Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода

Недвижимые вещи постоянно находятся на одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. В соответствии с ГК РФ ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недви­жимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вод­ные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемеще­ние которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости яв­ляется их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответст­вующие объекты, например, деревья, выращиваемые в специальных пи­томниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются. Так же относятся к недвижимым вещам и подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для граж­данского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимо­стью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышен­ной надежности правил их гражданского оборота.

Особым объектом недвижимости является предприятие как еди­ный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предпри­ятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, пред­назначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырья, продукцию, права требо­вания, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименова­ние, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движи­мым имуществом.

Т.о. главным отличи­тельным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижи­мости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Сущность объектов недвижимости заключается в единстве кате­горий: материальная (физическая), экономическая, правовая и социаль­ная.

Любой объект недвижимости в реальной действительности суще­ствует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях высту­пать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизнен­ных ситуаций, целей и стадий анализа.

Основные признаки: Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определен­ного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность. Недвижимость всегда функционирует в нату­рально-вещественной и стоимостной формах. Физические характери­стики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стои­мость которых практически всегда стабильна и имеет тен­денцию к постепенному росту с течением времени.

Долговечность. Недвижимое имущество — наиболее долговеч­ный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Классификация объектов недвижимости. В законодательных, нормативных, методических актах и доку­ментах применяется классификация объектов по различным основани­ям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежно­сти на праве пользования).

Определение недвижимости предполагает выделение в его струк­туре двух составляющих физического статуса:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, га­ражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как иму­щественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

— специальные здания и сооружения — административные (ми­лиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дре­наж и т.д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по при­роде.

По функциональному назначению объекты недвижимости под­разделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании това­ра, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По формам собственности объекты недвижимости делятся:

1. Частный фонд:

2. Государственный фонд:

3. Муниципальный фонд:

По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.

По отраслевой принадлежности — промышленные, строитель­ные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

По условиям приобретения:

1) Вновь создаваемая недвижимость;

2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;

3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;

4) Недвижимость, присвоенная в залог;

5) Недвижимость, присвоенная в аренду;

6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;

7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты;

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассмат­ривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосо­стояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.

Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Напри­мер, автомобильные дороги как объекты недвижимости можно воспринять как благо, предназначенное для преодоления пространствен­ных границ, и как источники дохода. В настоящее время все большее развитие получают платные автомобильные дороги, предоставляющие коммерческие услуги и являющиеся непосредст­венным источником доходов для собственников. «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязан­ность содержания объекта недвижимости, в случае если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо.

Недвижимое имущество как товар — это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качествен­ные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и бл аго, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и ры­ночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономиче­ский оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.