КЕЙС № 4. Проблема риэлтера

СИТУАЦИЯ

Знакомый риэлтер обратился ко мне с просьбой помочь разобраться в следующей ситуации: «Я продал квартиру за 1,2 млн усл. ден. ед, а через некоторое время выкупил ее за 1 млн. Затем я снова продал эту квартиру, но уже за 1,1 млн.

Теперь мне предстоит уплатить налог с прибыли. Чему она равна?»

Проблема риэлтера не так проста, как кажется на первый взгляд:

• если оценивать прибыль как сумму полученных в ходе двух сделок дополнительных денег, то она будет равна:

(1,2 – 1,0) + (1,1 – 1,0) = 0,3 млн усл. ден. ед.;

• если считать прибыль как разность того, чем обладал риэлтер в начале (1,2 млн) и в конце (1,2–1,0 + 1,1 = 1,3), то получится: 1,3–1,2 = 0,1 млн усл. ден. ед.;

• если же считать, что вся прибыль получена при первой сделке, так как при второй он ничего не заработал, то

1,2 – 1,0 = 0,2 млн усл. ден. ед.

Так какую же прибыль все‑таки брать в расчет?

РЕШЕНИЕ

Рассчитать прибыль можно, лишь зная затраты – в данном случае себестоимость квартиры как разность между выручкой (доходом) и затратами при каждой сделке. Скажем, если квартира обошлась в свое время риэлтеру в 1 млн, то при первой сделке он заработал:

1,2 – 1,0 = 0,2 млн усл. ден. ед.

При второй сделке его затраты составили также 1,0 млн (цена покупки), следовательно, здесь прибыль равна:

1,1–1,0 = 0,1 млн усл. ден. ед.

И общая прибыль составляет:

0,2 + 0,1 = 0,3 млн усл. ден. ед.

Однако если себестоимость квартиры перед первой сделкой иная, то изменится и прибыль.