Общая долевая собственность

Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. Более того, по соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность. Иными словами, допускается перевод имущества с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности.

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности, допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Законодатель дает понятие доли, как доли в самом праве собственности, однако понятие доли в общей собственности в цивилистической науки является спорным. Кроме того, избранная конструкция «доли в праве» не находит последовательного разрешения в самом кодексе.

По соглашению всех собственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли собственника в указанном имуществе зависят, во-первых, от того, был ли соблюден при внесении улучшений установленный порядок, и, во-вторых, от того, относятся ли улучшения к неотделимым или отделимым.

Если улучшения неотделимы и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества (п.3 ст.245 ГК). Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Иными словами, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

Каждый сособственник при осуществлении права общей долевой собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей долевой собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право владения (но не распоряжения) на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе право это может быть отнесено к вещным.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в т.ч. и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. При продаже своей доли он должен уведомить других сособственников, которые имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При нарушении этого порядка заинтересованный сособственник вправе в течение 3-х месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Все участники общей собственности имеют одинаковое преимущественное право перед третьими лицами на приобретение доли. в случае спора преимущество имеет тот, кто заключит договор первым. Право преимущественной покупки является личным правом, основанным на праве общей собственности, и не может быть передано другим лицам.

Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества. Если же вещь меняется на другую, вполне определенную вещь, а также при продаже доли в имуществе с публичных торгов, правила о преимущественных правах других сособственников не действуют.

В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение в кондоминиуме.

Прекращение общей долевой собственности возможно путем раздела общей собственности и выдела из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля в общей собственности выделяется (если при этом остаются хотя бы два сособственника).

Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли происходит не только по требованию выделяющегося собственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли.

В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью, закон устанавливает, что выплату ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия.

Вместе с тем есть отступление от этого правила. Так, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей долевой собственности выплатить ему компенсацию.