Объекты недвижимости

Основные признаки Частные признаки Функциональные признаки

Стационарность Материальность Долговечность Разновидность Производственные Непроизводст-

неподвижность объекты венные

объекты

связь с земной натурально- Уникальность участие в создании обеспечивают

поверхностью вещественная продукции, условия для

форма оказании услуг проживания и

Неповторимость обслуживания

невозможность стоимостная людей

перемещения форма

в пространстве

Рис. 6. Признаки объектов недвижимости

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Материальный Объект Экономический

объект гражданских объект

прав

Очерченные Право собственности Товар

границы Право хозяйственного Источник дохода

Размер ведения для собственника

Площадь Право оперативного Источник

Объем управления финансовой

Качественные Право доверительного устойчивости

параметры управления собственника

Право застройки

Право залога

Право имущественного

приобретения

Реальная повинность

Сервитуты

Право пожизненного

наследования

Право бессрочного

постоянного пользования

и аренды

Бремя содержания

Рис. 7. Триединство объектов недвижимости

2. Категория Б – недвижимость для инвестиций. Данным видом недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

3. Категория В – избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем.

На рис. 8 представлена укрупненная классификация объектов недвижимости [1,с. 29].

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные

части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части – в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Любой жилой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. Однако с позиций использования для проживания данная конструкция является неоднородной. В состав дома входит имущество, которое может быть обособлено, т. е. которым можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (исключительно) без ущерба прав и интересов других собственников аналогичного обособленного имущества. Таким имуществом в доме являются изолированные помещения, предназначенные для жилья или квартиры (комплексы жилых и нежилых помещений).

Места «общего пользования», например, чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Таким образом, квартиры, принадлежащие на правах собственности, представляют собой внутриквартирные перегородки (стены), межкомнатные двери, слой отделки на стенах и перекрытиях (слой штукатурки, краски, обоев), а также инженерно-технические системы, которые могут быть отделены от общих без ущерба для интересов и прав собственников других помещений. С позиции стоимости строительства это имущество составляет примерно 10 – 15 % от стоимости строительства дома.

Общее имущество, без которого не может существовать или использоваться по назначению обособленное (личное) имущество – квартира (помещение), составляет примерно 85 – 90 % от стоимости строительства дома. Это имущество обладает свойством неделимости. Это означает, что любой владелец помещения – «жилья» должен владеть одновременно правом единоличной собственности на «жилье» и правом долевой собственности на общее имущество. К общему имуществу относятся: все инженерно-технические и прочие системы, без доступа и пользования которыми невозможно эксплуатировать обособленные виды недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания, внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Сохранение за собственниками помещений в любом здании и сооружении права собственности, является фактором объединения собственников жилья в единый социальный организм по содержанию и эксплуатации общего имущества.

Итак, кондоминиум – это, прежде всего форма права собственности или владения на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является индивидуальное владение отдельными площадями на правах собственности, в то время как места общего пользования и оборудование, необходимое для обслуживания площадей, относящихся к индивидуальной собственности, находятся в совместном владении. Структура кондоминиума представлена на рис. 9 [1, с. 23].

Недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней.

Кондоминиум – организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели – самоуправление. Организационно-правовые формы организации могут быть различными, наиболее распространенными из которых являются:

- жилищный кооператив – организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива;

- товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество).