Об'єкти. Поняття майнових прав. Поняття і визначення нерухомого майна

Об'єктами права власності є будь-які речі (майно).

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст. 179 ЦК).

Згідно із ст. 190 ЦК майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Вивчення наданих для проведення аналізу матеріалів свідчить, що деякі суди ототожнюють поняття "майно" і "майнові права".

Наприклад, рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 23 червня 2011 р. задоволено позов С. до Хмельницького бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ), М., Південно-Західної універсальної товарної біржі, арбітражного керуючого З. про визнання права власності на Ѕ частину квартири - припинено право власності на Ѕ частину квартири, яка зареєстрована за М. Визнано право власності на Ѕ частину цієї квартири за С. Зобов'язано БТІ внести зміни до державного реєстру прав власності на нерухоме майно та провести необхідні дії щодо його перереєстрації.

З матеріалів справи вбачається, що М., будучи суб'єктом підприємницької діяльності, допустив податкову заборгованість у сумі 100 грн., у зв'язку з чим постановою господарського суду Хмельницької обл. від 23 жовтня 2007 р. його визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, призначено ліквідатором Державну податкову інспекцію у м. Хмельницькому, а ухвалою від 19 травня 2008 р. проведено заміну ліквідатора і призначено ліквідатором арбітражного керуючого З.

20 вересня 2009 р. С. за договором купівлі-продажу, укладеним з ліквідатором З., придбала Ѕ частину однокімнатної квартири на біржових торгах Південно-Західної універсальної товарної біржі. Проте БТІ відмовило їй у реєстрації права власності на підставі того, що такий договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що біржова угода, укладена С., є договором купівлі-продажу майнових прав і до неї не можуть бути застосовані вимоги ст. 657 ЦК.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд виходив із того, що предметом договору купівлі-продажу від 20 вересня 2009 р., укладеного між С. та приватним підприємцем М. в особі ліквідатора З., є не майнове право, а частина речі - предмет матеріального світу, а саме Ѕ частина квартири, і за цим договором до покупця переходять три правомочності - володіння, користування і розпорядження, що у своїй сукупності становлять зміст права власності (справа № 22ц-2851/11).

Останнім часом збільшилась кількість спорів стосовно майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва, у зв'язку з чим виникають питання стосовно майнових прав як об'єкта права власності. В одних випадках фізичні особи просять суд визнати за ними право власності на проінвестоване ними майно - вже збудований об'єкт нерухомості, який прийнятий до експлуатації, проте на який з тих чи інших підстав не отримані правовстановлюючі документи. В інших випадках просять визнати майнові права на проінвестований на 100 %, але недобудований об'єкт.

Cуди визнають "майнові права на квартиру", "право власності на квартиру, об'єкт інвестування будівництва", "майнові права на об'єкт інвестування" та ін. Є випадки звернення з позовом про визнання права власності на майнове право на житлову квартиру за будівельним номером і "суд приходить до висновку, що для захисту прав та законних інтересів інвестора позивача, за ним слід визнати право власності на майнові права на об'єкт незавершеного будівництва".

З аналізу чинного законодавства (статті 190, 656, 717 ЦК, Закон від 2 жовтня 1992 р. № 2654-ХІІ "Про заставу" (далі - Закон № 2654-ХІІ), Закон від 19 червня 2003 р. № 979-ІV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", Закон від 5 червня 2003 р. № 898-ІV "Про іпотеку" (далі - Закон № 898-ІV)), а також з урахуванням висновків Верховного Суду України за результатами розгляду спорів з приводу майнових прав (справи № 6-29429св09, 6-52295св10, 6-32594св10), вбачається, що майнові права, поряд з будь-якими рухомими, нерухомими речами, грошима, цінними паперами, є об'єктами цивільного обороту.

При розгляді справ зазначеної категорії судам слід враховувати, що до майнових прав належить, зокрема, право вимоги, що виникає з приводу володіння, користування та розпорядження майном (наприклад: спадкові права; права вимоги особи за зобов'язаннями, за якими вона є кредитором; виключні права автора і под.), право вчиняти дії щодо оформлення права власності на майно.

У постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12 зроблено висновок, що майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

До майнових обов'язків належать, зокрема, договірні зобов'язання майнового характеру, зобов'язання з утримання тощо, обов'язки з відшкодування шкоди, а також обов'язки щодо вчинення певних дій стосовно майна, передбачених законом або договором, та на інших підставах (наприклад, обов'язок щодо знесення самочинного будівництва).

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством (наприклад, захист майнових прав автора - за Законом від 23 грудня 1993 р. № 3792-ХІІ "Про авторське право і суміжні права"; далі - Закон № 3792-ХІІ), а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Важливе значення для вирішення судами справ, пов'язаних з виникненням, зміною та припиненням права власності, відповідно до чинного законодавства, має правильне визначення належності об'єкта до рухомого або нерухомого майна.

За ст. 181 ЦК до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Відповідно рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

До об'єктів нерухомого майна ЦК віднесено житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (статті 331, 376). Згідно із Законом № 2269-ХІІ нерухоме майно поділяється на будівлі, споруди, приміщення (ст. 4). Відповідно до Закону від 1 липня 2004 р. № 1952-ІV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-ІV) об'єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення (ст. 5). Визначення "житловий будинок", "квартира", "садиба" містяться у гл. 28 ЦК, поняття "об'єкти житлової нерухомості" - у Податковому кодексі України. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий і дачний будинки (ст. 14.1.129.).

У ЦК, крім понять "нерухомість", "нерухоме майно", "об'єкт нерухомого майна" (ч. 1 ст. 181, п. 6 ч. 1 ст. 346, статті 350, 351), вживаються також інші поняття, наприклад: "об'єкт незавершеного будівництва" (ст. 331), "об'єкт будівництва" (статті 875 - 877, 879 - 881, 883), однак прямого визначення цих понять не міститься.

Виходячи з аналізу чинного законодавства та з урахуванням характерних ознак незавершеного будівництва слід визнати, що об'єкт будівництва (об'єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб'єктивних майнових, а також зобов'язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

При вирішенні питання про виникнення, зміну та припинення суб'єктивних цивільних прав стосовно об'єкта незавершеного будівництва слід враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами.

Зазначений висновок підтверджується також положенням ч. 1 ст. 1 Закону № 1952-ІV, відповідно до якого державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.

Згідно з нормами чинного законодавства, зокрема положеннями статей 182, 331, 334 ЦК, основною умовою для визначення статусу нерухомого майна будь-якого об'єкта нерухомості (у тому числі й тих об'єктів, правовий статус яких законодавчими актами не визначений: асфальтовані чи бетонні площадки, під'їзні колії, автомобільна дорога, автомобільні платформи, спортивні споруди тощо) є державна реєстрація прав на нього.

Законом № 1952-ІV встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2).

Об'єкти нерухомого майна мають бути капітального типу (ст. 4 Закону № 1952-ІV), а не тимчасовими, що є характерним для малих архітектурних форм і тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, визначення яких міститься в ст. 28 Закону від 17 лютого 2011 р. № 3038-VІ "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - Закон № 3038-VІ).

Також, відповідно до абз. 7 п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703) не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення.

Аналогічне правило містилося в п. 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 липня 2010 р. № 1692/5) Наказ втратив чинність на підставі наказу Міністерства юстиції України від 14 грудня 2012 р. № 1844/5.; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за № 157/6445; далі - Тимчасове положення).

Визнаючи право власності на малі архітектурні форми як на об'єкт нерухомого майна, суди фактично вирішують питання щодо користування земельною ділянкою, яка є необхідною для їх обслуговування.

Наприклад, Богунський районний суд м. Житомира рішенням від 30 вересня 2010 р. задовольнив позов Особи 1 до Особи 2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на будівлю - торговий павільон площею 19,8 м2, розташований за Адресою 1. Задовольняючи позов, районний суд виходив із того, що зведений об'єкт є нерухомим майном. Рішенням Апеляційного суду Житомирської обл. від 26 квітня 2011 р. рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, оскільки зазначена споруда не є нерухомим майном. Суд установив, що 31 грудня 2009 р. сплив термін договору оренди частини території для встановлення кіоску і орендодавець не мав наміру продовжувати договір оренди, про що було повідомлено орендаря. Оскільки орендар відмовився звільнити займану частину території, Господарський суд Житомирської обл. рішенням від 15 червня 2010 р., залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 14 жовтня 2010 р., зобов'язав його звільнити частину платформи на території Житомирського автовокзалу. Після цього Особа 1 звернулася до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу майна та визнання права власності на будівлю, торговий павільон площею 19,8 м2, розташований за Адресою 1 (справа № 22-ц/0690/745/11).

Отже, об'єкт не може вважатися нерухомим майном, якщо він є тимчасовим.

Складне також питання щодо можливості визнання права власності на господарсько-побутові будівлі, у тому числі за відсутності на земельній ділянці житлового будинку.

Враховуючи норми статей 186, 380, 381 ЦК, господарсько-побутові будівлі (сарай, гараж, санвузол і под.), наземні і підземні комунікації (водопостачання, очисні споруди тощо), що розташовані з житловим будинком на одній земельній ділянці і призначені для забезпечення власника необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі і не є самостійними нерухомими речами, у зв'язку з чим право власності на такі будівлі та споруди як на окремі об'єкти визнаватися не може.

Те, що надвірні приміщення, огорожі та інші надвірні споруди, що обслуговують будівлю (сарай, паркан, колодязь), становлять разом з нею один інвентарний об'єкт, визначено в Інструкції з бухгалтерського обліку необоротних активів бюджетних установ (затверджено наказом Державного казначейства України від 17 липня 2000 р. № 64 (у редакції наказу Державного казначейства України від 21 лютого 2005 р. № 30)) Наказ втратив чинність на підставі наказу Міністерства фінансів України від 26 червня 2013 р. № 611..

Однак, якщо ці будівлі та споруди (сарай, паркан, колодязь) обслуговують два і більше приміщень, вони вважаються самостійними інвентарними об'єктами (п. 2.5).

При вирішенні спорів про визнання права власності на господарсько-побутову будівлю або споруду за відсутності житлового будинку слід керуватися ч. 5 ст. 20 ЗК, відповідно до якої види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічна норма міститься в ч. 4 ст. 26 Закону № 3038-VІ: "Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації".

Згідно із зазначеними нормами земельна ділянка може використовуватися власником у спосіб, який відповідає категорії земельної ділянки. Класифікація видів цільового призначення земель (затверджено наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23 липня 2010 р. № 548; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за № 1011/18306). Цією класифікацією визначено поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів і застосовуються для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів.