Тема 3.2. Методика сбора и обработки информации, обеспечивающей процесс оценки

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данные, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определенного характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления - графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Источниками получения информации могут быть государственные структуры, периодические издания, специализированные базы данных, нормативная литература, база данных (общественных организаций, риэлтеров, социологов, аудиторов и т.д.), собственная база данных оценщика.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие, специальные обязательные и дополнительные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Перечнем обязательной информации по объекту оценки могут быть данные бухгалтерской отчетности, бюро технической инвентаризации, кадастры, СНИПы, сметы, калькуляции специальные периодические издания, peклaмa, системы рейтингов и т.п.

Перечнем дополнительной информации об объекте могут послужить данные визуального осмотра объекта оценки, специфические характеристики конкретного объекта, выделяющие его из группы аналогичных объектов, другая информация.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости

Хранение информации – заключается в создании и использовании архивов, существующего программного обеспечения, а ее обработка и хранение, в классификации и кодировании информации. Таким образом, создаются банки данных по рынку идентичных объектов, с применением технических средств для хранения информации, что также требует наличия соответствующего программного материала для ее обработки.

Анализ полученной информации - выбор информации в зависимости от цели оценки в соответствие с договором об оценке и действующим законодательством.

Используемая в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальнъгй и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информация должна быть соответствующим образом отражена в отчете[8]