В ст. 14 ЖК РФ рассмотрены полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1 Возможность принятия жилищно-правовых актов органами местного самоуправления регламентируется данной статьей. Такая возможность закреплена также и в ст. 5 действующего ЖК РФ. Данные положения вводят трехуровневую систему жилищного законодательства, в литературе к данному отношению относятся неблагожелательно. Тем не менее ЖК РФ не мог не учитывать положений ФЗ от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который к вопросам местного значения отнес и обеспечение малоимущих граждан, проживающих в городских и сельских поселениях и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством (ст. 14 ЖК РФ).

К вопросам компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений ЖК РФ относит следующие:

1) учет муниципального жилищного фонда.

Компетенция органов местного самоуправления в этой части аналогична компетенции органов государственной власти субъекта Федерации, на которые возложены полномочия по учету соответствующего жилищного фонда. Орган местного самоуправления на своей территории должен вести различные виды учета муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Данное полномочие органов местного самоуправления является очень важным, в связи с тем, что именно они решают вопрос о том, кто из граждан муниципального образования будет отнесен к категории малоимущих и сможет претендовать на получение бесплатного муниципального жилья по договору социального найма. Соответствующим субъектом Федерации устанавливается порядок, т.е. процедура, действий органа местного самоуправления по установлению соответственно размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

Учет граждан, нуждающихся в получении социального жилья должен вестись органами местного самоуправления. Порядок ведения такого учета, определение перечня документов, необходимых для принятия на учет, порядок их рассмотрения, оформление учетной документации должны устанавливаться субъектом Федерации. Органы местного самоуправления должны осуществлять контроль за формированием списков граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.

Служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан относятся к специализированному жилищному фонду, об этом сказано в ст.92 ЖК РФ.

Органы местного самоуправления, так же как и органы государственной власти субъектов Федерации обязаны разработать порядок, т.е. процедуру, предоставления указанных жилых помещений;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления предусматриваются требования к оформлению решения органа местного самоуправления о предоставлении социального муниципального жилья гражданину, реквизитам такого решения, данным о предоставляемом жилом помещении, о его получателях и т.д.;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена Гл. 4 ЖК РФ. Проведение соответствующих работ должно согласоваться органами местного самоуправления и с собственником либо нанимателем жилого помещения. Фактически это означает дачу согласия (разрешения) на переустройство и перепланировку жилого помещения в течение 45 дней. Дополнительные правомочия предоставляются органу местного самоуправления в отношении лиц, осуществивших самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

Правительством РФ устанавливаются порядки и основания признания жилого помещения непригодным(см. комментарий к ст. 15 (ч. 4) ЖК).

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Данное полномочие является полномочием общего характера и оно возложено на органы жилищной инспекции.

Важное место в механизме реализации права граждан на жилище занимают его гарантии.Различают общие, т.е. экономические, политические, социальные, организационные, и специальные (юридические) гарантии:

- образование фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищного фондов (§ 1,п.3 ст. 19 ЖК РФ);

- закрепление понятия жилого помещения, как объекта жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ), определение пределов использования жилого помещения (ст. 17);

- установление исчерпывающего перечня документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, нежилого в жилое, а также для переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 23, ст. 26 ЖК РФ);

- провозглашение равенства права пользования жилым помещением его собственником и членами семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено соглашением между ними (п.2 ст. 31 ЖК РФ);

- определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, порядка их учета и предоставления жилых помещений по договору социального найма (ст. ст. 49-59), а также оснований, дающих право гражданину получить безвозмездную субсидию или государственный жилищный сертификат на строительство или приобретение жилья;

- наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, равными с нанимателем правами по договору социального найма жилого помещения (ст. 69 ЖК РФ), а в договоре коммерческого найма жилого помещения – предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, равных с ним прав по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК РФ);

- введение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- определение перечня оснований выселения граждан из жилых помещений (ст. 89, 90,91,103 ЖК РФ);

- предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ), определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ);

- установление императивных правил по прекращению договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя лишь по основаниям, предусмотренным в законе, и только в судебном порядке (ст. 83 ЖК РФ). Также императивно определены основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя (ст. 687 ГК РФ), порядок обращения взыскания залогодержателем на заложенный по договору об ипотеке жилой дом или квартиру (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Юридические гарантии реализации гражданами права на жилище заключается также в наделении органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления необходимыми полномочиями в решении жилищных вопросов в процессе правоприменительной деятельности, в установлении их компетенции (ст. ст.12, 13, 14 ЖК РФ). Необходимо отметить, что обязанности органов государственной власти, указанные в ст.13 ЖК РФ (например, определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ и др.), и обязанности других органов, в том числе и органов местного самоуправления, не подкреплены санкциями и, как справедливо отмечает Л.М. Пчелинцева, требуют специального правового регулирования, а значит и не выполняют роли юридических гарантий реализации гражданами права на жилище.

В юридической литературе предлагается для создания гарантий осуществления права на бесплатное получение жилого помещения по договору социального найма установить в законе сроки выполнения государством обязанности предоставить жилье и ответственность последнего перед гражданином за невыполнение этой обязанности. Присоединяясь к мнению Л.М. Пчелинцевой, можно сказать, что такие предложения могут найти правовое закрепление только тогда, когда будет снята острота жилищной проблемы в стране и у государства появятся соответствующие экономические возможности принимать на себя подобные обязанности и нести ответственность за их неисполнение.

В настоящее же время более актуальна задача уточнения, конкретизации уже имеющихся обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан или оказанию им бюджетной поддержки, а также обязанностей органов государственной власти и органов местного самоуправления по созданию условий для осуществления права на жилище, которые сформулированы декларативным образом.