Случаи, при которых необходима оценочная деятельность объектов

Оценка объекта недвижимости - 1. Выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество земельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного участка (или стоимость земельного участка) может выражаться в деньгах (рубли, $, экю и т.д.). 2. Мнение, анализ или расчет стоимости, подготовленные профессиональным оценщиком, относительно природы, качества, ценности или полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости, которые готовятся и оформляются в виде отчета профессионального оценщика.

Анализ практики оценки недвижимости в Москве и других крупных городах позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием единой методики ее оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создает питательную среду для криминализации рынка.

Необходимость оценки городских земель и другой недвижимости обусловлена причинами, которые можно объединить в следующие группы.

1. Оценка необходима для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города.

В этом случае речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков).

В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствует легализации рынка недвижимости и сужает сферу действия «черного рынка».

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов недвижимости), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Она играет важную роль и в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Оценка земли необходима также для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

В услугах оценщиков недвижимости нуждаются:

- государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов;

- муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку;

- банки, выдающие кредиты под залог имущества;

- риэлторы;

- страховые компании;

- граждане, выступающие как продавцы и покупатели недвижимости.