Тема.3. Формы владения недвижимостью

Различают две основные формы владения недвижимостью: са­мостоятельное владение и совместное владение. В случае самостоя­тельного владения собственником недвижимости является или юридическое лицо, созданное одним учредителем, или физичес­кое лицо.

Чаще всего в качестве единственного собственника-учредителя юридического лица является государство, которое наделяет созда­ваемые им организации имуществом — уставным фондом (основ­ными и оборотными фондами), в котором наибольшую долю со­ставляют объекты недвижимости.

В случае образования государственного (муниципального) уни­тарного предприятия передаваемое ему в качестве уставного фон­да имущество закрепляется на правах хозяйственного ведения. При этом предприятие принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество не вправе отчуждать (т.е. прода­вать, дарить, менять и т.п.), сдавать его в аренду, предоставлять в срочное безвозмездное пользование, отдавать под залог, вно­сить в качестве вклада в уставный вклад создаваемых хозяйствен­ных обществ и т.д. без согласия собственника. Что же касается движения имущества, то предприятие распоряжается им самосто­ятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Так, «Положение о порядке реализации основных фондов го- сударственных унитарных предприятий...», утвержденное Поста­новлением Госкомимущества РТ от 19.12.00 № 257, определяет,

имость не превышает 100 минимальных размеров оплаты труда bi РТ за одну инвентарную единицу.

В случае создания казенного предприятия, а также государ­ственного учреждения, государство наделяет его имуществом, зак­репленным на праве оперативного управления. В данном случа! казенное предприятие, учреждение вправе распоряжаться любы закрепленным за ним имуществом (а не только недвижимостью)! только с согласия собственника.

Совместное владение предполагает, что правами собственности на объекты недвижимости обладают два или более физических (или) юридических лиц. При этом различают следующие виды совместного владения: а) совместное долевое владение;

б) совместное неделимое владение;

в) владение на правах совместной общей собственности.

Совместное долевое владение предполагает, что каждый из соб­ственников владеет определенной частью прав на всю собствен­ность. Это частичное право может передаваться (продаваться) другим собственникам совместного долевого владения или с их согласия третьим лицам. По такому принципу владения создаются хозяй­ственные общества и товарищества (акционерные общества, об­щества с ограниченной ответственностью, полные товарищества, товарищества на вере и др.).

Совместное неделимое владение осуществляется таким обра­зом, как будто все владельцы коллективно образуют единое це­лое, при этом ни один из владельцев не имеет установленных долевых прав (например, имущество семейного предприятия, при­ватизированная квартира). Смерть одного из владельцев не нару­шает единого целого, а лишь уменьшает на одного человека коли­чество владельцев.

Владение на правах совместной общей собственности — это наиболее распространенная форма совладения имуществом, воз никающая при совместной жизни супружеской пары.

Прекращение совместного владения на какой-либо объект собст­венности может возникнуть только по согласию сторон. При этом права на собственность не могут делиться, ни одна из сторон не

может передать свои права третьемулицу. После смерти одного из взаимосвязи спроса и предложения (дефицитности этого товара), супругов второй приобретает право на самостоятельное владение.
Выводы

1 в физичемком смысле к недвижимости относится земля (зе- ельный участок) и все, что прочно связано с ней (так называе-

:е улучшения), а также то, что находится под и над поверхнос- ю этого земельного участка.

2Следует различать понятие недвижимости (как совокупности ышеуказанных объектов) и понятие недвижимой собственности, вторая представляет собой пакет юридических прав на физичес-

:е объекты недвижимости, а именно: права владения, пользова- и распоряжения.

3Обладание всей совокупностью этих права (абсолютное пра- о) в реальной жизни ограничивается целым рядом условий:

сударственным контролем, выморочным правом, сервитутом, авом на получение части прибыли, налогообложением, залогом «движимости.

4 Владение недвижимостью проявляется в разных формах: са­мостоятельное владение, совместное вла4ение. Совместное владе­ние имеет несколько разновидностей: совместное долевое владе­ние, совместное неделимое владение, владение на правах совмес­тной общей собственности.

Раздел 2. СТОИМОСТЬ И ЦЕНА НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 4. Виды стоимости недвижимости

Понятие стоимости неразрывно связано с такой экономичес- сой категорией, как товар. Как известно, любой товар должен >бладать двумя свойствами: быть полезным, то есть иметь потре- эительскую стоимость, и быть обмениваемым на другую вещь, то есть иметь меновую стоимость. Количественная характеристика стоимости связана с определением ее величины. С точки зрения юлитической экономии, величина стоимости прямо пропорцио­нальна количеству общественно необходимого труда и обратно тропорциональна его производительности.

Эти общие понятия стоимости требуют определенного уточне- шя, когда речь идет о недвижимом имуществе. Как уже указыва­юсь, стоимость любого товара зависит от следующих факторов: тепени полезности (удовлетворения какой-либо потребности) и взаимосвязи спроса и предложения (дефицитности этого товара).

Однако при определении стоимости недвижимости важное зи5 чение имеют еще и другие факторы, а именно: величина совокупность (полнота) прав собственности, связанных (перед ваемых) с этой недвижимостью, и величина будущих выгод ’ обладания недвижимостью в течение определенного более щ менее продолжительного периода времени.

В самом деле, чем больше прав, присущих той или иной недвижимой собственности, тем выше будет (при прочих равнй условиях) ее стоимость.

С другой стороны, поскольку выгоды от недвижимого имущ(ства, в отличие от быстропотребляемых товаров, реализуются течение более продолжительного периода, стоимость этого имущества может определяться, исходя из ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ БУДУЩИХ ВЫГОД ОТ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ то есть путем приведения их количественных характеристик условиям времени оценки этой недвижимости.

Рынок недвижимости, в отличие от рынков других товаров услуг, является несовершенным и во многом не похож на обычный или уравновешенный рынок товаров и услуг, где цены опре деляются, как правило, соотношением спроса и предложения.

Во-первых, если товары и услуги обычно серийны и взаимозаменяемы, то объекты недвижимости в основной своей массе индивидуальны.

Во-вторых, на обычном рынке спрос и предложение, благодаря конкуренции, близки к состоянию сбалансированности. Это определяет унификацию, стабильность и уровень цен, близкий к стоимости этих товаров и

Цена

ров и услуг. Hа рынке недвижимости такое состояние наблюда­ется крайне редко.

В-третьих, на обычном рынке на большинство товаров какие- либо ограничения при установлении цен отсутствуют.

На рынке недвижимости на цену во многом влияют государственные и прочие ограничения.

Таким образом, рынок недвижимости является во многих случаях узким, локализированным и персонализированным.

Оценка объектов недвижимости может осуществляться для различных целей. Наиболее часто недвижимость оценивается для:

определения рыночной стоимости при продаже объекта;

>) установления залоговой стоимости при оформлении кредита; i) расчета страховой стоимости и страхового тарифа при страхо­вании объекта;

') определения налогооблагаемой базы при установлении налога на имущество;

) установления договорной стоимости при внесении объекта в качестве вклада в уставный капитал хозяйственной общества; г) определения ликвидационной стоимости при срочной продаже объекта;

к) расчета величины арендной платы при передаче объекта в аренду;

}) установления величины справедливой компенсации в случае сервитута.

Однако во всех этих и других случаях оценки объекта недви­жимости основой выступает рыночная стоимость.

Вместе с тем оценка стоимости недвижимости зависит и от ряда субъективных факторов, которые влияют на реальную цену сделки.

В связи с этим применительно к недвижимости используют понятия РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И СТОИМОСТИ ПРИ ОБМЕНЕ.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую может быть продано имущество на конкурентном, свободном и открытом рынке при соблюдении всех условий честной продажи: то есть когда покупатель и про­давец имеют достаточно времени, преследуют свои личные ин­тересы, всесторонне проинформированы, поступают продуман­но и осмотрительно, а сделка не является вынужденной ни для одной из сторон и на цену не влияют другие побочные негатив­ные факторы.

Следует отметить, что в реальной жизни цена сделки часто отличается от рыночной стоимости в связи с тем, что указанные

выше условия нарушаются. Таким образом, рыночная цена в ре­зультате соглашения между продавцом и покупателем становится стоимостью при обмене.

Наряду с рыночной стоимостью и стоимостью при обмене в практике оценки недвижимости используют понятие стоимости в использовании или потребительской стоимости, которая отражает стоимость данной недвижимости для ее владельца, который мо­жет не иметь на данный момент намерения выставлять ее на про­дажу. Стоимость в использовании (или субъективная стоимость) определяется как стоимость недвижимости для владельца — по­требителя и основана на начислении получаемых им (владельцем) доходов, оценки полезности и удобств. Определенная таким обра­зом стоимость может служить базой для установления цены, если имеется значительное число покупателей, которые желают и мо­гут приобрести это имущество.

Тема 5. Затраты (издержки) на создание недвижимости

Затраты или издержки на создание (строительство) объекта недвижимости являются в ряде случаев основой для установления стоимости недвижимости. В самом общем виде издержки представ­ляют денежные расходы:

а) на оплату труда непосредственных исполнителей строительно­монтажных работ и отчисления во внебюджетные фонды по установленным ставкам от сумм зарплаты;

б) на приобретение и доставку к месту строительства материалов, строительных деталей и узлов;

в) на оплату стоимости потребленных в период строительства энер­горесурсов;

г) на ремонт, техническое обслуживание и амортизацию строи­тельной техники и оборудования;

д) на оплату архитектурного проектирования, проектно-сметных работ и юридических услуг;

е) на оплату налогов, финансируемых за счет издержек строи­тельства;

ж) на выплату процентов по кредитам, взятым для осуществле­ния строительства (на оборотные средства);

з) накладные расходы по управлению и обслуживанию процесса строительства.

В издержки строительства для владельца недвижимости, кроме перечисленных затрат, входит также прибыль подрядчика, рас­считанная, исходя из нормального уровня рентабельности строи­тельного производства. Кроме того, в состав общих издержек мо­гут входить предпринимательские расходы владельца недвижимо­сти, связанные с ее будущей продажей, и прибыль.

В процедуре оценки недвижимости издержки относятся к про­цессу производства, а не к обмену, и не являются синонимом стоимости или цены.

Так, автозаправочную станцию, оказавшуюся в результате про­кладки нового шоссе на дороге с неинтенсивным движением, нельзя будет оценить, исходя из затрат на ее строительство, так как доходы от ее эксплуатации станут невысокими или совсем могут прекратиться. Таким образом, в этом случае затраты или издержки будут выше рыночной стоимости.

Однако стоимость может и превосходить издержки, но только на такую величину, которая адекватна цене отсрочки, связанной со строительством объекта, аналогитаого покупаемому.

С понятием затрат, или издержек строительства, тесно связа­ны две следующие, присущие процессу оценки недвижимости категории стоимости: стоимость замещения и стоимость восста­новления.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ, или затраты на ПОЛНОЕ замещение, — это расходы в ценах на момент оценки (в текущих ценах) на строительство объекта недвижимости, имеющего ана­логичную с объектом оценки полезность, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными требования­ми к планировке, внутреннему устройству и архитектурному ис­полнению.

СТОИМОСТЬ ВОССТАНОВЛЕНИЯ, или затраты на полное восстановление объекта, — это расходы в текущих ценах на стро­ительство его точной копии с использованием точно таких же строительных материалов и с тем же качеством работ.

Более подробно о порядке применения для оценки объектов недвижимости стоимости восстановления и стоимости возмеще­ния будет рассказано в главе «Затратный метод оценки недви­жимости».

Тема 6. Определение стоимости объектов недвижимости на основе данных бухгалтерского учета

В соответствии с действующими правилами большинство объек­тов недвижимости оцениваются и отражаются в бухгалтерском балансе по фактическим затратам их приобретения или изготов­ления (сооружения). Вместе с тем, если оценивать объекты недви­жимости только по фактическим затратам на их приобретение (изготовление, сооружение), то это не будет отражать их износ, связанный с переносом их стоимости на создаваемый в производ­ственном процессе продукт.

С другой стороны, в связи с довольно продолжительным време­нем использования этих объектов в процессе производства и изме­нением за этот период уровня цен на материалы, тарифов на энергоресурсы, стоимости рабочей силы и т.п., меняется и стои­мость воспроизводства этих объектов или стоимость их восстановле­ния. В связи с этими двумя факторами в бухгалтерском учете для оценки стоимости объектов недвижимости (как, впрочем, и для некоторых других видов имущества — рабочих машин и механиз­мов, транспортных средств и т.п.) используются три вида оценки:

а) оценка по первоначальной (балансовой) стоимости;

б) оценка по восстановительной стоимости;

в) оценка по остаточной стоимости.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости в зависимо­сти от способа его поступления на предприятие исчисляется сле­дующим образом:

а) для объектов, внесенных учредителями в счет их вкладов в уставный капитал создаваемого или созданного хозяйственного общества (товарищества), — по договоренности сторон;

б) для объектов, построенных самим предприятием, — по сумме фактических затрат на их строительство;

в) для объектов, приобретенных за оплату у других организа­ций и физических лиц, — по сумме фактических затрат на покуп­ку с учетом расходов по доставке, монтажу и установке;

г) для объектов, полученных безвозмездно, — экспертным путем или по данным документов приемки-передачи.

Таким образом, первоначальная стоимость объекта в большин­стве случаев отражает индивидуальные затраты по его созданию или приобретению и в редких случаях может служить синонимом рыночной стоимости.

Под восстановительной стоимостью объекта понимается сто­имость воспроизводства этого объекта в современных условиях. В целях приведения первоначальной стоимости в соответствие с дей­ствующими ценами и условиями воспроизводства всеми органи­зациями в девяностые годы на основе специальных правитель­ственных постановлений периодически проводились переоценки основных фондов, среди которых объекты недвижимости состав­ляют значительную часть. После переоценки объекта восстанови­тельная стоимость используется в учете как его первоначальная (балансовая).

Исходными данными для переоценки основных фондов являет­ся их первоначальная (балансовая) стоимость и индексы измене­ния стоимости основных фондов для определения восстановитель­ной стоимости, которые разрабатываются Госкомстатом Российс­кой Федерации. Периодичность проведения переоценок зависит, как правило, от темпов инфляции. Так, если в период с 1970 по

Таблица 2.1. Индексы изменения стоимости зданий за период с 1980 по 1996 год № п/ п Период ввода в эксплуатацию, приобретения Здания промышлен­ ные Здания, кроме промышленных   До 1980 г.       1981-1990 гг.   14217,5   В 1991 г.   7078.5   ВI полугодии 1992 г. 561,5 612,2   Во II полугодии 1992 г. 403,9 418.3   В I полугодии 1993 г. 157,6 160,9   В Ш квартале 1993 г.   51,5   В IV квартале 1993 г. 24,5 39,0   ВI квартале 1994 г. 12,4 17,4   В II квартале 1994 г. 8,1 11,6   В Ш квартале 1994 г. 6,9 9,7   В IV квартале 1994 г. 5,1 7,1   В I квартале 1995 г. 3,4 3,8   В II квартале 1995 г. 2,6 3,0   В HI квартале 1995 г. 2,1 2.5   В IV квартале 1995 г. 1,8 2,1   В I квартале 1996 г. 1,28 1,37   В II квартале 1996 г. 1,14 1,20   В III квартале 1996 г. 1,09 1,12   В IV квартале 1996 г. 1,03 1,07

С

Индексы изменения цен в области капвложений за период с 1997 по 2004 год Период За год Нарастающий итог 1997 год 1,068 1,068 1998 год 1,174:1000 0,00125 1999 год 1,593 0,0020 2000 год 1,354 0,0027 2001 год 1,169 0,0032 2002 год 1,128 0,0036 2003 год 1,173 0,0042 2004 год 1,12 0,0047 u vt it/L' 2 1,0/ О.ОО'Ъ

1990 годы была проведена только одна переоценка по состоянию на 01.01.75 г., то в период с 1991 по 1998 годы проведено 5 пере­оценок: по состоянию на 01.07.92 г., на 01.01.94 г., на 01.01.95 г., на 01.01.96 г. и на 01.01.97 г. Индексы изменения стоимости зда­ний, утвержденные правительственными постановлениями, приве­дены в табл. 2.1 (1980—1996 годы). Индексы изменения цен в обла­сти капиталовложений за период с 1997 по 2004 год — в табл. 2.2.

Начиная с 1998 года, коммерческим организациям было пре­доставлено право самостоятельно проводить переоценки в случае, если стоимость основных фондов, числящихся на балансе, не со­ответствовала рыночным ценам. Такую переоценку допускается проводить один раз в год с отражением ее результатов на первое число года, следующего за периодом проведения переоценки.

Кроме того, в соответствии с положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 установлено, что допус­кается переоценивать не отдельные объекты, а группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) сто­имости путем индексации или прямого пересчета по документаль­но подтвержденным рыночным ценам, т.е. на основе отчетов по оценке — по объектам недвижимости или на основе прейскурантов (отчетов но оценке) — по движимому имуществу. При этом по таким основным фондам переоценка в дальнейшем должна прово­диться регулярно (т.е. один раз в год), чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете, суще­ственно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Третьим видом оценки, устанавливающей стоимость объекта на данный конкретный период времени, является остаточная сто- имость, то есть восстановительная или первоначальная стоимость с учетом его износа. Таким образом, остаточная стоимость здания, рассчитанная исходя из реальных данных, примерно в 2,5 раза оказалась выше остаточной стоимости, определенной на основе индексов пере­оценки основных фондов и нормативного уровня износа.

Такой факт объясняется следующими причинами:

1. Индексы переоценок имеют усредненное по каждой группе основных фондов значение, а, следовательно, не могут учитывать конкретный рост цен на строительные работы в данном регионе.

2. Первоначальная стоимость при вводе здания в эксплуатацию не всегда в полном объеме включает затраты по строительству. В нашем случае стоимость 1 кв. м площади на день оценки была значительно выше ее восстановительной стоимости, определен­ной на основе индексов переоценки основных фондов.

3. Физический износ здания, как правило, отличается от из­носа, рассчитанного на основе норм амортизации. В данном случае физический износ оказался ниже нормативного за счет проведен­ных работ по капитальному ремонту.

Выводы

1. Рынок недвижимости во многом отличается от обычного рынка товаров и услуг. Этот рынок является узким, локализованным и персонализированным.

2. Оценка стоимости недвижимости зачастую определяется не спросом и предложением, а исходя из целевой установки (для представления в залог, определения суммы страхования, величи­ны налога на имущество, арендной платы и т.п.).

3. На цепу сделки по купле-продаже недвижимости существен­ным образом влияют субъективные факторы (фактор времени или срочности продажи, условия оплаты и др.). В результате рыночная цена становится стоимостью при обмене, как результат соглаше­ния между продавцом и покупателем.

4.Затраты на создание (строительство) объекта недвижимости не всегда могут служить основой для определения цены. В ряде случаев изменение внешних условий и факторов в значительной степени влияют на цену объекта.

5. Проводимые периодические переоценки основных фондов при­водят в соответствие с рыночными ценами стоимость имущества, находящегося на балансе предприятий. Однако большую достовер­ность могут дать только экспертные оценки стоимости этого иму­щества, так как определяемый на основе норм амортизации из­нос, как правило, не сответствует реальному состоянию объекта.

)

Раздел 3 ПРИНЦИПЫ, МЕТОДЫ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 7. Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 кате­гории:

1. Принципы, связанные с землей и ее освоением.

2. Принципы, связанные с рыночной средой.

3. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использо­вания.

Все эти принципы взаимосвязаны, к данному объекту оценки могут быть одновременно применены сразу несколько принципов.

Рассмотрим наиболее важные принципы в каждой из указан­ных групп.

1. ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕЙ и ее освоением, включают следующие: принцип остаточной продуктивности, пре­дельной продуктивности, возрастающей и уменьшающей отдачи, сбалансированности.

Принцип остаточной продуктивности земли, связанный с ее ос­воением, означает, что для определения стоимости самой земли (земельного участка) необходимо из общей стоимости объекта недвижимости, включающего сам земельный участок и произве­денные на нем улучшения (здания, сооружения и т.д.), вычесть стоимость этих улучшений, то есть компенсировать затраты, свя­занные с созданием этих объектов. Таким образом, земля лишь тогда чего-либо стоит, когда есть остаток после компенсации сто­имости улучшений, то есть образуется так называемая ОСТА ТОЧНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ ЗЕМЛИ.

Второй принцип, связанный с землей и ее освоением, определя­ется как принцип предельной продуктивности, или принцип вклада.

Добавление какого-либо элемента к существующему объекту недвижимости может увеличить или уменьшить его итоговую сто­имость. В первом случае прирост стоимости будет выше затрат, связанных с созданием этого элемента, во втором — затраты ока­жутся выше прироста стоимости. Например, если оцениваемый объект нуждается в ремонте, в результате которого его стоимость возрастет на 10 тыс. руб., а сам ремонт потребует 12 тыс. руб., то безусловно, что данная акция не является оправданной.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи означает, что

по мере добавления ресурсов к существующим объектам недви-__

жимости доход от использования будет увеличиваться до опреде­ленного момента, после которого прирост доходов становится мень­ше, чем затраты на добавленные ресурсы. Рассмотрим это на при­мере данных, приведенных в табл. 3.1.

Месячная арендная плата за дом с участком в 5 соток состав­ляет 185 руб. (60 руб. за дом и 125 руб. за земельный участок, исходя из ставки арендной платы за 1 сотку в 25 руб.).

Застройка участка пятью домами даст самую большую при­быль. С увеличением плотности застройки начинает падать аренд­ная плата за землю, так как «чем ближе соседи, тем больше хло­пот». В результате величина прибыли при сдаче в аренду десяти домов будет в 1,75 раза меньше, чем при оптимальном варианте застройки в пять домов. Если же участок будет застроен 14 дома­ми, арендная плата уже не покроет всех затрат, в результате арен­додатель будет иметь убыток в 10 руб.

Сбалансированность — следующий принцип оценки недвижи­мости, тесно связанный с предыдущим принципом.

Определение сбалансированности производится следующим образом: для любого вида землепользования существуют оптималь­ные величины застройки (или факторов производства), которые в определенном сочетании максимально повышают стоимость земли.

Из приведенного выше примера видно, что строительство на данном участке земли пяти домов является оптимальным.

2. ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ, -

это принципы зависимости и соответствия, предложения и спро­са, конкуренции и изменения.

Оценка объекта недвижимости очень часто зависит от его мес­торасположения, близости к подходящей экономической среде. В самом деле, например, стоимость помещения магазина, располо­женного на многолюдной улице, будет намного выше, чем такого же помещения в удаленном от людских потоков месте. С другой стороны, ввод в эксплуатацию в каком-либо месте крупного уни­вермага будет стягивать потенциальных покупателей. В результате через некоторое время рядом с этим магазином возникнет ряд более мелких торговых точек Итак, зависимость как принцип оцен­ки недвижимости означает, что стоимость объекта недвижимос­ти, используемого конкретным образом, подвержена влиянию окружающей среды, в то же время сам объект влияет на существо и функционирование других объектов недвижимости в прилегаю щей местности.

Принцип соответствия означает, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг продаваемого объекта отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Так, здание, построенное с| архитектурными излишествами, либо не соответствующее совре менному архитектурному стилю, будет оцениваться при прочих; равных условиях по меньшей стоимости, чем такой же по назна чению и объему предлагаемых услуг объект, выполненный в со­ответствии с требованиями сегодняшнего дня.

Принцип предложения и спроса присутствует при оценке любо­го товара, в том числе и недвижимости. Об особенностях приме­нения этого принципа при продаже недвижимости уже говори лось в первой главе.

Такой же универсальный характер присущ и принципу конку ренции. Получение избыточной прибыли при реализации каких- либо объектов (товаров), как правило, приводит к проникнове­нию на этот рынок дополнительных капиталов, что обостряет конкуренцию, и в результате уровень доходов снижается до сред них размеров.,

Наконец, последний принцип из группы «рыночных» — это принцип изменения. Оценка каждого объекта недвижимости изменяется под влиянием ряда факторов: износа недвижимости, изме-| нения процентных ставок банков, строительных стандартов и ар­хитектурных стилей и т.п. Таким образом, стоимость объектов недвижимости постоянно меняется с течением времени. В связи с этим любая оценка недвижимости обязательно связана с конкрет­ной датой.

3. ПРИНЦИПЫ, ОСНОВАННЫЕ НА ПРЕДСТАВЛЕНИЯХ^ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ: полезность, ожидание и замещение.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном конкретном месте и в течение Щ определенного периода времени. С другой стороны, полезность объекта связана с стоимостью будущих выгод. Особенно это важ-1 но для объектов, приносящих доход. Ожидание дохода или выгод (или просто ожидание) — это определение текущей стоимости] дохода или других выгод, которые могут быть получены в буду­щем от владения данным объектом недвижимости. Расчет ожидае­мых доходов связан с пересчетом будущих денежных потоков в ценах на дату оценки объекта недвижимости. Этот процесс назы-вается дисконтированием денежных потоков.

Принцип замещения заключается в том, что оценка недвижимос­ти не должна быть больше той наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначимой полез­ностью.

,• Сочетание всех рассмотренных принципов применительно к тому или иному объекту означает реализацию принципа наилучшего и _>лее эффективного использования объекта недвижимости. Этот принцип означает, что из всех вариантов использования, так же рационально оправданных и правомочных, выбирают тот, который физически возможен, юридически допустим и обеспе­чивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивыс­шую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Тема 8. Подходы к оценке недвижимости

Реализация рассмотренных принципов оценки недвижимости осуществляется на основе следующих подходов:

а) подход с точки зрения будущих доходов от использования недвижимости;

б) подход с точки зрения сравнительного анализа продаж;

в) подход с точки зрения затрат.

Для объективной оценки недвижимости все три подхода необхо­димо использовать одновременно (при оценке каждого объекта).

В случае, если это невозможно, должны быть представлены разъяснения с указанием причин, исключивших применение того или иного подхода.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД основан на принципе замещения, и его теоретической основой является следующее положение: покупа­тель не будет платить за объекты недвижимости больше, чем сто­ит строительство аналога с равной полезностью в течение разум­ного периода времени его (объекта недвижимости) эксплуатации.

ПОДХОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ бази­руется на рыночных подходах к определению, и при его примене­нии используются принципы, связанные с рыночной средой. В данном случае действует положение: покупатель не будет платить за объект недвижимости больше, чем сложившаяся на рынке не-

движимости цена за аналогичный объект. Подробно о данном ме­тоде изложено в главе 8.

ДОХОДНЫЙ МЕТОД основан на анализе дисконтировании денежных доходов от пользования объекта оценки либо прямо! капитализации этих доходов.

Теоретической основой данного метода является следующее по­ложение: покупатель не будет платить за объект сумму большую, чем та, которая обеспечит более высокий доход при ее вложении как вклад в банк, то есть инвестиции должны дать больший доШ ход, чем денежный вклад в банке на такую же сумму.

Тема 9. Процесс оценки недвижимости

Оценка объекта осуществляется, как правило, в несколько эта-, пов (см. рис. 3.1) специально подготовленным для этой работы лицом — оценщиком недвижимости. В настоящее время подготов­ка профессиональных оценщиков с выдачей соответствующего диплома ведется в ряде учебных заведений (например, в г. Казани ~ это Институт экономики, управления и права и Центр эконо­мического образования Казанского финансово-экономического ин­ститута),,

Право на проведе'ние¹ оценки недвижимости у дипломированного специ а л и ста возникает после получения соответствующей лицензип. которую выдает Министерств имущественных отноше­ний Российской Федерации.

Постановлением-Правительетва-РФ-от 0-7.06.02-№-395 утверж­дено «Положение о лицензировании оценочной деятельности», в котором определены лицензионные требования и условия, пере­чень документов, представляемых для получения лицензии, по­рядок проведения проверок лицензирующим органом.

Требования к проведению оценки изложены в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной дея­тельности». утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519 (см^рис. 3-1).

На ПЕРВОМ ЭТАПЕ процесса оценки определяется задача для какой цели будет производиться оценка объекта (для страхова-. ния объекта, получения ипотечного кредита, продажи и др.). Как уже выше указывалось, исходя из цели оценки, могут применять­ся разные принципы и методы расчета стоимости недвижимости. -

На этом же этапе определяется и дата оценки. Ее, как- правил о, устанавливает заказчик (клиент), однако- она не может быть более раиней, чем срок представления отчета-{доклада) об оценке объекта.

В соответствии с указанными выше «Стандартами оценки...» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отче­те, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Идентификация объекта недвижимости представляет из себя полное юридическое и экономико-географическое описание зе­мельного участка, всех улучшений на нем (здания, сооружения, благоустройство территории), а также установление имуществен­ных прав эаказчика-клиента на оцениваемый объект.

Исходя из этих данных, определяется трудоемкость работ по оценке объекта, составляется план или график проведения этих

Рис. 3.1. Процесс оценки недвижимости

_v

работ, подписывается контракт (договор), определяющий условия и порядок оплаты работ.

Основными документами, используемыми оценщиком для иден­тификации объекта оценки, могут быть: акт отвода земельного участка, кадастровый план земельного участка, технический пас­порт по каждому объекту недвижимости, расположенному на дан­ном земельном участке, данные бухгалтерского учета и отчетнос­ти, относящиеся к объекту оценки, свидетельства о собственнос­ти на объект оценки либо другой правоустанавливающий доку­мент, сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц (например, договор аренды).

На ВТОРОМ ЭТАПЕ процесса оценки осуществляется сбор, обобщение и анализ экономических, правовых и эколого-геогра- фических факторов. К первым относят индексы (дифляторы) ро­ста цен, ставки банковских процентов и арендной платы, средние цены строительства и т.п.

Ко второй группе — правовым факторам — относятся сведения о налогах на землю и на имущество, порядок и условия предос­тавления льгот. Наконец, информация о регионе — месте располо­жения объекта оценки, в том числе сведения об экологической обстановке, расположении предприятий, объектов жизнеобеспе­чения, транспортных магистралей — позволит создать объектив­ную картину среды, окружающей объект оценки.

Особое внимание требуется при сборе и анализе специальных данных, касающихся объекта оценки. К этим данным относятся установление типа владения и перечня имущественных прав вла­дельца недвижимости, юридическое и экономико-географичес- кое описание земельного участка, физические и экономико-право- вые характеристики улучшений (конструктивные особенности, воз­раст, износ, издержки на содержание, величины арендной платы и т.п.).

Далее осуществляется сбор и анализ данных по продажам ана­логичных объектов в регионе, информация о стоимости строи­тельства, сведения о ежемесячной арендной плате, о доходах в сопоставимых объектах недвижимости.

Центральное место в процессе оценки занимает ТРЕТИЙ ЭТАП, или непосредственно расчет стоимости объекта, исходя из трех под­ходов к оценке, и установление итогового показателя стоимости.

На ЧЕТВЕРТОМ ЭТАПЕ производится обобщение результа­тов оценки путем анализа и присвоения рейтингов по каждому из чина стоимости объекта оценки.

ПЯТЫЙ ЭТАП — представление отчета об оценке заказчику. В соответствии со статьей 11 Закона РФ «Об оценочной деятельно­сти в Российской Федерации» отчет об оценке оформляется в письменной форме и должен содержать:

а) дату составления и порядковый номер отчета;

б) основание для проведения оценщиком оценки объекта;

в) юридический адрес оценщика и сведения о лицензии на осу­ществление оценочной деятельности;

г) полное описание объекта оценки;

д) реквизиты юридического лица, владельца (банкодержателя) объекта оценки, балансовую стоимость объекта оценки;

е) перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

ж) расчетную часть, включающую описание последовательности определения стоимости по каждому из избранных методов оцен­ки и определение итоговой величины;

з) дату определения стоимости объекта оценки.

Отчет подписывается оценщиком, сброшюровывается и заве­ряется печатью.

Выводы

1. Оценка недвижимости базируется на принципах, которые можно классифицировать по четырем направлениям:

а) принципы, связанные с землей и ее освоением;

б) принципы, основанные на представлениях пользователя;

в) принципы, связанные с рыночной сферой;

г) принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

«' 2. Все указанные принципы взаимосвязаны, и на их основе разработаны и используются три основных подхода к оценке не­движимости. Это подход, основанный на затратах, подход, осно­ванный на сопоставимых продажах, и подход, основанный на прогнозируемых доходах от использования недвижимости.

3. Процесс оценки недвижимости должен осуществляться в стро­гой последовательности, проходя следующие этапы: определение проблемы и разработка плана оценки; сбор, обобщение и анализ всех необходимых данных; расчет стоимости объекта по трем под­ходам к оценке. В итоге оценщик согласовывает и представляет клиенту (заказчику) отчет об оценке.