Метод срока жизни

В теории оценки для определения срока жизни вве­дены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти по­нятия проиллюстрированы на рисунке.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вно­сить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни - это срок, в течение ко­торого здание реально существует, то есть в нем воз­можны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и эконо­мических факторов, влияющих на его стоимость.

	Улучшения перестают давать вклад в стоимость

Дата оценки

Ввод объекта Снос объекта

Фактический оставшийся

возраст срок

экономической

жизни

эффективный

возраст

срок экономической жизни

срок физической жизни

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

Оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

И_З /ПВС = ЭВ /СЭЖ

где И_З - износ, ПВС - полная восстановительная стоимость, ЭВ - эффективный возраст, СЭЖ - срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.