выше и выше добровольный риск. Инвестиционные фонды открытого типа более надежные. Вы их покупаете, у них есть определенные преимущества, которые вы используете, определенные акции, которые вы покупаете. Но все они инвестируются в соответствии с планом. Мне не очень нравится страхование жизни, но я его покупаю, я не в восторге от страхования здоровья, но я его покупаю, мне не нравится страхование от огня, но я его покупаю. Наибольшая ошибка, которую совершают люди, они думают, что мне это должно нравиться. Но мне не нравится ничего, кроме моего свободного времени. Поэтому эти механизмы, эти разные продукты, процедуры и способы, покупают то, что мы называем свободой. Это то, чем они являются для меня. Я не так уж сильно за них переживаю. Мне они, действительно, безразличны. Они меня не привлекают. Я это делаю, потому что государство вкладывает туда мои деньги и предоставляет мне налоговый перерыв, поскольку я этим занимаюсь. Все сводится к этому. Это не имеет ничего общего с тем, нравится мне это или нет. Нельзя говорить, что что-то из них хорошее, а что-то плохое. У них разные плюсы и минусы.

- Идея в инвестиционных фондах открытого типа в том, что сначала вы составляете план этой инвестиции. Суть не в том, чтобы просто их купить. Существуют план и цель для каждой инвестиции, которая у вас есть. Кроме того, со всеми этими продуктами, вместе взятыми, вы следуете в одном направлении. Я не вижу, чтобы люди делали это, инвестируя впервые. Часто это неплохая инвестиция, когда люди для этого в основном используют определенный подход, но иногда начинаются споры, по этой причине он не действует.

- Кроме того, большинство специалистов по финансовому планированию продают страхование и инвестиционные фонды открытого типа. В этом нет ничего плохого, они говорят, что промышленность расширяется, но они никогда не спрашивают страховых агентов, надо ли покупать страховку, поскольку они, конечно же, скажут, что надо. Вам необходимо понять, когда следует иметь дело с недвижимостью, когда - с инвестиционными фондами открытого типа, когда - с облигациями, а когда следует использовать акции, независимо от того, в какой ситуации вы находитесь, или какой целью руководствуетесь. Для этого нужно много читать. Потом вам надо общаться с разными людьми, все они хотят вам что-то продать, я пытаюсь вам что-то продать, Даяна что-то продает, вы что-то продаете. Если бы мы не верили в наш продукт, мы не пытались бы его продать. Ваша обязанность как инвестора - знать, как они по-разному могут проявить себя, потому что все они говорят, что их продукт - наилучший. Но это не совсем так. Главное заключается в том, чтобы он механически, автоматически, с минимальным риском и максимальной безопасностью доставил вас из пункта А в пункт Б. С этого и следует все начинать.

Здравствуйте, это Роберт Киосаки, вы слушаете продолжение обучающей аудио программы «Инвестирование притока наличности 101». Сегодня в этой студии вместе со мной находится мой близкий друг, которого я знаю многие годы. Я всегда говорю, общайтесь с людьми, которые умнее вас, и тогда вы опередите остальных в сфере инвестирования, бухгалтерии, недвижимости. Я думаю, что это - самый умный человек, которого я знаю, он также помог разработать настольную игру «Денежный Поток 101». Когда он в нее играл, это был обыкновенный лист картонной бумаги, но он играл и экспериментировал с ней. Я с большим удовольствием представляю вам Билла Шоупа. Он расскажет вам об основных началах инвестирования в недвижимость. Я предоставляю слово тебе, Билл. Расскажи слушателям немного о себе и о том, почему ты решил стать инвестором недвижимости.

- Спасибо, Роберт. Мне очень приятно находиться сегодня здесь вместе с вами. Я работаю с недвижимостью, где-то с 1980 года, до этого я учился в Техасском университете, где получил ученое звание магистра бухучета и финансов. Являясь студентом Техасского университета, я начал продавать жилищную недвижимость. После того, как я окончил университет, я купил мой первый большой дом, это было мое первое значительное имущество, и я продолжал это делать на протяжении последних 20 с лишним лет.

- Ты не помнишь, сколько стоила эта твоя первая недвижимость в то время?

- Я думаю, она стоила около $42 тыс. и я купил 1/3 ее часть вместе с другими своими партнерами по недвижимости, двумя брокерами по недвижимости.

- Начав с $42 тыс., как ты думаешь, сколько миллионов или, может быть, миллиардов долларов ты заработал, которые можно вложить в сделки?

- На сегодняшний день, наша компания заработала на недвижимости более $300 млн. и вложила более $1 млрд. в сделки.

- Так с $42 млн. все и началось.

- Это верно.

- И каждый раз ты узнавал для себя что-то новое?

- Каждый раз, когда я занимаюсь новой сделкой, я узнаю что-то новое. Так я продолжаю приобретать опыт, и можно сказать, что я занимаюсь недвижимостью потому, что мне нравится ежедневно принимать вызов, все сделки похожи друг на друга, но в каждой из них есть свои нюансы, и это делает их интересными.

- Почему ты занимался акционерным, торговым инвестированием и другими инвестиционными процедурами, когда ты был в колледже?

- Да, я этим занимался, когда был в аспирантуре в Техасском университете, я учился, инвестируя в объекты недвижимости и акции. За трехмесячный период я из $5 тыс. сделал около $90 тыс. А потом я приобрел достаточно опыта, и $90 тыс. превратились в -$5 тыс. Я получил много знаний, но основное - я понял, что главное - это начать играть.

- Верно, то, что мы с Биллом делаем с помощью этих кассет, - это закладываем основы, главным образом, для людей, которые только начинают или думают начать заниматься инвестированием в недвижимость. Эти кассеты могут помочь вам при покупке недвижимости, но более подробные инструкции вы получите на семинарах, которые проводим мы с Биллом. На них Билл также рассказывает о таких сложных операциях, как, например, приобретение, удерживание и продажа имущества. На одной из моих «Кассет финансовой грамотности» он рассказывает о разных нюансах этого процесса. У тех из вас, кто заинтересовался идеей инвестирования в недвижимость, которое является одним из продуктивных видов инвестирования, есть возможность через нашу организацию в любое время и разными способами связаться с Биллом. Сегодня мы сформулируем основные, самые простые понятия инвестирования в недвижимость. Ты не помнишь, когда мы с тобой познакомились, где-то в 80-х, да?

- Я думаю, мы встретились в конце 80-х, в начале 90-х годов, Роберт. Мы впервые встретились на семинаре, где ты очень хорошо выступил, но познакомились, когда я составлял семинар, который ты потом провел.

- Точно. Я знаю, что это не самая приятная тема, но расскажи, как развивалась твоя карьера инвестора в то время, когда мы с тобой познакомились?

- За год до этого я объявил о банкротстве. Безусловно, это был экономический кризис в моей жизни: я потерял все свои деньги, кроме того, я недавно развелся. Когда я встретил тебя, Роберт, экономическая ситуация была не самая лучшая, но мы видели свет в конце тоннеля.

- Да, это так. Я прошу Билла рассказывать все это по той причине, что он - один из лучших финансистов, я вкладываю свои деньги вместе с Биллом и его компанией. Я инвестирую с ним, я доверяю ему свои деньги, потому что его бухгалтеры, его магазины, торговые центры безупречны. Я всегда могу потребовать у них отчет о том, как протекает моя инвестиция, и доходы превосходные. Кроме того, я говорю об этом, потому что перед нами очень умный парень, и даже когда цены на рынке недвижимости упали, как произошло, например, в Техасе и во многих других частях страны после 6/реформы, даже для самых умных наступили неблагоприятные времена. Я много раз говорил в своих книгах и на кассетах, что иногда такое случается, тогда мы больше всего узнаем для себя. Но я также задавал вопрос: «Хотите ли вы, чтобы эти времена вернулись? Может, это также наилучшие времена?»

- С точки зрения возможности недвижимости, я помню, как я был на аукционе, где на продажу выставлялись дома с просроченными закладными. Это означает, что отдел правительства США по жилищному строительству и городскому развитию, который обеспечивает закладные под прежде всего односемейные дома и здания на два крыла также имеет дело с коммерческим имуществом. Мы, в основном, выступаем от имени клиентов, которые хотят приобрести дома для жилья или инвестирования. Я помню аукцион, на котором аукционист зачитывал аукционный лист, где говорилось, что здание на два крыла в Остен Техасе перепродавалось по цене $18/фут2. Почесав затылок, я осознал, что это было меньше, чем половина той суммы, которая понадобилась для постройки этого здания. Кроме того, на этом аукционе мы видели, как продавали имущество дешевле, чем мы продали под него землю еще до того, как эти дома были построены на этом участке земли. Мы увидели прекрасную возможность и то, как мы ей воспользовались, изменило наш бизнес на тот момент.

- Я все это рассказываю, потому что в основном люди не инвестируют, или, я бы даже сказал, являются средними инвесторами, поскольку они боятся экономических изменений, плохого исхода дела или потери денег, они не делают ничего из того, что я рекомендовал. Все же в городе Остен Техас, где живет Билл со своей женой Сидни и Майкл Дел, в то время, когда экономика переживала кризис, Майкл Дел удачно развивал свой бизнес. И сегодня недвижимость в Остен Техас такая дорогая, особенно теперь, после 2000 года. Но когда я встретил Билла, они раздавали ее бесплатно. Так, я часто говорю людям, что зачастую они не инвестируют, потому что боятся потерять, а так они ничего не делают, и когда экономика переживает хорошие или плохие времена, они, должен заметить, находятся вне рынка. И вместо того, чтобы переживать за падение цен на рынке со всеми этими фондовыми биржами, инвестиционными фондами открытого типа и недвижимостью, именно образование помогает вам продвигаться вперед в этой игре. Ты согласен с этим?

- Я считаю, что именно сочетание формального образования, если такое у вас есть, но я думаю, что на сегодняшний день еще большее значение имеет то образование, которое вы получаете, читая книги, работая с друзьями и наставниками. Оно помогает вам оставаться в игре.

- Верно.

- Я думаю, что это именно те вещи, которые сегодня очень важны для того, чтобы отточить имеющиеся у вас навыки и приобрести новые, независимо от того, какую инвестиционную категорию вы для себя выберете. Я говорю о недвижимости, но существует также множество других областей, в которых вы можете лидировать финансово.