Угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду

(Стаття 210 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007 року)

Невідповідність угод із земельними ділянками вимогам закону може виражатися у різних порушеннях. Можуть бути порушені вимоги закону до сторін угоди, до порядку укладення угоди, до змісту істотних умов угоди, нарешті, в угоді можуть бути відсутні істотні умови, наявність яких вимагається законом.

При цьому правова кваліфікація відсутності в угоді істотних умов заслуговує на окремий розгляд.

Відсутність в угоді істотних умов - це, з одного боку, порушення закону. Наприклад, ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" вимагає наявності у договорі оренди земельної ділянки наявності одинадцяти (!) істотних умов, і відсутність у договорі хоча б однієї істотної умови - це порушення названої норми Закону.

З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦК України передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору". Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.

Тривалий час в Україні існувала практика визнання угод, в яких були відсутні істотні умови, неукладеними. Позовні вимоги про визнання таких угод недійсними зазвичай не задовольнялися. Ця практика дістала закріплення (і підґрунтя) у роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.99 №02-5/111, яке передбачало, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства.

Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч. 1 ст. 638 ЦК України, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст.ст. 219, 220 ЦК України чітко й однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми.

Аналогічно, відсутність хоча б однієї істотної умови в договорі оренди землі "є підставою для визнання його недійсним" (ч. 2 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі"), а не неукладеним. Ці окремі приклади, на наш погляд, є достатніми аргументами для спростування загального висновку судів про те, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

Вважаємо, що в наведених випадках законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони "не досягли згоди з істотних умов в належній формі", є цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦК України: "fnj равочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов 'язків". Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов'язків, не матимуть місця.

Таким чином, при застосуванні коментованої норми потрібно мати на увазі, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів.

Окрім відсутності істотних умов в договорах щодо земельних ділянок порушення можуть мати місце і у зв'язку з недотриманням процедури переходу прав (відсутність нотаріального посвідчення, коли воно є обов'язковим, укладання угод про перехід прав до суб'єктів, котрі відповідно до закону не мають права набувати земельні ділянки, а так само відчуження земельних ділянок всупереч забороні закону, продаж земельних ділянок без проведення земельних торгів, коли вони є обов'язковими, передача земельної ділянки в заставу особі, яка не може бути заставодержателем і т. ін.). В даному разі також застосовуються наслідки, передбачені коментованою нормою.

ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані (див. ст. 215). Водночас, ЗКУ (ст. 211) передбачає для правочинів із земельними ділянками (у тому числі тих, що за ЦК України визнаються нікчемними) їх "визнання" недійсними, що характерно для оспорюваних угод. На наш погляд, таке положення ЗКУ не означає, що угоди із земельними ділянками, що мають ознаки нікчемності, є оспорюваними. Визнання правочину недійсним за ЗКУ за своєю юридичною природою є різновидом визнання права: без визнання права судом воно не припиняє свого існування, так само, відсутність вимоги про визнання нікчемного правочину недійсним не означає, що з нікчемного правочину виникли якісь права і обов'язки. З іншого боку, для усунення спірності у правовідносинах можливе визнання судом недійсним і нікчемного правочину⁴".

Разом із тим, стосовно угод із земельними ділянками у правовій доктрині висловлюється й інша думка: А. В. Луняченко та О. О. Погрібний вважають, що "особа, яка вважає, що її права порушено, звертаючись до суду, повинна вимагати не тільки застосування наслідків недійсності угоди, а й попереднього визнання її недійсною"™. У будь-якому випадку, відзначимо, що з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимогу щодо визнання недійсною навіть нікчемної угоди.

На даний час в Україні склалася практика визнання договорів оренди землі недійними лише на майбутнє, тому що, мовляв, "оскільки зі змісту договору оренди випливає можливість його припинення лише на майбутнє, так як за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном" (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України у справі N 366/10-06 за позовом ТОВ "СГП "Промінь" до Бориспільської райдєржадміністрації, Бориспільської міської ради, СГ ТОВ "Украгро-промгосп" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 28.11.2003, постанову Верховного Суду України від 13.03.2007 у справі N 3/583-05). Такий висновок видається нам помилковим: неможливість реституції "користування" абсолютно не означає, що між сторонами не повинні відбутися певні розрахунки, що випливають із недійсності договору (наприклад, у разі, коли оренда плата явно нижча від вартості користування).

Щодо правового регулювання угод із земельними ділянками див. ст. 93, главу 20 ЗКУ та коментар до них.