Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом

До частини першої. Поняття "оренда землі" та "право оренди землі" часто вживаються у законодавстві, правовій доктрині та правозастосовчій практиці як синоніми. Так, ст. 1 ЗУ "Про оренду землі" містить визначення поняття "оренда землі", що ідентичне визначенню "права оренди земельної ділянки" у коментованій статті. На наш погляд, описане ототожнення є допустимим, оскільки оренда можлива лише на підставі права, "фактичної оренди" існувати не може.

Із легального поняття права оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об'єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання ("ціль"). Проте насправді ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" встановлює значно ширший перелік істотних умов, відносячи до них:

• об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

• строк дії договору оренди;

• орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

• умови збереження стану об'єкта оренди;

• умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

• відповідальність сторін;

• умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

До договору можуть бути включені за згодою сторін також інші умови.

Право оренди землі у класичному розумінні є зобов'язальним правом, на відміну від сервітуту, емфітевзису та суперфіцію (див. глави 16, 16-1 ЗКУ та коментар до них). Разом із тим, зміни, внесені ЗУ від 16.09.2008 року, яким, зокрема, коментована стаття доповнена новою частиною четвертою, фактично перетворюють право оренди на речове право (див. коментар до ч. 4).

За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (глава 58 ЦК України). Необхідно пам'ятати, що до регулювання земельно-орендних відносин цивільне законодавство застосовується субсидіарно (ст. 9 ЦК України). Договір оренди є консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі), оплатним, двостороннім та строковим.

Форма договору є письмовою (ст. 14 ЗУ "Про оренду землі"). Правило ч. 2 ст. 290 ГК України про необхідність нотаріального посвідчення договору, на наш погляд, застосову­ватися не може, оскільки кодекс прийнятий раніше від ЗУ "Про оренду землі" в останній редакції, крім того, ч. 1 ст. 4 кодексу передбачає, що він не регулює земельні відносини. Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше - договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України).

ЗУ "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22.05.2003 передбачає (п. 9.1.4), що дого­вори оренди нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню (проте це зроблено в контексті розподілу відповідальності за нарахування податку до бюджету). На наш погляд, положення названого Закону до визначення форми договорів оренди землі застосовуватися не можуть, оскільки прийнятий пізніше ЗУ "Про оренду землі" у новій редакції (від 02.10.2003) скасував вимогу обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди землі.

Крім того, на виконання ч. 2 ст. 14 ЗУ "Про оренду землі" KM України постановою від 03.03.2004 №220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Виходячи із цього, вважаємо, що саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом із тим, Типовий договір здатний істотно полегшити складання договору оренди землі, зважаючи на численність його умов. Також ПКМ від 13.12.2006 №1724 "Деякі питання оренди земель" затверджено розрахунок орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (а по суті - форму розрахунку).

Договір підлягає державній реєстрації (ст. 20 Закону) і лише після цього набуває чинності (ст. 18 Закону). На даний час формально чинним залишається Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений ПКМ від 25.12.1998 №2073. Водночас, Порядок входить в істотні суперечності із чинним ЗКУ і тому застосовуватися не може. На сьогодні процедура державної реєстрації договорів оренди землі визначається актами центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (див. ст.ст. 125, 202 ЗКУ та коментар до них).

Відповідно до ч. 4 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є (1) план або схема земельної ділянки, (2) її кадастровий план з відображенням обме­жень (обтяжень), (3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), (4) акт приймання-передачі земельної ділянки, та, у випадку зміни цільового призначення та/або меж земельної ділянки (ст. 16 Закону) - (5) проект відведення земельної ділянки "уразі його розроблення згідно із законом'". Більша частина цієї документації не може бути виготовлена сторонами самостійно, тому для її підготовки слід звернутися до відповідної землевпорядної організації, замовивши "технічну документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку" (ст. 56 ЗУ "Про землеустрій").

Моментом виникнення права оренди землі є момент державної реєстрації договору оренди (ст.ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 18 ЗУ "Про оренду землі").

До частини другої. Коментована норма не встановлює обмежень щодо кола орендарів (як і ст. 5 "Орендарі землі" ЗУ "Про оренду землі").

Натомість, законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об 'єктів оренди. Так, повністю заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч. 2 ст. 28 ЗУ "Про поховання та похоронну справу").

До частини третьої. На даний час поділ оренди на короткострокову та довгострокову, передбачений коментованою частиною, практичного значення не має (за редакцією ЗУ "Про оренди землі", що передувала чинній, довгострокові договори мали бути укладені у нотаріальній формі, а для короткострокових це було не обов'язково).

Правила щодо строку оренди передбачені також ст. 19 ЗУ "Про оренду землі", де окрім граничного строку дії договору, передбачене рекомендаційне положення щодо врахування при оренді сільськогосподарських угідь "періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою". Також передбачені специфічні правила щодо врахування "[п]ри передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу" "строків початку будівництва свердловин та вироб­ничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині."

Умову про термін договору слід формулювати однозначно, з урахуванням положень ст. 18 ЗУ "Про оренду землі", за якою договір оренди землі "набирає чинності після його державноїреєстрації''. Очевидно, що лише після державної реєстрації може починатися і строк оренди. Тому бажано уникати фіксованих дат, а прив'язувати перебіг строку оренди до дати державної реєстрації.

П. 6. розділу X "Перехідні положення" ЗКУ передбачає, що "при переоформленні права постійного користування земельними ділянками, наданими для ведення селянських (фер­мерських) господарств, у довгострокову оренду строк оренди визначається селянським (фермерським) господарством відповідно до закону" (тобто, очевидно, в межах передба­ченого законом максимального строку оренди - 50 років).

Певні особливості може передбачати законодавство про вільні економічні зони. Напри­клад, ст. 10 ЗУ "Про спеціальні економічні зони та спеціальний режим інвестиційної діяльності в Донецькій області" від 24.12.1998 передбачено, що "[о]рган господарського розвитку спеціальної економічної зони може передавати ці земельні ділянки в оренду на строк до 60 років, але не більше ніж: до кінця строку існування спеціальної економічної зони ".

До частини четвертої. Положення коментованої частини є новелою, внесеною до чин­ного законодавства ЗУ N 509-VI від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву". Встановлення можливості "відчуження" права оренди спрямовані на перетворення цього права на речове. Внесені зміни не встановлюють механізму набуття права оренди у разі його "відчуження", що зводить регулятивний вплив внесених змін до нуля. Враховуючи положення ст. 126 ЗКУ, а також ст.ст. 6, 16 та ін. ЗУ "Про оренду землі", за якими право оренди виникає лише на підставі договору оренди, слід зробити висновок, що договір про "відчуження" права оренди сам по собі не спричиняє виникнення права оренди у набувача. Натомість, на його виконання необхідно укласти договір оренди із орендодавцем. Якщо йдеться про "первинне" набуття права оренди, договір про "відчуження" права оренди може розглядатися хіба що як якийсь попередній договір, в силу якого в орендодавця виникає обов'язок укласти договір оренди з "покупцем".

Вважаємо також, що відчуження права оренди орендарем іншій особі є тим більше неможливим. І справа не лише в тому, що коментована норма веде мову лише про "влас­ника" ділянки. Насправді, причина в тому, що договір про "відчуження" права оренди між орендарем та третьою особою встановлював би обов'язки для орендодавця, що стороною договору не є. Це неможливо. Крім того, "вторинний" продаж суперечить ч. 5 коментованої статті щодо суборенди земельних ділянок.

Посилання у коментованій частині на неможливість відчуження права оренди у випадках, встановлених законом, має на увазі положення ст. 8-1 ЗУ "Про оренду землі", де заборонене "відчуження" права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності.

До частини п'ятої. Умови та порядок надання земельних ділянок у суборенду детально регламентуються ст. 8 ЗУ "Про оренду землі".

До частини шостої. Поза всяким сумнівом, орендодавцями земельних ділянок можуть бути їх власники. Положення коментованої частини, за якими до орендодавців віднесені "уповноважені особи" власників, є некоректним, оскільки навіть якщо договір підписує уповноважена особа, права і обов'язки виникають для довірителя, і стороною договору, орендодавцем є саме він.

Коло суб'єктів, що уповноважені розпоряджатися землями державної та комунальної власності, описане у ст. 4 ЗУ "Про оренду землі". Слід враховувати, що на даний момент не здійснено розподілу земель на землі комунальної і державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. Тому на даний час діють норми п. 1 розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону, п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, що надають право здавати землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади. Щодо проблем у застосуванні п. 12 розділу X див. коментар до цього пункту.

Повноваження щодо передачі в оренду земельних ділянок державної власності деталізовані ст. 122 ЗКУ (див. коментар).

До частини сьомої. Законом, на який робиться посилання у ч. 6 ст. 93 ЗКУ, є ЗУ "Про оренду землі". Щодо особливостей оренди земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. ЗУ "Про ком­плексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006. Зокрема, ст. 17 Закону передбачає істотні особливості обчислення розміру орендної плати.