Особенности оценки отдельных имущественных комплексов

Оценка городских земель необходима в следующих случаях:

1) когда город передает часть своих функций по расширенному производству субъектам хозяйствования, но продолжает дотировать капитальные вложения в землю и тарифы для потребителей;

2) если определяется макроэкономический анализ структуры затрат;

3) для оценки величины и пространственного функционального распределения затратной составляющей стоимости городской недвижимости;

4) для определения величины рентной составляющей стоимости городских земель.

Законодательная база землепользования РФ определяется:

- Конституцией РФ (ст. 7, 8, 9, 36, 72)

- Гражданским кодексом РФ

- Земельным кодексом РФ

- Законодательством РФ, постановлениями Правительства РФ и местными нормативными актами.

Между земельным и гражданским кодексом существуют противоречия.

Земельный кадастр – установленная государством система учета и оценки земель, а также регистрации прав на землю, направленная на совершенствование и регулирование земельных отношений в РФ, включающая в себя сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, природном и экологическом состоянии земель. Кадастр помогает составить баланс городских земель.

Баланс городских земель – деление городских земель по административному признаку, функциональному назначению, позволяющее провести зонирование города (деление города на зоны и подзоны).

По функциональному признаку выделяют земли:

1. жилой и общественной застройки

2. земли общего пользования

3. земли промышленной и складской застройки

4. земли особо охраняемых территорий

5. земли обороны

6. земли государственного водного фонда

7. резервные территории и прочие.

Принципы, лежащие в основе определения рыночной стоимости земель:

1. Принцип наиболее эффективного использования

2. Принцип равновесия спроса и предложения

3. Изменение стоимостей, цен в течение времени

4. Природно-климатические, социальные изменения

5. Принцип замещений

6. Принцип соответствия (соответствие определяется по таким признакам, как стиль, качество, варианты использования, размер, затраты на освоение…)

7. Принцип прогрессии (далее трансформируется в принцип регрессии) – показывает, насколько стоимость земельных участков отличается от окружающих имущественных комплексов

8. Принцип конкуренции

9. Принцип вклада – показывает, насколько дополнительное вложение средств улучшает городские земли и повышает их стоимость

10. Принцип ожидания – говорит о стоимости городских земель с учетом поступления будущих доходов.

Земельный участок – определенная территориальными границами, часть поверхностного, т.е. почвенного слоя суши, включая находящиеся на ней растений и замкнутые водоемы.

На стоимость земельного участка влияют следующие показатели:

- степень застройки

- удобство местоположения (наличие дорог, инфраструктуры)

- обустроенность

- экологические условия

Земли жилой и общественной застройки называются селитебными кварталами, а более углубленными методами оцениваются промышленные и лесопарковые кварталы.

Основной метод оценки земельных участков – метод остатка. Оценивается имущественный комплекс в целом и из него минусуется стоимость недвижимости, которая находится на этом земельном участке.

Метод сравнения продаж – используется для незастроенных участков, или занятых недорогими постройками.

Метод на основе затрат – предусматривает, что предыдущим методом определяется стоимость участков в целом.

Метод разбиения – предусматривает, что земельный участок разбивается на несколько более мелких, занятых однотипными постройками или незастроенные.

При оценке недвижимости необходимо опираться на следующие принципы.

Все здания и сооружения отраслей народного хозяйства подразделяются на 43 вида. Имеются здания и сооружения, которые имеются во многих отраслях народного хозяйства, в частности: материальные склады, склады горюче-смазочных материалов, заводоуправления, столовые, сооружения внешнего водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.п. При оценке стоимости зданий следует учитывать следующие особенности.

Во-первых, группу капитальности здания. Ниже приводится таблица (табл.24), в соответствии с которой можно отнести то или иное здание к определенной группе капитальности. От группы капитальности здания зависит его стоимость.

Во-вторых, стоимость здания зависит от его географического местоположения т. е. от территориального пояса. Территориальный пояс учитывает такие конструктивные особенности строительства здания, как: глубина залегания фундаментов, внешнего водоснабжения, канализации, толщину стен, теплоизоляцию оконных и дверных проемов, перекрытий, кровли и т.д.

Таблица 24 – Распределение производственных зданий

по группам капитальности

Конструктивные элементы здания	Группы капитальности
Стены	Сплошная кладка из кирпича, из крупных блоков или из железобетонных панелей	Облегченная кладка из всех видов кирпича или из легких камней	Деревянные, Брусчатые, рубленые,	Деревянные, каркасные, щитовые, саманные и глинобитные
Заполнение фахверка каркасных стен	Кирпич, шлакобетонные камни и другие облегченные блоки и камни, крупные панели, металлические или асбестоцементные листы	-	-
Колонны и столбы	Металлические	Железобетонные	Кирпичные или	Деревянные	Деревянные
или железобетонные	или кирпичные	деревянные
Междуэтажные и чердачные перекрытия	Железобетонные	Железобетонные	Деревянные
Бесчердачные перекрытия	Металлические	Железобетонные	Деревянные конструкции

Источник: составлено автором

В-третьих, необходимо учитывать период застройки зданий и сооружений. Можно выделить несколько периодов составления застройки зданий и сооружений – здания и сооружения построенные до 1945 г., здания и сооружения построенные между 1945 и 1955 гг., здания и сооружения построенные до 1991 г., здания и сооружения построенные после 1991 г. Такое разделение необходимо для того, чтобы осуществить пересчет стоимости строительства зданий и сооружений в зависимости от периода застройки и по настоящий момент (дату оценки).

При оценке зданий и сооружений можно выделить следующие специальные методы:

1. метод с использованием Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);

2. метод с использованием Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС);

3. метод с использованием Укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ УПБС ВР;

4. метод с использованием индексации балансовой стоимости на год постройки.

Доходный метод оценки недвижимости

а) дисконтирование

Оценка осуществляется в пределах расчетного горизонта. В РФ горизонты расчета по недвижимости не превышают 5 лет.

Помимо горизонта определяется шаг расчета. В первые годы он равен 1 месяцу, начиная с третьего года – 1 кварталу, а после 4 или 5 лет – 1 году.

Используя метод дисконтированных потоков для недвижимости, кроме ставки LIBOR дополнительно применяют норму риска в зависимости от уровня индустриализации страны (для развивающихся стран £ 20 %, для развитых стран £ 30 %).

б) метод капитализации

Этот метод используется в том случае, если ожидается, что будущие дисконтированные доходы будут приблизительно равны текущим или темпы их роста будут предсказуемы.

Для недвижимости рассчитывается коэффициент капитализации и обратный ему показатель – ставка капитализации (отношение суммы дохода, полученного в первый год к стоимости объекта).

В качестве дохода может быть выбран:

- потенциальный валовый доход;

- действительный валовый доход – рассчитывается с учетом простоя оборудования и неполучения платежей;

- чистый операционный доход – действительный валовый доход с учетом всех положительных и отрицательных моментов.

Затратный метод оценки недвижимости

Этот подход в отношении недвижимости отражается тремя способами:

- метод удельных затрат на единицу площади или объема

- метод поэлементного расчета

- метод сметного расчета

Для целей оценки существует три вида износа:

1) Физический износ – изменение физических свойств имущественного комплекса под воздействием эксплуатационных и природно-климатических факторов.

Различают устранимый и неустранимый физический износ. Все составные части делятся на долговременные и быстроизнашивающиеся (это необходимо для оценки неустранимого физического износа). Для оценки быстроизнашивающихся элементов разность между полной стоимостью замещения и суммой исправимого износа умножают на отношение фактического возраста к нормативному сроку жизни. Эффективный возраст объекта – возраст, соответствующий его физическому состоянию.

2) Функциональный (моральный) износ – заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (архитектура, планировка, объем…).

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элемента. Величина данного износа определяется как разница между стоимостью элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов на момент создания объекта;

- недостатками, требующими замены или модернизации - это позиции, которые выполняют свои функции, но не соответствуют стандартам;

- сверхулучшениями – это позиции, наличие которых неадекватно современным требованиям

И_ф.с. = С_с - И _физ.с. + С_дем - С_ликв.с

Где: И_ф.с. – износ функциональный за счет сверхулучшения

С_с – стоимость сверхулучшений

И _физ.с – износ физический за счет сверхулучшения

С_дем – стоимость демонтажа

С_ликв.с – ликвидационная стоимость сверхулучшений

Неустранимый функциональный износ – вызывается недостатками, которые влекут за собой потери в сумме ренты.

3) Внешний (экономический) износ (износ внешнего воздействия) – снижение функциональной полезности происходит под негативным воздействием внешней среды. Причины: природно-климатические и макроэкономические (уровень развития региона, решения Правительства, уровень инфляции в стране и т.д.) факторы.

Измерение износа внешнего воздействия производится на основе анализа парных продаж, анализа арендной платы.

После того, как определены все три вида износа, определяется совокупный износ объекта – сумма всех видов износа.

Сравнительный (рыночный) метод недвижимости

Необходимо ввести несколько понятий, характерных для этого метода.

Сегментирование рынка – процесс его разбиения на потенциальных и реальных потребителей. При этом сегменты рынка должны быть схожи по ряду параметров: 1) характеристики, типичные для данного объекта сегмента, т.е. данный объект должен быть отнесен к сегменту рынка на основе этих характеристик; 2) характеристики, типичные для данного субъекта сегмента рынка.

Принципы (моменты) оценки:

- Срок экспозиции;

Срок экспозиции – период времени, в течение которого объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть доступным типичному покупателю.

- Независимость субъектов сделки;

Инвестиционная мотивация (она должна быть типичной, т.е. офисное здание не должно использоваться под ресторан);

- Состояние и степень изношенности здания:

а. если здание имеет износ до 8%, то износ принимается равным нулю;

б. если износ от 10 до 35%, то объект требует затрат на косметический ремонт;

в. если износ от 35 до 70%, то объект требует расходов на капитальный ремонт при высокой возможности использования здания по прямому назначению;

г. если износ более 80%, то здание не может быть использовано по назначению.

Основное требование сравнительного подхода при оценке недвижимости – наличие 3-5 сопоставимых объектов.

Поправки сравнительного метода:

1) процентные – они изменяют стоимость объекта путем введения коэффициентов

2) денежные:

- абсолютные денежные (стоимость объекта увеличивается или уменьшается на абсолютную сумму денежных средств)

- относительные денежные (увеличение или уменьшение стоимости объекта идет на основе единиц сравнения).

Способы внесения поправок в рыночном подходе:

- Анализ парных продаж

- Анализ экономических, социальных, технологических и иных характеристик объекта недвижимости

- Статистический анализ на основе репрезентативных выборок.