ГЛАВА 1. Сущность офисной недвижимости

1.1.Понятие офисной недвижимости

Офис – это место, которое способно приносить прибыль по всем направлениям, как выдавать определенный продукт, который потом будет использоваться в дальнейшем, так и способствовать развитию экономики отдельно взятого района или города.

Следует отметить, что под офисной недвижимостью можно подразумевать практически любые предприятия, как крупные, так и мелкие. Очень сложно дать четкое определение того что такое офисная недвижимость, поскольку практически любая организации подходит под это определение, по крайней мере та, которая ставит своей основной целью получение прибыли от своей деятельности. Офисная недвижимость одна из самых востребованных на сегодняшний день и спрос на нее будет только возрастать, что повлечет за собой строительство новых офисных зданий и переделку под эти цели уже имеющихся [7].

Правильный выбор офисного помещения важен для любой компании, вне зависимости от её размеров и рода деятельности. Ведь, если человека встречают по одежке, то успешность, эффективность и будущие перспективы организации клиенты склонны оценивать, прежде всего, по местоположению, внешнему виду и отделке главного офис. Более того, хороший офис ценен не только для облегчения внешних коммуникаций, но и добавляет компании престижа в глазах собственного персонала. Неслучайно местоположение офиса в последние годы стало одним из ключевых пунктов, влияющих на решение, которое принимают потенциальные сотрудники при выборе того или иного места работы.

В связи с этим к выбору нового офиса необходимо подходить с особой тщательностью. Так, консультанты советуют, прежде всего, учитывать функции, которые будет выполнять искомое офисное помещение. Многое здесь зависит от рода деятельности. Например, компании, связанные с перевозками тяготеют к близости к складским помещениям. Если же компания ищет представительский офис или помещение для штаб-квартиры, основное внимание уделяется престижному местоположению и презентабельности здания. При этом параметр престижности особенно актуален для компаний, работающих с большими потоками статусных клиентов. В основном это банки, юридические и консалтинговые компании. Другим важным моментом является масштаб. Так, компания любого профиля, доросшая до внешнеэкономических связей, будет ориентироваться на высококлассное помещение и не будет экономить на аренде в ущерб имиджу. Что касается инженерной оснащенности объекта, то здесь каждый арендатор должен соотнести уровень арендной ставки, которую он платит и уровень благ, которые он получает. Следует заметить, что величина арендных ставок также может варьироваться в зависимости от этажа на котором этот офис будет расположен.

Решение о том, арендовать помещение для развития бизнеса или приобрести для этих целей новый офис, принимается в каждом конкретном случае, исходя из политики и возможностей компании и предпочтений ее руководства. Кроме того, существуют фирмы, профессиональная деятельность которых связана с проведением различных операций с коммерческой недвижимостью. Например, они покупают нежилое помещение, делают там хороший ремонт, проводят инженерные коммуникации для того, чтобы впоследствии продать офис по цене, превышающей первоначальную стоимость помещения. Другой вариант – покупка офисной недвижимости, которую планируется в будущем постоянно сдавать в аренду. Не следует забывать, что недвижимость, в особенности коммерческая, – это своеобразный капитал и может приносить своему владельцу значительные доходы.

Так было раньше, есть сейчас, и будет в будущем: кто-то предпочитает иметь собственные помещения для работы, кто-то – их арендовать. К примеру, солидные компании, имеющие возможность в любой момент изъять большие средства из оборота, делают выбор в пользу покупки офисного здания, что вполне оправданно. Ведь долговременная аренда хорошего офиса стоит недешево. К тому же собственным зданием можно распоряжаться как угодно, вплоть до его продажи, если возникнет такая необходимость. Офисная недвижимость всегда в цене, так что компания ничего не потеряет и в этом случае.

В основном компании стараются арендовать офисные помещения. Покупают же здания в основном банковские структуры и крупные производственные корпорации. Чаще всего необходимость переезда в новый офис обусловлена расширением компании и ростом числа сотрудников, поэтому, рассчитывая, сколько квадратных метров вам понадобится в новом помещения, следует исходить из их предполагаемого количества, а также учитывать возможности для расширения. На сегодняшний день нормы по количеству рабочих мест на сотрудника определяются ГОСТами и другими нормативными документами, регулирующими санитарные условия труда, хотя российские и западные стандарты в этой сфере практически унифицировались.

Основное предназначение офисной недвижимости – это генерация дохода. Соответственно, девелопмент офисной недвижимости направлен на создание зданий, которые в перспективе будут гарантировано приносить высокий доход своим владельцам. Однако, обеспечить доход можно только в результате профессионального подхода к управлению офисной недвижимостью, который включает в себя все возможные процессы, которые происходят в здании, начиная от управления арендными отношениями до технического обслуживания.

Зачастую самостоятельно разобраться в современной классификации офисной недвижимости, сделать правильный выбор, найти офис или помещение под офис, которые бы полностью соответствовали ожиданиям и потребностям фирмы, задача не из простых. Решение подобных вопросов требует колоссального количества времени, а также определенных знаний и кругозора в таких сферах, как: офисная недвижимость, офисные помещения или офисы.

Каждая управляющая компания на сегодняшний день предлагает целый спектр услуг по сопровождению проекта недвижимости с самого начального этапа. Так же как консалтинговые компании предлагают свои услуги по созданию концепции, управляющие – уже на этом начальном этапе смогут согласовать работу объекта с точки зрения его функционирования в перспективе. Это очень важно, так как, являясь профессионалами в вопросах управления объектом, они смогут привнести в концепцию данного проекта множество полезных моментов, которые связаны именно со сферой обслуживания и управления. Такими могут быть как самые обычные вещи, к примеру, устройство парковки, так и более сложные, например, какое инженерное оборудование лучше применять, где его лучше установить, какие принципы работы использовать и прочее. Очень желательно, чтобы управляющая компания, которая предоставляет консультационные услуги в процессе постройки помещения, взяла объект в управление и после введения его в эксплуатацию.

1.2. Классификация офисной недвижимости

В международной практике существует шесть классов офисных помещений: «А», «В», «С», «D», «Е» и «F» (см. Приложение 1). К классу «А» можно отнести офисные здания, построен­ные по индивидуальным проектам, например новые высот­ные здания. Архитектура таких зданий, как правило, имеет культурную ценность, размещаются они обычно на главных транспортных магистралях и площадях с удобным подъез­дом не только на личном, но и на общественном транспор­те. Из-за морального и физического устаревания примерно 30% зданий класса «А» через 5-6 лет могут быть переведе­ны в класс «В». Однако не все здания автоматически пере­водятся в более низкий класс по истечении этого срока. Ес­ли в офисном здании поддерживается высокий уровень комфорта пребывания, и они являются конкурентоспособ­ными с вновь построенными зданиями, то в этом случае класс «А» остается. Основными конструктивными система­ми современных офисных зданий этого класса обычно яв­ляются монолитный или металлический каркас с шагом ко­лонн не менее 6 м. Высота этажа от пола до пола должна быть не менее 3,6 м. При этом следует предусмотреть воз­можность устройства фальшполов и подвесных потолков. В этом случае высота помещений до подвесного потолка должна быть не менее 2,7 м. Важной составляющей офи­сов класса «А» являются автоматизированные системы жизнеобеспечения, которые должны полностью контроли­ровать микроклимат в помещениях, поддерживать постоян­ный температурно-влажностный режим при помощи еди­ной комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха.

Наружная отделка фасадов офисных зданий такого класса должна быть выполнена из высококачественных материалов, желательно наличие панорамного остекле­ния. Внутренняя отделка выполняется по индивидуальному заказу арендатора. Помимо перечисленного в здании должна быть организована современная система безопас­ности, включая источник бесперебойного электроснабже­ния. В этих зданиях должна присутствовать современная система бытового обслуживания и отдыха, включая мага­зины, рестораны, кафе, конференц-залы, переговорные комнаты с лингвистическим оборудованием. Кроме того, здесь должна быть развернутая инфраструктура централи­зованного обеспечения арендаторов оргтехникой, сред­ствами связи. В офисном здании такого класса следует предусмотреть подземную автостоянку с достаточным количеством машиномест, при этом их число должно быть не менее одного на 60 м² офисных помещений, должны быть предусмотрены гостевые автостоянки.

К классу «В» относятся офисы в зданиях, уступающий по какому-либо параметру или их совокупности офисам класса «А». Этот класс широко представлен на рынке во всем своем многообразии.

Здания с офисами класса «С» - это всевозможные до­революционные особняки, административные здания со­ветского периода и иные дома, по ряду признаков не отве­чающие стандарту класса «В». Помещения офисов класса «С», как правило, первоначально не были предназначены для офисной деятельности и арендуются обычно в научно-исследовательских институтах или на производственных предприятиях в административно-бытовых корпусах. Мно­гие из них подвергаются перепланировке для удобства арендаторов. В таких зданиях ремонт мог быть произведен более 5-10 лет назад с использованием имевшихся в то время строительных материалов. В этих зданиях отсутству­ют современные инженерные системы и оборудование, ту­алеты расположены в общем для всех арендаторов коридоре. Эти неудобства компенсируются низкой арендной платой. К офисам класса «С» относятся также помещения в зданиях на периферии города с невысоким уровнем обслуживания – выход в Интернет, установка телефонов, кондиционеров произ­водится за счет арендаторов.

Офисные помещения класса «D» располагаются в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями и обо­рудованием. В зданиях такого класса наличествуют деревянные перекрытия, отсутствуют системы вентиляции и кондиционирования. Как правило, такие помещения нуждаются в капитальном ремонте и обновлении систем обеспечения.

Офисы класса «Е» - это помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующие реконструкции. К ним можно отнести переоборудованные помещения, расположенные в подвалах или цокольных этажах, кроме того, к этому классу можно отнести квартиры, переведенные в нежилой фонд, в которых можно устроить изолированный вход.

К офисам класса «F» относятся нежилые помещения в жи­лых и общественных зданиях, которые в большинстве своем не отремонтированы и эксплуатируются в первоначальном виде.

Вместе с тем, в связи с большим оживлением международ­ных связей, организацией совместных предприятий, внедрени­ем так называемых «отверточных» технологий иностранных производств резко увеличился спрос на все классы офисов, начиная от класса «А» и заканчивая классом «F» [6].

1.3. Оценка офисной недвижимости

Оценка офисного здания сейчас является очень распространенным процессом, и в этом нет ничего удивительного, ведь количество офисов увеличивается день ото дня, что связано с развитием бизнес процессов в России.

Для проведения оценки офисной недвижимости необходимо предоставить оценщику следующий перечень документов:

1. Свидетельство о праве собственности на офис;

2. Экспликация (пояснение к архитектурному проекту, эскизу или отдельной его части в виде перечня с указанием некоторых количественных, качественных, технических характеристик помещений);

3. Поэтажный план или кадастровый паспорт;

4. Выписка из технического паспорта на офисное помещение, подлежащее оценке;

5. Справка БТИ о состоянии офисных помещений;

6. Разрешение на перепланировки (если они есть);

7. Документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений);

8. Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами приветствуется.

Оценка офисной недвижимости подразумевает, что за определенное время, которое оговаривается в контракте между оценочной компанией и заказчиком, будут произведены следующие работы в рамках независимой оценки офисных помещений:

• сбор данных о параметрах офисов в процессе тщательного их осмотра;

• работы по анализу окружающих объектов;

• исследование рынка недвижимости офисного типа;

• выбор методов и подходов к качественной оценке офисов, которые учитывают их специфические особенности.

После этих действий, носящих подготовительный характер, начнется непосредственно работа по оценке офисного здания и всех его помещений, которая закончится составлением профессионального отчета.

Сама по себе офисная недвижимость обладает целым рядом специфических особенностей, которые обуславливаются тем, что офисы обычно концентрируются в городской черте. И при проведении оценки офисной недвижимости это обязательно принимается во внимание. В связи с тем, что любой офис представляет собой лицо организации, по которому большинство клиентов компании составляют свое мнение о ней, можно прийти к выводу, что стоимость офисов напрямую зависит от их местонахождения и от состояния отделки помещений. При оценке офисного здания специалист-оценщик ориентируется на то, в каком месте города он расположен, насколько просто человеку добраться до него, используя общественный транспорт. Большое значение имеет и дороговизна отделки помещений, и иные аналогичные факторы.

На основании оценки офисов составляется отчет, являющийся итогом работы оценщика. Такой отчет об оценке офисной недвижимости содержит полное описание офиса, оценка которого производилась, подходов к его оценке, аналогов офиса, расчетные данные о цене, полученные сравнительным методом, согласование итогов оценки, копии документов БТИ и документов, подтверждающих право собственности. Отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости недвижимого имущества или стоимости ущерба, причиненного этому имуществу.

Итогом действий по независимой оценке офисных помещений станет достоверная стоимость офиса, которая учитывает все мельчайшие детали [9].

Оценка офисной недвижимости подразделяется по своим целям на два типа, что зависит от того, кто является владельцем объекта оценки. В тех случаях, когда владельцем офиса является муниципалитет или государство оценка офиса, офисного здания производится для:

- приватизации;

- передачи в аренду, в управление доверителю;

- залога;

- переуступки финансовых обязательств долговых;

- отчуждения, реализации недвижимости;

- целей национализации.

Если же владельцем недвижимости является лицо физическое, оценка офисной недвижимости имеет перед собой такие цели:

- ипотека;

- раздел супружеского имущества;

- оформление брачного договора;

- выкуп для нужд государства или муниципалитета;

- продажа и покупка;

- перераспределение частей имущества ли акционирование компаний;

- ликвидация офиса;

- проверка правильности начисления налогов;

- страхование офисных помещений;

- исполнение вердикта суда, завещания и так далее.

Оценка офиса может проводится для совершения сделок купли-продажи; для внесения в уставный капитал; с целью определения залоговой стоимости для целей кредитования; с целью страхования; с целью сдачи в аренду; с целью раздела имущества; с целью оптимизации налогообложения; с целью реструктуризации компании; с целью утилизации предприятия; для целей судопроизводства.

1.4. Нормативно-правовые основы офисной недвижимости

Регистрация прав собственности на коммерческую недвижимость по договору купли-продажи включает в себя:

- юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации прав собственности;

- правовую экспертизу представленных для регистрации документов: на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

- формирование пакета документов для регистрации прав собственности на коммерческую недвижимость;

- составление или юридическая экспертиза договора купли-продажи коммерческой недвижимости;

- непосредственно государственная регистрация перехода прав собственности по договору купли-продажи недвижимости в регистрирующем органе.

Договор купли-продажи офисной недвижимости - документ, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) объект офисной недвижимости, а покупатель обязуется принять этот объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ [1].

Договор купли-продажи недвижимости достаточно составить в простой письменной форме – обязательного нотариального удостоверения договора не требуется, но его можно сделать при желании сторон.

При совершении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю, т.е. покупателю выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности, а на самом договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права собственности покупателя).

Перечень документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи:

· Две нотариально удостоверенных доверенности: на право представлять продавца и покупателя (доверенности от юридических лиц);

· Протоколы или выписки из протоколов о назначении руководителей юридических лиц – продавца и покупателя (оригиналы и заверенные организацией копии);

· Договор купли-продажи (3 оригинала);

· Три подлинника актов приема-передачи в случае, если к моменту подачи документов на регистрацию по условиям договора акт уже должен быть подписан;

· Документ о государственной регистрации юридического лица;

· Свидетельство о внесении в реестр организаций;

· Документ о присвоении ИНН - от продавца и покупателя;

· Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (нотариальная копия) - от продавца и покупателя;

· Устав с изменениями и дополнениями (нотариальные копии) либо последнюю редакцию Устава (нотариальные копии) - от продавца и покупателя;

· Учредительный договор с изменениями и дополнениями (нотариальные копии) либо последнюю редакцию Учредительного договора (нотариальные копии) - от продавца и покупателя;

· Выписка из реестра юридических лиц (можно нотариальную копию) (получается в налоговой инспекции по месту регистрации юридического лица на основании запроса) – от продавца и покупателя;

· Протокол заседания совета директоров или общего собрания участников (акционера) либо решение участника (акционера) с решением о совершении сделки - от продавца и покупателя;

· Свидетельство о регистрации права собственности продавца;

· Экспликация;

· Кадастровый паспорт на помещение (здание).

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость предусмотрена ст. 131, 164 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной [2].

Регистрация аренды недвижимости включает в себя:

- юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации договора аренды недвижимости;

- правовую экспертизу представленных документов: на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

- формирование пакета документов для регистрации аренды;

- помощь при составлении договора аренды недвижимости;

- непосредственно осуществление действий по государственной регистрации договора аренды.

Договор аренды офисной недвижимости - документ, по которому одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать во временное пользование другой стороны (арендатора) объект офисной недвижимости, а арендатор обязуется принять это имущество и уплачивать за него определенную денежную сумму (арендную плату) (см. Приложение 2).

Обязательная государственная регистрация аренды недвижимости предусмотрена ст. 609, 651 Гражданского кодекса РФ.

Не каждый договор аренды подлежит государственной регистрации: договор аренды, заключенный на срок менее года не регистрируется, однако долгосрочный договор аренды эффективнее защищает права сторон договора.

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды недвижимости:

· Одна нотариально удостоверенная доверенность: на право представлять арендодателя или арендатора в Управлении Росреестра (доверенности от юридических лиц);

· Документ об оплате государственной пошлины;

· Протоколы или выписки из протоколов о назначении руководителей юридических лиц – арендодателя и арендатора (оригиналы либо заверенные организацией копии);

· Если договор подписывал не руководитель организации, доверенность на заключение договора с правом подписи;

· Договор аренды –3 экземпляра;

· Акт приема-передачи помещения, если к моменту сдачи договора на регистрацию он уже должен быть подписан (см. Приложение 3);

· Документ о государственной регистрации юридического лица;

· Свидетельство о внесении в реестр организаций;

· Документ о присвоении ИНН - от арендодателя и арендатора;

· Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах;

· Устав с изменениями и дополнениями либо последнюю редакцию Устава от арендодателя и арендатора;

· Учредительный договор с изменениями и дополнениями либо последнюю редакцию Учредительного договора от арендодателя и арендатора;

· Выписка из реестра юридических лиц от арендодателя и арендатора – срок действия 1 месяц;

· Протокол заседания совета директоров или общего собрания участников (акционера) либо решение участника (акционера) с решением о совершении сделки от арендодателя и арендатора;

· Свидетельство о регистрации права собственности Арендодателя;

· Экспликация;

· Кадастровый паспорт на помещение (здание) [10].