Емфітевзис і суперфіцій

Різновидом речових прав на чуже майно є емфітевзис (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) і суперфіцій (право користування чужою земельною ділянкою для забудови).

Чинним законодавством (ч. 1 ст. 102-1 ЗК, ч. 1 ст. 407, ч. 1 ст. 413 ЦК) передбачено договірний порядок встановлення емфітевзису та суперфіцію. Суперфіцій також може виникати на підставі заповіту (ч. 2 ст. 102-1 ЗК, ч. 1 ст. 413 ЦК). Судового порядку встановлення емфітевзису та суперфіцію не передбачено.

Договір про емфітевзис та суперфіцій укладається лише з власником земельної ділянки на відміну від сервітуту, де договір може укладатись як із власником, так і з володільцем земельної ділянки.

Згідно з ч. 5 ст. 102-1 ЗК укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК.

Виходячи із зазначеної норми, а також глав 33, 34 розд. ІІ кн. 3 ЦК істотними умовами договорів емфітевзису та суперфіцію є: опис відповідної земельної ділянки, її цільове призначення; строк, на який укладається договір; плата із зазначенням розміру, порядку та строків її виплати.

У договорі суперфіцію доцільно також визначати долю будівель та споруд у разі закінчення договору.

Відповідно до норм ст. 182 ЦК, Законів № 1952-ІV, від 7 липня 2011 р. № 3613-VІ "Про державний земельний кадастр" емфітевзис і суперфіцій підлягають державній реєстрації.

Деякі суди не враховують, що правовідносини, які випливають із договору про передачу земельної ділянки в користування на умовах суперфіцію, та правовідносини, засновані на договорі оренди, не є тотожними і регулюються різними нормами права. Одночасне застосування ст. 416 і ст. 783 ЦК є помилковим.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та для забудови, крім права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб та для забудови, внесення їх до статутного фонду або передачу у заставу, є відчужуваним. Воно може передаватися також у порядку спадкування.

У разі відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб власнику надається переважне перед іншими особами право на його придбання за оголошеною ціною та на інших рівних умовах. Про намір продати право користування чужою земельною ділянкою землекористувач зобов'язаний письмово повідомити про це її власнику. У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені ст. 362 ЦК. Також власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від вартості емфітевзису при його продажу.

Слід зауважити, що сервітут на відміну від емфітевзису та суперфіцію відчуженню не підлягає, він не може бути об'єктом купівлі-продажу, міни тощо.

Ст. 102-1 ЗК та статтями 412, 416 ЦК встановлено підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та для забудови, у тому числі й за рішенням суду у випадках, встановлених законом. Наприклад, викуп земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю - ст. 350 ЦК. Крім зазначеного, інших випадків законом на теперішній час не передбачено.

© 2014. Верховний Суд України