Стаття 39. Використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Запровадження земель житлової та громадської забудови в якості окремої категорії земель є новелою чинного ЗКУ. Натомість, на відміну від ЗКУ від 18.12.1990, не виділяються як окрема категорія землі населених пунктів.

Слід визнати, що доцільність подібних змін є сумнівною. Положення коментованої статті фактично стосуються не лише земель житлової та громадської забудови, а взагалі всіх земель, що знаходяться в межах населених пунктів - адже всі землі, що знаходяться в межах населеного пункту, використовуються "відповідно.до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови".

Розкриємо поняття, використані у коментованій статті.

Генеральний план населеного пункту. Ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій" визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, "яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту". Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повно­важення щодо його реалізації визначаються ст. 12 Закону і деталізуються ДБН Б.1-3-97 "СМБД. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів" (неофіційний електронний текст наведено на компакт-диску, що додається).

Інша містобудівна документація. Згідно зі ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій", містобудівна документація - це "затверджені текстові і графічні матеріали, якими регулюються планування, забудова та інше використання територій, з урахуванням яких визначається цільове призначення земель". До містобудівної документації, окрім генерального плану населеного пункту, належать:

Генеральна схема планування території України - "містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України" (ст. 1 ЗУ"Про планування та забудову територій"). Вимоги до цього документа визначені ст.ст. 5, 6 Закону, схема затверджена ЗУ „про Генеральну схему планування території України „ від 07.02.02.

схема планування території - „містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин ” (ст. 1 ЗУ"Про планування та забудову територій").

детальний план території - "містобудівна документація, що визначає зонування територій, розташування червоних ліній, інших ліній регулювання забудови, зон, у яких встановлюються планувальні обмеження, розміщення та функціональне призначення об'єктів містобудування, види забудови для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів" (ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій"). Вимоги до плану вміщені у ст. 13 Закону;

проект забудови територій - "документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд " (ст. 1 ЗУ "Про планування і забудову територій"). Правовий режим даного різновиду документації визначений ст. 15 Закону;

план червоних ліній - складова генерального плану або окремий документ, яким визначається розташування т. з. червоних ліній - визначених в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі меж існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення (ст.ст. 1, 14 ЗУ "Про планування і забудову територій");

проект розподілу територій - "містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок" (ст. 16 ЗУ "Про планування і забудову населених пунктів").

План земельно-господарського устрою. Цей документ є різновидом землевпорядної документації, що, відповідно до ст. 12 ЗУ "Про планування та забудову території", складається на підставі містобудівної документації (генерального плану населеного пункту).

Таким чином, щодо земель населених пунктів, у тому числі земель житлової та громадської забудови, існує подвійна система планування їх використання - містобудівна та землевпорядна, що навряд чи є доцільним.

Низка положень, що стосуються плану земельно-господарського устрою, наведені у ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". Порядок "складення" плану земельно-господарського устрою населеного пункту встановлений ПКМ від 22.02.2008 №79.

Державні стандарти і норми. На даний час перелік державних стандартів України у "земельній" сфері вичерпується кількома десятками стандартів, що безпосередньо не стосуються земель населених пунктів. У майбутньому повинні бути розроблені і прийняті стандарти, що регламентують планування фізичних об'єктів і планування міст (розділ системи стандартизації 91.020^ий).

Під "нормами" у коментованій статті маються на увазі наступні види нормативних документів: (1) нормативні документи у галузі будівництва (насамперед, будівельні норми), (2) санітарні норми і правила, (3) нормативні акти із забезпечення пожежної безпеки. Загальні положення про нормативні документи як джерела земельного права див. у коментарі до ст. З ЗКУ (п. 1.2.4. коментарю).

Серед нормативних документів, що визначають правовий режим земель населених пунктів, варто виділити ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" та Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом МОЗ України №173 від 19.06.1996.

Також безпосередньо регламентують відносини щодо використання земель населених пунктів (у т. ч. житлової та громадської забудови) наступні нормативні документи: ДБН Б.2.4-1-94 "Планування і забудова сільських поселень", СанПиН 3231-85 "Санитарньїе правила устройства и содержания дошкольньїх учреждений (детские ясли, детские садьі, детские садьі-ясли)", СанПиН 4076-86 "Санитарньїе правила устройства, оборудования, содержания и режима специальньїх общеобразовательннх школ-интернатов для детей, имеющих недостатки в физическом и умственном развитии", СанПиН 4719-88 "Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ", СанПиН 5179-90 "Санитарньїе правила устройства, оборудования и зксплуатации больниц, родильних домов и других лечебных стационаров", ДБН В.2.2-3-97 "Будинки та споруди навчальних закладів", ДБН В.2.2-4-97 "Будинки та споруди дитячих дошкільних закладів", ДБН Б. 1-3-97 "Державні будівельні норми України. Система містобудівної документації. Склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження генеральних планів міських населених пунктів", Державний санітарно-епідеміологічний нагляд за реалізацією генеральних планів розвитку міст (Положення П 2.2.1.006-98), ДСанПіН 5.5.2.008-98 "Устаткування, утримання середніх загальноосвітніх навчальних-виховних закладів та організація навчально-виховного процесу Державні санітарні правила та норми", ДСанПіН 2.2.2.028-99 "Гігієнічні вимоги щодо облаштування і утримання кладовищ в населених пунктах України". Перелік інших "державних стандартів та норм", що визначають режим використання земель населених пунктів, див. у коментарі до ст. 4 ЗКУ.

Регіональні правила забудови. Відповідно до ст. 1 ЗУ "Про планування та забудову територій", регіональні правила забудови - це "нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок". Порядок розробки, затвер­дження та оприлюднення регіональних правил забудови визначається ст. 21 Закону.

Передбачено, що регіональні правила забудови розробляються на основі типових регіональних правил забудови, затверджених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування. На виконання цієї норми наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №219 від 10.12.2001 затверджені Типові регіональні правила забудови.

Прикладом регіональних правил забудови можуть бути Правила забудови території Київської області, затверджені рішенням Київської обласної ради від 19.06.2003 №096-08-XXIV.

Місцеві правила забудови. Згідно зі ст. 1 ЗУ "Про планування та забудови територій", місцеві правила забудови - це "нормативно-правовий акт, яким встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування". Зміст, форма, порядок розробки та затвердження місцевих правил забудови визначаються ст. 22 названого Закону.

Звичайно, при використання земель населених пунктів, у т.ч. і земель житлової та громадської забудови, обов'язковим є і дотримання інших нормативно-правових актів, не названих у коментованій ст. 39 ЗКУ. Наприклад, важливими є вимоги ЗУ "Про благоустрій населених пунктів", наказу Держжитлокомунгоспу "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій" від 17.05.2005 №76.

Велика кількість нормативно-правових актів регламентують окремі аспекти використання земель населених пунктів. Так, ст. 27 ЗУ "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні" вимагає при плануванні та забудові населених пунктів забезпечити "пристосування для використання інвалідами"; правовий режим кладовищ у населених пунктах визначається ЗУ "Про поховання та похоронну справу", а також Інструкцією про порядок поховання, утримання кладовищ і організацію ритуального обслуговування в населених пунктах України, затвердженою наказом Держжитлокомунгоспу України від 16.12.1991 №126. Щодо особливостей використання земельних ділянок при комплексній реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду див. ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006.

Наведеним перелік нормативно-правових актів, що визначають режим земель житлової та громадської забудови і, загалом, усіх земель у межах населеного пункту, не вичерпується. Наприклад, деякі вимоги щодо правового режиму таких земель вміщені у Єдиних правилах ремонту і утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правил користування ними та охорони, затверджених ПКМ від 30.03.1994 №198 (зокрема, що стосується можливості розміщення на таких землях малих архітектурних форм).