Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования

Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.

Расчет чистого операционного дохода:

1. Оценивается потенциальный валовый доход – весь доход, который способен принести объект недвижимости за год, при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов. Оценивая доход, необходимо учитывать различия между рыночной, наиболее вероятной ставкой, по которой объект может быть передан в аренду в условиях открытого рынка, и договорной арендной ставкой, зафиксированной в арендном соглашении.

Разница между договорной и рыночной арендными ставками называется избыточной рентой.

2. Вычитается поправка на уровень недогрузки и потери при сборе платежей.

3. Добавляется прочий доход (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта недвижимости).

4. Образуется действительный (эффективный) валовый доход – это ожидаемый доход от недвижимости, с учетом уровня недогрузки и недополучения платежей, а также прочего дохода.

5. Вычитаются операционные расходы – периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

Существует три основные группы расходов:

- условно-постоянные (фиксированные), не зависящие от степени эксплуатации объекта. К ним относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы;

- условно-переменные, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора, обустройство территории и т.д.);

- резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование).

6. Образуется чистый операционный (эксплуатационный) доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационный отчислений