Глава 17. Стаття 103. Зміст добросусідства

Добросусідство

Стаття 103. Зміст добросусідства

Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані співпрацювати при вчиненні дій, спрямованих на забезпечення прав на землю кожного з них та використання цих ділянок із запровадженням і додержанням прогресивних технологій вирощування сільськогосподарських культур та охорони земель (обмін земельних ділянок, раціональна організація територій, дотримання сівозмін, встановлення, зберігання межових знаків тощо).

Загальна характеристика. На думку П.Ф. Кулинича, "право добросусідства в суб'єктивному аспекті являє собою сукупність прав власників та користувачів земельних ділянок на найбільш повне, безпечне та комфортне користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення. Цим правам кореспондує сукупність обов'язків власників та користувачів сусідніх (суміжних) земельних ділянок, які полягають у зміні характеру чи припиненні здійснюваної ними діяльності, яка хоча не суперечить цільовому призначенню належних їм земельних ділянок, але негативно впливає на сусідів (сусідні земельні ділянки)"™. На його думку, право добросусідства в об'єктивному розумінні є інститутом земельного права'⁰⁷.

Правила добросусідства, у т. ч. закріплені у коментованій статті, стосуються "сусідніх " землевласників та землекористувачів (не лише суміжних), тобто всіх, чия діяльність може справити негативний вплив на інші земельні ділянки.

Для регулювання сусідських відносин важливе значення мають загальні положення ст. 13 ЦК України щодо меж здійснення цивільних прав. Зокрема, "[н]е допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах" (т.з. "шикана"). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, наприклад, заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди - "Neidbau" - була прямо передбачена, наприклад, будівельними статусами та міськими правами деяких міст Німеччини)³⁰⁸.

До частини першої. Положення коментованої частини мають, на жаль, характер заклику, а не формально-юридичного припису. Звичайно, повністю формалізувати відносини сусідства неможливо, проте термін "найменші незручності" є вочевидь непридатним для регулювання цих відносин. "Найменші незручності" будуть завдаватися лише тоді, коли земельна ділянка не буде використовуватися взагалі.

Тому буквально тлумачити коментовану норму вважаємо неможливим. На нашу думку, у коментованій частині йдеться про неможливість використання особою свого права на шкоду іншим особам. Відповідно до ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні своїх прав особа повинна також додержуватися моральних засад суспільства.

Таким чином, зловживання правом або шикана є неприпустимою з боку власників земельних ділянок чи землекористувачів, якщо таке здійснення права може порушувати права інших осіб.

На наш погляд, з урахуванням історичного та зарубіжного досвіду при формулюванні законодавчих положень про правила добросусідства доцільно встановити загальне правило, за яким землевласник зобов'язаний використовувати свою власність "розумно"; якщо власність використовується незаконно або "нерозумно" - власник несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, власник зобов'язаний вживати заходів, щоб уникнути шкоди від "розумних" дій сусідів (наприклад, будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією зобов'язаний вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди).

В цілому правила добросусідства дають можливість оцінити зворотну сторону прав власності та землекористування з точки зору їх впливу на права інших осіб.

До частини другої. Коментована частина доповнює оціночні критерії для визначення забороненого впливу на суміжні ділянки, визначені у ч. 1 даної статті. Забороняється такий вплив, що, хоча за інших умов був би правомірним, у конкретних умовах призводить до неможливості використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Прикладами такого впливу можуть бути, наприклад, викиди у навколишнє середовище промислового підприємства. Хоча підприємство може мати всі необхідні дозволи на викиди, якщо вони призводять до неможливості використання прилеглих земель сільськогосподарського призначення, відповідна діяльність має бути в силу коментованої норми заборонена.

До частини третьої. Однією з невід'ємних і істотних ознак земельної ділянки є її нерухомість, або незмінність місця розташування. З цим можуть бути пов'язані певні незручності у її використанні. Для розв'язання такої проблеми законодавець встановив обов'язок власників та користувачів земельних ділянок співпрацювати при запровадженні заходів, які не завжди можуть бути реалізовані одним власником, землекористувачем самостійно (раціональна організація меж та площі земельних ділянок, проведення сівозмін, зберігання спільних межових знаків тощо).

Цей обов'язок продубльована і у ст. 91, 96 ЗКУ.

Разом із тим, не можна не відзначити низький ступень формалізації обов'язку, що значно утруднює примушення до його виконання. Передбачений обов'язок щодо "сприяння обміну" взагалі не може розумітися буквально, оскільки за такого розуміння він порушуватиме загальні засади здійснення права власності та принцип добровільного розпорядження об'єктами такого права.