Рыночная стоимость земли

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются теми же принципами и применяют те же классические подходы, что и при оценке других объектов недвижимости. Однако имеется существенная разница, заключающаяся в том, что стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса, хотя в практике его оценки рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости воспроизведения построек на данном участке, относительно просто поддающейся измерению.

Ниже рассматриваются следующие наиболее употребительные методы оценки земельных участков:

• сравнение продаж;

• соотнесение;

• разбивка па участки;

• техника остатка для земли;

• капитализация земельной ренты.

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать сравнение продаж, техника которого изложена в гл. 9. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи участков земли в данном районе и по каждой страте земельного рынка. Такой информацией российские оценщики в должном объеме еще не располагают. Поэтому в отечественной практике сравнение продаж следует применять с разумной осторожностью, учитывая достоверность имеющихся сведений и корректность сопоставлений.

Из двух классических приемов обработки рыночной информации, основанных на использовании единиц сравнения или базисного участка, в российских условиях предпочтительнее первый вариант, т.е. цены продаж сравниваемых участков приводятся к единому измерителю площади (1 м², 1 сотка, 1 га). Известный из переводной литературы оценочный измеритель на 1 фронтальный метр городских участков у нас практически не применяется. Отбор сравниваемых с оцениваемым участков земли и корректировка их цен выполняется по следующим признакам (в указанной последовательности):

• состав оцениваемых прав;

• условия финансирования сделки;

• условия продажи;

• рыночные условия (время сделки);

• местоположение;

• условия зонирования и другие ограничения;

• физические характеристики;

• доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).

Метод соотнесения состоит в выявлении нормального соотношения стоимости земельного участка и его улучшений, этосоотношение обладает достаточной устойчивостью в каждой страте рынка недвижимости.

Метод соотнесения целесообразен при очевидной недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Он способен дать приемлемые результаты при анализе участков с относительно новыми постройками, стоимость которых можно определить с помощью затратного метода. По мере старения построек и накопления их износа первоначальное соотношение стоимости земли и улучшений изменяется в пользу увеличения доли, приходящейся на стоимость земли.

Технику использования метода соотнесения рассмотрим на условном примере. Допустим, требуется оценить участок земли в застроенном пригороде, где отсутствуют продажи свободных участков. Оценщик подобрал в данном районе продажи три типичных застроенных участка и по каждому из них подсчитал текущую стоимость улучшений с учетом износа и предпринимательской прибыли. По соотношению стоимости улучшений к цене продаж определил типичную долю в ней стоимости земли и перенес ее на аналогичный оцениваемому участок. Результаты расчетов приведены в табл. 11.1.

Таблица 11.1