Оценка стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода

Оценка стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода

Задача. Рассчитать стоимость бизнес-центра методом капитализации дохода.

В бизнес-центре сдаются в аренду: 7 секций А, 5 секций Б, 20 отдельных офисов.

Объект приносит дополнительный доход от сдачи в аренду банкетного и конференц-зала, а также охраняемой парковки.

Для прогноза дополнительного дохода рассчитать среднее количество часов в месяц аренды банкетного и конференц-зала и парковки на основании данных отчета о движении денежных средств по объекту за три предшествующих года (табл.2).

Для расчета потерь от незагрузки и безнадежных долгов также использовать данные отчета о движении денежных средств.

Налог на имущество – 2,2% в год от балансовой стоимости здания.

Ставку капитализации рассчитать методом суммирования, норму возврата капитала – методом Ринга.

Таблица 1

Исходные данные

Показатели
Общая площадь объекта, м2
Площадь секций А, м2
Площадь секций Б, м2
Площадь отд.офисов, м2
Ставка аренды, руб./м2 в месяц
Аренда банкетного зала, руб./час
Аренда конференц-зала, руб./час
Количество парковочных мест
Оплата аренды одного места парковки, руб./час
Коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, эл.энергия, вывоз мусора), тыс.руб. в месяц
Доп.вознаграждение управляющего, % от ДВД в год	0,5			0,5	0,5				0,5	0,5
Зар.плата персонала, % от ДВД
Коммунальные услуги (теплоснабжение), руб./м2 общ.площади в месяц
Админ.расходы, тыс.руб. в месяц
Оплата услуг юриста, тыс.руб. в месяц
Зар.плата управляющего, тыс.руб./в месяц
Затраты на рекламу, тыс.руб. в месяц
Балансовая стоимость здания, тыс.руб.
Резерв на замещение, % от ДВД
Безрисковая ставка, %
Поправка на риск функционирования объекта, %
Поправка на инвест.менеджмент, %
Поправка на ликвидность, %
Оставшийся срок экон.жизни здания, лет

Таблица 2

Информация из отчета о движении денежных средств

Показатели	1, 11	2, 12	3, 13	4, 14	5, 15	6, 16	7, 17	8, 18	9, 19	10, 20
Аренда банкетного зала, час./мес.
1-й год
2-й год
3-й год
Аренда конференц-зала, час./мес.
1-й год
2-й год
3-й год
Аренда парковки, час./мес.
1-й год
2-й год
3-й год
Коэффициент незагрузки, %
1-й год
2-й год
3-й год
Потери от долгов, % от ПВД
1-й год
2-й год
3-й год

Продолжение табл.1

Исходные данные

Показатели
Общая площадь объекта, м2
Площадь секций А, м2
Площадь секций Б, м2
Площадь отд.офисов, м2
Ставка аренды, руб./м2 в месяц
Аренда банкетного зала, руб./час
Аренда конференц-зала, руб./час
Количество парковочных мест
Оплата аренды одного места парковки, руб./час
Коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, эл.энергия, вывоз мусора), тыс.руб. в месяц
Доп.вознаграждение управляющего, % от ДВД в год	0,5			0,5	0,5				0,5	0,5
Зар.плата персонала, % от ДВД
Коммунальные услуги (теплоснабжение), руб./м2 общ.площади в месяц
Админ.расходы, тыс.руб. в месяц
Оплата услуг юриста, тыс.руб. в месяц
Зар.плата управляющего, тыс.руб./в месяц
Затраты на рекламу, тыс.руб. в месяц
Балансовая стоимость здания, тыс.руб.
Резерв на замещение, % от ДВД
Безрисковая ставка, %
Поправка на риск функционирования объекта, %
Поправка на инвест.менеджмент, %
Поправка на ликвидность, %
Оставшийся срок экон.жизни здания, лет

Продолжение табл.1

Исходные данные