 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества
|
|
6.1.1. Основания возникновения права на вновь созданные объекты
Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.
Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК. Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).
Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:
1) для строительства объекта отведен земельный участок;
2) для строительства получено разрешение;
3) при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
4) объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации (в ред. от 30.12.2005 N 217-ФЗ). Пункт 1 данной статьи гласит: право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Правовая экспертиза должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект, для чего необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:
· право на земельный участок (при отсутствии государственной регистрации прав, возникших до 31.01.1998 г.);
· соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;
· наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого строительства) на созданный объект недвижимости.
Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.
6.1.2. Подтверждение факта создания объекта
Поскольку ранее законодателем четко не было установлено, какой именно документ подтверждает факт создания объекта, сложившаяся практика исходила из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию). Приемка в эксплуатацию регулировалась различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта. Акт приемки в эксплуатацию подлежал утверждению органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Именно акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствовал создание объекта недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации (использования) собственником в соответствии с целевым назначением.
В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:
· выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;
· осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;
· соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.
Таким образом, для объектов недвижимости, законченных строительством, после введения в действие нового Градостроительного кодекса (после 30.12.2004 г.), специальным основанием для государственной регистрации права является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а для объектов, завершенных до 30.12.2004 г. - акт приемки объекта в эксплуатацию.
6.1.3. Предоставление земельного участка для строительства
Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Закон о регистрации (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998 г.) юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП, регистрация ранее возникших прав требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31.01.1998 г., сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возникшего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31.01.1998 г., то вещное право или договор аренды на срок более одного года должны быть зарегистрированы в ЕГРП.
Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь созданный объект недвижимости право на участок не нуждается в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998 г., то необходимо представление правоустанавливающих документов на землю.
В настоящее время получить разрешение на строительство застройщик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадастрового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок. Данное требование появилось только после введения в действие ЗК РФ (30.10.2001 г.).
Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства объекта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования им проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости. Таким образом, если застройщик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то право на участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31.01.1998 г.
Представляется, что исключение с 01.01.2005 г. из п. 1 ст. 25 Закона о регистрации требования о представлении в качестве основания для регистрации права на созданный объект недвижимости документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, обусловлено главным образом тем, что действующее законодательство регулирует строительство, исходя из наличия права застройщика на участок и регистрации права в ЕГРП.
6.1.4. Разрешение на строительство
Разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса:
· подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в его отсутствие - разрешенному использованию участка;
· дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.
Разрешение на строительство необходимо для регистрации:
· прав на построенный объект, если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование либо оно не соответствует целям строительства;
· прав на объект незавершенного строительства как основание для регистрации (п. п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
· договоров на участие в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации).
Разрешение на строительство не требуется в случаях строительства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса):
· гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу;
· на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
· объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы);
· строений и сооружений вспомогательного характера.
6.1.5. Документы для регистрации права застройщика
1. Заявление о государственной регистрации права.
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя, либо учредительные документы заявителя - юридического лица.
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя.
5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им (если право возникло до 31.01.1998 и не зарегистрировано в ЕГРП):
- кадастровый план земельного участка;
- постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, ПНВ, ПБП;
- либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства;
- либо свидетельство о праве собственности (ПНВ, ПБП) на землю;
- либо государственный акт землепользования.
6. Разрешение на строительство (при необходимости).
7. Акт приемки в эксплуатацию либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
8. Документы технического учета (технический паспорт, план объекта недвижимости).
9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ, - по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005 г.
10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 1326 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
