Операции с недвижимостью. Изменение функционального назначения недвижимости

Градостроительное законодательство оказывает существенное влияние на развитие рынка недвижимости, формируя правила создания новой и реконструкции старой недвижимости, определяя правила использования недвижимости в городе. Существуют кардинальные отличия градостроительного законодательства развитых стран и России. В условиях традиционного правового общества нужно сначала стать владельцем недвижимости, чтобы что-то строить. В России сначала что-либо строят, а затем оформляют строения и земельный участок.

То, что в России вступление в права владения неразрывно связано с изменением недвижимости (строительством), свидетельствует о переплетении различных сфер законодательства: гражданского и земельного, которые должны регулировать вступление в права, изменение и прекращение прав на земельные участки, и градостроительного, которое регулирует права на строительные изменения недвижимости.

Назначение зарубежного градостроительного права состоит в том, чтобы определить права владельцев недвижимости, а также в обеспечении контроля соблюдения этих прав. Градостроительное законодательство ведает правом, связанным с извлечением пользы. Виды разрешенного использования недвижимости и ее параметры (этажность, полезная площадь) определяют величину прибыли, которую конкретный объект может принести владельцу. Эти ограничения определяют рыночную стоимость любого объекта.

Права ограничения использования и изменения недвижимости за рубежом переданы непосредственно местным органам власти. Природа этих прав предполагает высокую степень конкретности, которая может быть определена только на данном уровне. Местная власть не определяет, каким быть тому или иному объекту, а только ограничивает произвольное использование, чреватое ущербом для владельцев соседних объектов недвижимости и для сообщества в целом.

Градостроительная политика местных органов России жестко зависит от государства, которое сохраняет за собой средства воздействия на сферу деятельности. Закон оставляет за правительством право определять порядок согласования и утверждения генеральных планов, устанавливать государственные градостроительные нормативы, которые являются основой для государственной, ведомственной и независимой экспертизы, разрешения споров судебными органами.

При установлении права на использование и изменение недвижимости за рубежом на местном уровне действует главным образом двухуровневая система планирования. Первый уровень включает документы территориального (градостроительного) планирования. Они фиксируют принципиальные решения по развитию города в контексте ближайшего окружения или в границах более крупных административных единиц. Такие документы содержат принципиальные решения по перспективному развитию муниципальных систем и характер распределения территории различного назначения. Это подготовительные, предваряющие решения. Второй уровень представляет документы, содержащие правоустанавливающие нормы по использованию и изменению недвижимости. При этом выделяются территориальные зоны, имеющие различные наборы ограничений и разрешений в отношении видов использования недвижимости и ее параметров. Планы двух уровней различаются по юридической силе. Законодательство четко определяет, кому адресованы те или иные решения, что это за задачи и кто их обязан выполнять.

Законодательство России предусматривает ряд документов, не допускающих двойственного толкования сведений по отдельным земельным участкам относительно видов их разрешенного использования и параметров объектов, которые на них могут быть построены. При этом предполагается следующее:

· каждый из градостроительных документов содержит компоненты искомого «параметризованного» права в виде схем функционального и строительного зонирования. Здесь содержится информация о проектируемых объектах, их назначении и параметрах (этажность, общая площадь, объем);

· ни один из градостроительных документов не содержит окончательного «пакета прав» на использование земельных участков, поскольку каждый документ последующего уровня конкретизирует предыдущий;

· последовательное уточнение прав заканчивается при создании проектно-сметной документации. Таким образом, только при наличии проектно-сметной документации можно точно указать по какому назначению и при каких условиях допустимо использование земельного участка.

При установлении пакета прав на использование и изменение недвижимости за рубежом решается двуединая и противоречивая задача. Суть ее заключается в том, что одновременно предоставляется и ограничивается свобода. Принцип «пакета прав» реализуется путем выделения в городе зон, для которых устанавливаются разрешенные цели использования недвижимости. При этом необходимо соблюдение принципов не причинения вреда имуществу соседа и защиты малоприбыльных видов деятельности от высокоприбыльных.

Права использования и изменения недвижимости устанавливаются не только в части видов разрешенного пользования, но и относительно физических (пространственных) параметров недвижимости. Такие параметры устанавливаются в планах зонирования и имеют правоустанавливающее значение. Зональные параметры приписываются земельным участкам (единицам недвижимости) и адресованы их владельцам. Параметры устанавливаются как ограничения сверху (этажность, коэффициент использования территории). Расчетные показатели территориального планирования применяются для разработки документов территориального планирования. Они имеют главным образом рекомендательный характер.

Права на строительные изменения недвижимости за рубежом принадлежат владельцам недвижимости. Разрешение на строительство только подтверждает соответствие строительных намерений владельца недвижимости правилам плана зонирования. По завершению строительства проверяется, соответствует ли новый объект установленным правилам и требованиям. Владелец недвижимости штрафуется, если он не обеспечил такого соответствия.

При приобретении земельного участка для строительства возникает ряд проблем. Например, такие как:

· отсутствия детальной информации о земельном участке. Администрация города не имеет концепции рыночного землепользования и поэтому опасается негативных последствий предоставления (продажи) земельных участков;

· формулирования четких критериев при установлении прав застройщика на конкретных участках, что лишает инвестора формальных оснований опротестовывать в суде действия администрации;

· неопределенности прав инвестора и возможности их потерять. Это повышает риск инвестиций в строительство, вызывает рост цен на строительную продукцию, сужает круг инвесторов. В конечном итоге, наносится вред интересам города. При этом неопределенность прав инвестора затрудняет получение кредита под строительство.

Службы кадастра представляют открытую информацию для всех желающих приобрести недвижимость. В ряде зарубежных стран информация об участках и недвижимости, выставленной на продажу, выдается бесплатно.

Запрашиваемую информацию в России получить сложно, поскольку не сформирован рынок недвижимости. Владелец недвижимости, если он пожелает изменить ее параметры, должен вначале разработать проект и только после его экспертизы может узнать, что ему дозволено сделать с ней. Правовая сторона кадастра России требует совершенствования и для нее характерно следующее:

· отсутствие правоустанавливающих документов, касающихся использования и изменения недвижимости;

· закрытость или отсутствие достоверной информации о недвижимости, некоторое игнорирование интересов граждан и владельцев недвижимости;

· громоздкость разрешительной системы.

Таким образом, градостроительное законодательство России уникально и кардинально отличается от правовых норм используемых в странах с рыночной экономикой и требует совершенствования.