ГЛОССАРИЙ. Арендная плата –форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе

Арендная плата – форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности. В состав арендной платы входит четыре экономических элемента:

1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли);

2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;

3) налог на имущество;

4) часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент).

Внешний износ – убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.

Государственная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъекта РФ). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Движимость соединенная с недвижимостью – 1) движимое имущество, функционально связанное с недвижимостью и сдаваемое внаем совместно с нею. Как и все предоставленное наймодателем имущество, движимость соединенная с недвижимостью должна подвергаться капитальному ремонту за счет наймодателя и приниматься последним от нанимателя по окончании срока найма; 2) собственность нанимателя, которую он соединяет с арендуемой недвижимостью и может забрать по окончании срока найма, если это не наносит ущерба основному имуществу.

Декувер – разница между оценкой имущества и страховой суммой, оставляемой на риск страхователя.

Жизненные циклы – изменения, которым подвержены как определенные объекты недвижимости, так и целые районы, города, страны. Жизненный цикл включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях четвертую фазу – возрождение. Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающие его объекты. К примеру, нахождение района в фазе развития дает основание рассчитывать на повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость.

Земельный кадастр – свод систематизированных, научно обоснованных и достоверных сведений о землях всех категорий (включая правое положение земли, качественную характеристику, оценку земли и т.д.).

Имущество – 1) объекты окружающего мира, обладающие полезностью и права на них; 2) то, что находится в чьей-нибудь собственности, принадлежит кому-нибудь. В соответствии с гражданским правом термин «имущество» обозначает любые материальные ценности. Имущество делится на движимое и недвижимое. Это деление учитывается при определении формы сделок, при их регистрации, ряда других гражданско-правовых вопросв.

Кадастр – систематизированный свод сведений, количественно и качественно характеризующих определенный вид природных ресурсов или явлений, в ряде случаев с их экономической или социально-экологической характеристикой и оценкой изменений под влиянием преобразующей деятельности человека, может включать рекомендации по рациональному использованию ресурсов, мерам их охраны.

Кадастровое деление – административное деление территории РФ для целей нумерации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Территория РФ делится в установленном порядке на кадастровые единицы (округа, районы, зоны, массивы, кварталы).

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру от номера субъекта РФ до номера конкретного объекта недвижимости, разделенных двоеточием – А:Б:В:Г:Д:Е, где:

А – двухразрядное десятичное число, задающее номер (код) субъекта РФ;

Б – двухразрядное десятичное число, задающее номер административно-территориального образования (района, города) в составе субъекта РФ;

В – иерархический составной номер, состоящий из двухразрядного десятичного числа, задающего номер кадастровой зоны, двухразрядного десятичного числа, задающего номер кадастрового массива внутри зоны, двухразрядного десятичного числа, задающего номер кадастрового квартала внутри массива разделенных пробелом;

Г – четырехразрядное десятичное число, задающее номер земельного участка в пределах кадастрового квартала;

Д – n-разрядное десятичное число, задающее номер первичного объекта недвижимости;

Е – n-разрядное десятичное число, задающее номер вторичного объекта недвижимости в пределах первичного объекта недвижимости.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Моральный износ – старение и обесценивание отдельных элементов основных фондов под влиянием технического прогресса. Выделяют две формы морального износа, проявляющиеся в изменении стоимости основных фондов вследствие:

1) сокращения общественно необходимых затрат на их воспроизводство, вызванного повышением производительности труда в отраслях, создающих объекты основных фондов, а также сырье, материалы, полуфабрикаты, готовые изделия, необходимые для их изготовления;

2) появления под воздействием научно-технического прогресса основных фондов, превосходящих по технико-экономическим характеристикам (мощности, производительности, надежности, экономичности, ремонтопригодности, комфортабельности и другим) ранее действующие фонды.

Муниципальная собственность – имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Неделимая вещь – вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Неустранимый физический износ – уменьшение стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных характеристик. Например, если стоимость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат в сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обусловленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб.

Право владения – хозяйственное господство собственника над вещью. Во владении выражается статика отношений собственности, закрепленность вещей за индивидами и коллективами.

Право пользования – извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного и личного потребления.

Право распоряжения – совершение в отношении вещи актов, определяющих ее судьбу, вплоть до уничтожения вещи.

Рента абсолютная – форма земельной ренты, получаемая землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земельных участков. Абсолютная рента является экономической формой реализации монополии частной собственности на землю. Величина абстрактная, практически не подлежит расчету, есть дополнительная прибыль, возникающая только при частной собственности и обязанная своим происхождением монополии (на землю, земельные участки). Источник абсолютной ренты – разница между рыночной стоимостью сельскохозяйственной продукции и общественной ценой производства или излишек прибавочной стоимости, производимой работниками в сельском хозяйстве, над средней прибылью. Уплачивается земельным арендатором за счет его прибыли (если другое не предусмотрено законодательством) земельному собственнику за любую землю.

Рента дифференциальная – разница продукции, полученной при затратах двух одинаковых по величине земельных участках. Дифференциальная рента выступает в форме дифференциальной ренты I и дифференциальной ренты II. Дифференциальная рента I – чистый дополнительный доход, получаемый за счет пользования более плодородными, лучшими землями или более близким их расположением к пунктам реализации продукции. Дифференциальная рента II – чистый дополнительный доход, создаваемый за счет более интенсивного ведения хозяйства, получаемый, прежде всего за счет зданий, квалификации, умения работать с людьми, как руководителей, так и специалистов сельскохозяйственных предприятий.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прогона скота, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть выполнены без установления сервитута, а также для обеспечения установленного режима использования земель.

Сложная вещь – вещь, состоящая из совокупности разнородных вещей образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению.

Собственность – отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника. Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Стоимость имущества первоначальная – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Стоимость капитализированная – 1) оценка стоимости актива на основе приносимого дохода и процентной ставки по сходным активам (например, капитализированная стоимость актива с доходом в 100 долларов в год при процентной ставке 5% равна 2000 долларов); 2) новая стоимость объекта, фирмы с учетом капитализации возможной прибыли.

Стоимость меновая – сумма, которую информированный покупатель готов предложить в обмен на объект собственности при данном состоянии рынка.

Стоимость на основе доходного подхода объекта недвижимости – стоимость, рассчитываемая путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (т.е. требуемой инвесторами ставки дохода на инвестиции), выработанной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость (метод дисконтированного денежного потока), либо с последующей прямой конвертацией стабилизированного дохода в показание стоимости, т.е. делением величины этого дохода на соответствующий общий коэффициент капитализации (метод прямой капитализации).

Стоимость на основе рыночного подхода объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости, определяемая на основе подхода сравнительного анализа продаж, и которая производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (т.е. таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выявление адекватных элементов сравнения;

4) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектам по элементам сравнения;

5) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов.

Субаренда – передача части арендованного имущества или всего арендованного имущества в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Узуфрукт, узуфруктуарий – устанавливаемое законом или по договору на определенный период времени право пользования имуществом, принадлежащим другому лицу, с присвоением приносимых им плодов, но под условием сохранения существа вещи.

Устранимый физический износ – текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Физический износ – материальное снашивание элементов основных фондов, постепенная утрата ими потребительской стоимости в процессе производственного потребления и под влиянием естественных сил природы.

Физический срок жизни имущества – период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Функциональный износ – несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается неустранимым, и наоборот.

Хронологический возраст имущества – период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Экономический срок жизни имущества – период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Эффективный возраст имущества – основан на оценке внешнего вида и технического состояния имущества. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.