Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним

Государственная регистрация сделок с объектом недвижимости – акт учета действий субъектов права, направленные на установление, изменение или прекращение его прав на объект недвижимости.

Акту регистрации сделок с недвижимостью присущ ряд особенностей:

• единственной целью регистрации сделок является придание им статуса заключенных и факт регистрации не несет никаких иных правовых последствий;
• регистрация права собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени, поэтому из факта регистрации сделки еще не следует регистрация права собственности. Возьмем, например, сделку залога недвижимости: при неисполнении залогодателем своих обязательств, по решению суда, право собственности на недвижимость переходит к залогодержателю. Но собственником недвижимости залогодержатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю;
• для регистрации права необходимо прохождение процедур формирования и государственного учета объектов, а при регистрации сделок требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации, имея в виду, что переход права будет зарегистрирован позже в установленном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная система регистрации прав основана на следующих принципах:

• внесение вещных прав (объекты регистрации - вещные права);
• достоверность записи (государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.);
• гласность (публичность – орган, осуществляющий регистрацию обязан выдать любому лицу информацию об объекте недвижимости, на основании заявления и удостоверения личности (полномочий));
• старшинство ранее зарегистрированных прав;
• специальность записи (по объектное ведение записей).

Объектами регистрации являются права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, иные права, предусмотренные действующим законодательством, включая любое прекращение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав.

Субъектами регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (коротко — учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений юстиций по государственной регистрации прав относятся:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
• государственная регистрация прав;
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
• выдача информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также данные об ограничениях (обременениях) этих прав и об указанных объектах [1].

Рассмотрим структуру Единого государственного реестра прав.

Во-первых, в структуру Единого государственного реестра прав включены разделы, содержащие записи о каждом объекте недвижимого имущества.

Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым, а в случае его отсутствия - условным номером.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - содержит описание объекта недвижимого имущества:

• адрес (местоположение),
• вид (название) объекта,
• его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам),
• назначение,
• иная необходимая информация.

подраздел II - содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя:

• о праве собственности и иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества,
• имя (наименование) правообладателя,
• данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем,
• вид права,
• размер доли в праве,
• наименования и реквизиты правоустанавливающих документов,
• дата внесения записи,
• имя регистратора и его подпись.

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества:

• об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества (указывается: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.),
• заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других),
• дата внесения записи,
• имя регистратора и его подпись.

Во-вторых, в структуру Единого государственного реестра прав включены дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество - открываются на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В-третьих, в структуру Единого государственного реестра прав включены книги учета документов, содержащие данные:

• о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
• о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

Разрешение возможных разногласий осуществляется следующим образом:

• при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.
• при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Факт государственной регистрация прав удостоверяется особым способом, в зависимости от вида регистрируемых прав: