Практическая часть контрольной работы

Практическая часть контрольной работы состоит из трех задач. Задача выбирается по последней цифре номера зачетки студента.

3.1 Задача №1 «Оценка стоимости объектов недвижимости

затратным подходом»

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию затратного подхода.

Рассмотрим технологию (этапы оценки) затратного подхода.

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится оцениваемое здание (С_зем).

2. Определяется восстановительная стоимость здания и сооружений (С _зд).

3. Рассчитываются все виды износа (накопленный износ) объекта недвижимости ().

4. Определяется стоимость объекта недвижимости (С_ОН) по формуле:

(1)

Оценка земельного участка осуществляется следующими методами: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка (техника остатка для земли), метод предполагаемого использования.

Стоимость здания определяется методами: Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты), сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости.

Накопленный износ состоит из трех видов износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов в общей стоимости восстановления:

(2)

где i=1,n – номера конструктивных элементов;

q_i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

I_i – фактический износ i-того конструктивного элемента, %.

Фактический износ элемента здания можно определить на основе обследования его фактического технического состояния.

(3)

где - соответственно фактический и нормативный сроки службы конструктивного элемента, годы.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (стоимостной метод).

Физический износ также можно рассчитать методом эффективного возраста:

, (4)

, (5)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – экономическая жизнь;

– восстановительная стоимость здания.

Неустранимый функциональный износ (моральный) – определяется путем капитализации потерь арендной платы:

. (6)

где – износ функциональный неустранимый;

– коэффициент капитализации для здания.

Внешний износ можно определить путем капитализации потерь дохода () от сравнения двух объектов:

. (7)

Накопленный износ объекта недвижимости определяется следующими методами.

Метод сравнения продаж - состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

, (8)

где – накопленный износ, руб.

– восстановительная стоимость здания, руб.;

– цена продажи здания объекта – аналога, руб.

Метод разбивки - состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

, (9)

где – износ физический;

– износ функциональный;

– износ внешний (экономический).

Вариант 0

1. Дайте определение накопленного износа здания.

2. Определите накопленный износ объекта недвижимости. Для расчета отобраны три аналогичных объекта, данные для расчета представлены в таблице 2. Обобщите полученный результат.

3. Укажите метод расчета накопленного износа.

Таблица 2 – Данные для расчета накопленного износа

Показатели	Объекты - аналоги
№1	№2	№3
1. Откорректированная цена продажи сопоставимых объектов, тыс. у. ед.
2. Стоимость участка земли, тыс.у. ед.
3. Текущая восстановительная стоимость здания, тыс. у. ед.
4. Накопленный износ, у. ед.	?	?	?
5. Накопленный износ, в %	?	?	?

Вариант 1

1. Дайте определение накопленного износа здания.

2. Определите накопленный износ в процентах, в у. ед. и стоимость с учетом износа.

Стоимость нового строительства 300 тыс. у. ед. Общая экономическая жизнь объекта 60 лет, эффективный возраст объекта 15 лет.

Вариант 2

Рассчитайте физический износ здания. Укажите метод расчета. Информация для расчета представлена в таблице 3.

Таблица 3 – Исходные данные для расчета

Наименование конструктивного элемента здания	Стоимость конструктивного элемента здания, тыс. у. ед.	% износа конструктивного элемента здания
1. Фундамент
2. Стены и перегородки
3. Перекрытия
4. Кровля
5. Полы
6. Проемы
7. Отделочные работы
8. Внутренние сантехнические устройства
9. Внутренние электротехнические устройства
9. Прочие работы
Итого	?	-

Вариант 3

Определите затратным подходом стоимость объекта недвижимости, если площадь дома - 150 м²; стоимость1 м² - 200 у.ед.; площадь гаража – 30 м²; стоимость 1 м² – 50 у.ед. Стоимость всех других сооружений на земельном участке 2000 у.ед. Устранимый физический износ дома 3000 у.ед., неустранимый физический износ дома 2000 у.ед., устранимый функциональный износ 1000 у.ед. Рыночная стоимость земельного участка 5000 у.ед.

Вариант 4

Рассчитайте процент физического износа. Площадь – 500 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м. – 900 тыс. у.ед. Износ конструктивных элементов: фундамент – 15000 тыс. у.ед., стены – 8000 тыс. у.ед., перекрытия – 5000 тыс. у.ед., кровля – 25000 тыс. у.ед.

Вариант 5

1. Дайте определение понятиям: «устранимый физический износ» и «неустранимый физический износ», «срок экономической жизни здания».

2. Рассчитайте величину неустранимого физического износа короткоживущих элементов по данным, представленные в таблице 4.

Таблица 4 – Исходные данные для расчета

Элементы здания	Остаточная восстановительная стоимость, тыс.у.ед.	Действитель-ный возраст, лет	Срок экономичес-кой жизни, лет
1.Кровля
2. Покрытие полов
3. Окраска стен
4. Побелка потолков
5. Оборудование инженерных коммуникаций: - сантехническое; - электротехническое.

Вариант 6

1. Дайте определение следующим понятиям:

- «экономическая жизнь здания»;

- «эффективный возраст здания».

Определите стоимость продажи объекта недвижимости, если стоимость восстановления здания составляет на дату оценки 180 000 у.ед, стоимость земельного участка 22 000 у. ед., эффективный возраст здания 15 лет, срок экономической жизни здания 65 лет.

Вариант 7

Торговый центр, имеющий 600 м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад было потеряно на арендной плате 15 у.ед. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 2.

Определить вид устаревания и его сумму.

Вариант 8

Определите величину накопленного износа. Для расчета представлены три аналогичных объекта, информация в таблице 5.

Таблица 5 – Исходные данные для расчета

Показатели	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1. Цена продажи, тыс. у.ед.
2. Стоимость земельного участка, тыс. у.ед.
3. Стоимость нового строительства, тыс. у.ед.

Вариант 9

1. Дайте определение следующим понятиям:

– «экономическая жизнь здания»,

– «эффективный возраст здания».

2. Оцените эффективный возраст здания по результатам продажи, если стоимость продажи всего объекта 85000 у. ед, стоимость участка 18 000 у.ед., стоимость восстановления здания 75000 у.ед. Срок экономической жизни здания 70 лет

3.2 Задача №2 «Оценка стоимости объектов недвижимости

сравнительным подходом»

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Ср = Цi Пi, (10)

где Ср – рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

Цi – цена продажи i – го объекта аналога, руб;

Пi – поправки, руб.

Рассмотрим технологию сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости.

1 этап. Требуется выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

2 этап. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

3 этап. Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки состоявшейся при сходных условиях.

Расчетная таблица для оценки объекта недвижимости в общем виде выглядит следующим образом (табл. 6):

Таблица 6 – Расчетная таблица

Показатели	Оценивае-мый объект	Объекты – аналоги
		…	n
Цена продажи Площадь (количество комнат, мест и т.д.)	?
Единицы сравнения (м, кв.м, куб.м, га, посадочное место и т.д.)
Поправки (2 группы поправок): - право собственности - условия продажи - … - местоположение - и т.д.
Скорректированная стоимость одной единицы		С1	С2	…	С n

Далее представлены методы согласования скорректированных цен сопоставимых объектов (формулы 11 - 13):

1. Расчет по средней арифметической:

, (11)

где – согласованная стоимость одной единицы;

– скорректированная стоимость одной единицы i- го объекта аналога;

n – количество объектов аналогов.

2. Расчет по средней взвешенной:

, (12)

или

, (13)

где f – вес;

l_i – коэффициент важностиål_i =1, l_i ≥0

В результате рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(14)

где S - количество единиц оцениваемого объекта: площадь, строительный объем здания.

Вариант 0.

Определите корректировку (поправку) на:

- разницу в площади;

- наличие бани;

- наличие бассейна.

Известна следующая информация по рыночным продажам (таблица 7).

Таблица 7 – Исходные данные для расчета

Показатели	Объекты - аналоги
Площадь, м2
Баня	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, у. ед.	44 000	40 000	55 000	50 000

Вариант 1.

Определите рыночную стоимость объекта недвижимости. Получена информация об объектах аналогах после исследований на рынке недвижимости.

Таблица 8 – Исходные данные для расчета

Объект продажи	Арендная плата в месяц, у. ед.	Цена продажи, у. ед.
№1
№2
№3
№4
№5

Величина арендной платы оцениваемого объекта оценена в 160 у. ед. в месяц.

Вариант 2.

Разместите в необходимом порядке поправки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за 60000 у.ед.

Поправки:

1. Местоположение (+10%).

2. Льготное финансирование (+5%).

3. Особые условия передачи прав собственности (+5%).

4. Условия продажи (–5%).

5. Физические характеристики (–1%).

Вариант 3.

Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 м² с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4-ом этаже без лифта.

Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м ² с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50 000 у. ед.

Дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450 у. ед.

Близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7 %.

Наличие телефона оценивается в 500 у. ед.

Наличие лифта оценивается в 600 у. ед.

Наличие балкона оценивается в 450 у. ед.

Вариант 4.

Определите стоимость объекта недвижимости. При условии, что сопоставимый объект был продан за 100 000 у. ед. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого пять отличий (таблица 9).

Таблица 9 – Исходные данные для расчета

Отличие	Характеристика оцениваемого объекта	Корректировка, %
Местоположение	Уступает аналогу
Условия продажи	Уступает аналогу
Физические характеристики	Превосходит аналог
Рыночные условия	Превосходит аналог
Льготное финансирование	Превосходит аналог

Вариант 5.

Оцените стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Исходные данные для расчета

Объекты аналоги	Чистый операционный доход за год, у.ед.	Цена продажи, у.ед
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
№ 5
Оцениваемый объект		?

Вариант 6.

Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000 у.ед.. Сопоставимый объект имеет на 50 м² большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок.

Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25 % к стоимости объекта, наличие гаража – 100 у.ед., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 у.ед. Определите стоимость коттеджа.

Вариант 7.

Определите корректировку на:

- разницу в площади;

- наличие сада;

- наличие гаража.

Известна следующая информация по рыночным продажам (таблица 11).

Таблица 11 - Исходные данные для расчета

Показатели	Объекты – аналоги
Площадь, м2
Сад	есть	есть	есть	нет
Гараж	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, у. ед.	32 000	30 000	45 000	40 000

Вариант 8.