 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Право собственности на такое помещение обременено правами каких - либо лиц
|
|
Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.
Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:
- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;
- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;
- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;
- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.
Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.
Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
5.3 Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения
Следует отметить, что регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, так же, как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Так, статья 84 ранее действующего жилищного кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Однако вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли.
Действующий ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Глава 4 ЖК РФ должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.
Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.
Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса РФ от ранее действующего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.
В новом Жилищном кодексе РФ при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:
- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могли проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное статьей 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР;
- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения1). Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование. В главе 4 Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений. В г. Оренбурге переустройство и перепланировка регулируется Положением "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге", (далее по тексту - Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге») утвержденным Постановлением администрации города Оренбурга от 21.03.2012 N 495-п. Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» перечень мероприятий по переустройству помещений включает в себя следующие виды работ:
- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов;
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений в соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» может включать в себя следующие виды работ1):
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
-. ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
- устройство балконов;
- изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.
Важно учитывать, что не любое изменение в оборудовании жилого помещения признается его переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Аналогично с переустройством, перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно- гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащее оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.
Жилищный кодекс РФ не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий «переустройство» и «перепланировка» изложена в подзаконном нормативном акте – постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями «переустройство» и «перепланировка», использует термин «переоборудование». Данной понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом постановлении используется в качестве синонима термина «переустройство»1).
Согласно п.1.6 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
В соответствии с п. 1.7.1 рассматриваемого постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения1).
Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.
Пункт 1 ст.29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:
- если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;
- если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.
Правовое регулирование вопросов самовольного переустройства и перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового жилого помещения. В связи с этим состоит согласиться с мнением С.В. Моргунова о том, что нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник – в судебном порядке заявить о признании за ним права на самовольно перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.
Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной практике. В частности, в п.29 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. При этом суды высших инстанций определил, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п.1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта1).
Таким образом:
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости;
- переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
- самовольное переустройство (самовольная перепланировка) - такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.
Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки устанавливаются ст. 26 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений не допускается1):
1) если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
2) если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
В городе Оренбурге переустройство и (или) перепланировка помещения проводится по решению департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - ДГиЗО) о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.В соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» к видам мероприятий (работ), выполняемых без оформления проектной и разрешительной документации, относятся1):
- устройство антресолей;
- устройство новых встроенных шкафов из легких материалов и демонтаж имеющихся, если шкафы не являются межквартирными;
- замена окон и балконных дверей с сохранением габаритов дверных и оконных проемов;
- снос или устройство перегородки между ванной и туалетом;
- снос перегородки между кухней и кладовой при условии отсутствия вентиляционного канала;
- ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
- замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
- снос или замена отопительного очага.
В соответствии с этим же положением переустройство и (или) перепланировка не допускаются в случае нарушения строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. В частности не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
В жилых домах типовых серий Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонов, диафрагмах жесткости и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без проведения соответствующей экспертизы.
Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» установлено, что:
- переустройство и (или) перепланировка помещений, в том числе муниципальных, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется за счет заявителя;
- переустройство и (или) перепланировка помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с собственником (лицом, осуществляющим полномочия собственника) многоквартирного дома либо уполномоченной им организацией в соответствии с действующим законодательством;
- переустройство и (или) перепланировка муниципальных помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (для жилых помещений), комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (для нежилых помещений) либо уполномоченной ими организацией в соответствии с действующим законодательством.
Переустройство и (или) перепланировка помещения должны производиться с ограничениями, связанными с недопустимостью:
- проведения работ в жилых домах в воскресные и праздничные нерабочие дни;
- проведения в жилых домах работ, сопряженных с шумом, с 19.00 часов до 09.00 часов;
- проведения работ без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;
- загромождения эвакуационных путей и других мест общего пользования, в том числе строительным и иным мусором;
- использования пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и строительного мусора;
- складирования строительных материалов и строительного мусора на придомовой территории;
- отключения внутридомовых инженерных систем без предварительного согласования с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Пункт 2 ст. 26 ЖК РФ определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке.
К этим документам относятся:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 и предусматривает, что заявлением может подавать «наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух или более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы».
В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 ЖК РФ заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено ГК РФ и, соответственно, арендатор не указан в ЖК РФ как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ, осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима работ. Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ, режима производства ремонтно-строительных работ создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: решение о вселении в жилое помещение или ордер на вселение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иного права на жилое помещение;
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
Дата публикования: 2014-11-02; Прочитано: 428 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
