Статистические данные по ценам продаж офисных зданий

Объекты
Общая площадь, м2							82,5	87,5	92,5	97,5
Цена продажи (общая), млн. руб.		412,5						457,5		472,5

Необходимо определить рыночную стоимость офиса, используя корреляционно-регрессионный анализ. При этом следует рассмотреть построение регрессионной модели двух пар зависимостей случайных независимых и зависимых переменных (табл. 9.9 и 9.10):

1) х₁ — независимая переменная — площадь (общая);

y₁ — зависимая переменная — цена продажи (общая);

2) х₂— независимая переменная — площадь (общая);

y ₂ —зависимая переменная — цена продажи 1 м².

Применив стандартную программу статистических расчетов для компьютера или калькулятор, имеющий статистическую таблицу, получим следующие основные результаты расчета для двух пар зависимостей (формулы (9.2) и (9.3)). Прежде чем проанализировать полученные результаты, отметим, что для второй пары зависимую переменную у₂ (цена продажи 1 м²) можно определить по формуле (9.1) посредством деления цены продажи (общей) соответствующего объекта на его общую площадь.

Таблица 9.9

Значения коэффициента корреляции и рыночной стоимости 1 м² оцениваемого офиса по четырем видам функции регрессии (модели) для 1-й пары зависимостей

Модель	Коэффициент корреляции r	Рыночная стоимость (общая) y1, МЛН. руб.
Линейная (LIN)	0,84687	463,5887
Логарифмическая (LN)	0,84184	464,1788
Экспоненциальная (ЕХР)	0,84689	463,2937
Степенная (PWR)	0,84241	463,9113

Таблица 9.10

Значения коэффициента корреляции и рыночной стоимости 1м² оцениваемого офиса по четырем видам функции регрессии (модели) для 2-й пары зависимостей

Модель	Коэффициент корреляции	Рыночная стоимость продажи 1 м2 у2, млн. руб.
Линейная (UN)	-0,96931	5,5611
Логарифмическая (LN)	-0,98289	5,5101
Экспоненциальная (ЕХР)	-0,98292	5,5287
Степенная (PWR)	-0,98920	5,4901

Из полученных результатов видно, что коэффициент корреляции rближе к единице (знак здесь не имеет значения) для 2-й пары, аследовательно, вид функции выбираем для этой пары зависимостей. В то же время коэффициент корреляции для этой пары зависимостей наиболее близок к единице для степенной функции (PWR), по которой рыночная стоимость продажи 1 м² равна 5,4901 млн. руб. Отсюда рыночная стоимость офиса площадью 84.5 м² равна 5,4901х 84.5 =463,913 млн. руб.

Многофакторный корреляционно-регрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки недвижимости как объекта налогообложения. В этом случае особо актуально широкое применение компьютерного моделирования. Тем не менее статистический анализ и самом широком контексте позволяет наиболее аккуратно подготовить информационную базу для реализации метода сравнения продаж и дает возможность оценщику оперировать достаточно большими информационнымимассивами при проведении индивидуальной оценки недвижимости.