Регулирование земельных отношений в ФРГ

Право собственности на землю и ее наследование закреплены и гарантированы в конституции ФРГ. В настоящее время в частной собственности здесь находятся свыше 95 % земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные принадлежат государству (общинам, учебным заведениям и т.д.).

Право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения о передаче права собственности и регистрации этого факта в поземельной книге.

О согласии на передачу права собственности должно быть заявлено в компетентном учреждении при одновременном присутствии обеих сторон. Оно не может сопровождаться какими-либо условиями или временными ограничениями.

Порядок приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в поземельной книге имеет исключения:

– в случае наследования право собственности наступает с момента смерти завещателя;

– в случае принудительной продажи с торгов – с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе;

– при проведении землеустроительных мероприятий – после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Конституция ФРГ содержит также ограничения прав собственности на землю, которые вытекают из «обязательств использовать собственность в общественных интересах» и распространятся не только на права пользования, но и на обязательства, в частности, налоги, которые могут повлечь за собой сокращение собственности.

Обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, требования и запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельными участками и т.д.

Согласно Закону «О сделках с земельными участками», действие которого распространяется на все сельскохозяйственные и лесохозяйственные площади, а также на заболоченные земли и пустоши, которые могут быть введены в сельскохозяйственный оборот, продажа (покупка) таких участков возможна только при условии получения разрешения.

Закон этот также содержит перечень сделок с земельными участками, для которых разрешение не нужно, в частности:

– продажа земли, если одной из договаривающихся сторон является земство или федеральный орган;

– приобретение земель религиозными организациями, действующими на основе публичного права (в случае, если речь не идет о сельскохозяйственном предприятии);

– продажа и покупка земельных участков, территориально расположенных в районе плановой застройки.

Некоторые федеральные земли устанавливают ограничения на верхние размеры участков (от 10 соток до 1 га).

Имеется группа сделок с земельными участками, разрешение на которые может быть выдано только при выполнении определенных условий, в частности, если:

– в ней участвует община, а земельный участок находится на территории общины с неблагоприятными условиями хозяйствования и не предусмотрен для сельскохозяйственных целей;

– сельскохозяйственное предприятие предлагается к продаже целиком или передается в порядке наследования, а приобретающее лицо является супругом (ой) собственника, находится с собственником в прямом родстве или между лицами имеют место родственные отношения.