Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

Понятие недвижимости, его содержание

В современном значении термин окончательно закреплен в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Это определение раскрывает юридическую сторону термина «недвижимое имущество». Однако термин «недвижмость» имеет и экономическую составляющую.

Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции; 2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.

Недвижимость может являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощи недвижимости. Рента — регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, — это результат использования недвижимости в производстве или торговле.

Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация

3.

6 земельные участки: Земе́льный уча́сток — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу^[1]. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости.^[1]. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения;

Категории земель.

· населённых пунктов;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

7.зонирование населенных пунктов адостроительное зонирование – это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).

На карте градостроительного зонирования:

1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.

2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Виды и состав территориальных зон

Территориальные зоны муниципальных образований могут быть следующих видов:

1. жилые;

2. общественно-деловые (ОДЗ);

3. производственные;

4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

5. зоны сельскохозяйственного использования;

6. зоны рекреационного назначения;

7. зоны особо охраняемых территорий;

8. зоны специального назначения;

9. зоны размещения военных объектов;

10.иные виды территориальных зон.

11. 8 вопрос Рынок недвижимости и его особенности

12. Рынок недвижимости как средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями с помощью традиционных рыночных методов на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок недвижимости встроен в общую систему рынков страны и является неотъемлемой частью инвестиционного и товарного рынков. Более бизнеса, рынок недвижимости является одним из наиболее значимых для экономики страны в целом.

13. Существование рынка недвижимости обеспечивает: устойчивые потоки доходов от инвестиций в недвижимость; рост стоимости активов в долгосрочном и краткосрочном периодах; возможность перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями; защиту капитала от инфляции.

14. Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, в том числе таких, как спрос и предложение, законодательная система страны, демографические факторы и т.д.

15. Рынок недвижимости имеет ряд технических и социально-эконо­мических особенностей, которые выделяют его среди других рынков и влияют на его развитие, функционирование, формирование цен на объекты недвижимости. Можно выделить следующие наиболее важные особенности рынка:

16. 1. Величина спроса на объекты недвижимости определяется многочисленными факторами — экономическими, социальными, административными, географическими, историческими, окружающей средой и т.д. 2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем и индивидуализирован вследствие особенностей индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности. 3. Предложение на рынке недвижимости характеризуется низкой эластичностью, что во многом связано с длительным жизненным циклом объектов недвижимости. 4.Достаточно длительный период экспозиции недвижимости обусловлен низкой ликвидностью объектов. 5. Высокий уровень трансакционных издержек (или издержек обмена) вызван сложностью сделок с недвижимостью. 6. Большинство сделок на рынке недвижимости должно проходить государственную регистрацию, что также увеличивает период экспозиции, трансакций иные издержки и снижает ликвидность объектов. 7. Информация о рынке и об объектах не столь открыта, как на других рынках. Многие сделки с недвижимостью носят конфиденциальный характер. 8. Вложение капитала в недвижимость сопровождается последующими расходами на поддержание объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (эксплуатационные и ремонтные расходы), на уплату налогов за владение недвижимостью и сборов при заключении рыночных сделок.

17. Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции

18.

Основные критерии сегментации рынка недвижимости: географический (международный, региональный, локальный и местный рынки), по товарным секторам (рынок объектов недвижимости, рынок работ и услуг), по степени готовности к эксплуатации (рынок готовых объектов недвижимости, рынок незавершенного строительства), по новизне объекта (первичный, вторичный рынок), по иду сделок (рынок купли-продажи, рынок аренды, ипотеки, вещных прав), по виду объектов (рынок земельных участков, жилых помещений, нежилых помещений, рынок предприятий). Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка, так как он является наиболее развитым в России и именно на нем первыми проявляются тенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.

Закладная. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права его законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

- право залога на указанное имущество.

Ипотечный кредит, его сущность и основные виды. Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассмотреть с позиции заемщика, так и с позиции кредитора. Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:

- заемщику:

а) приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать размер собственного капитала;

б) повысить уровень диверсификации (процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые не связаны между собой) инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные инвестиционные инструменты за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;

в) приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

г) получать более высокую ставку дохода на собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования и качественном управлении капиталом.

- кредитору:

а) контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности;

б) длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;

в) обязательная государственная прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

г) гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

д) оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяют банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Закладная. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права его законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

- право залога на указанное имущество. Ипотека – залог (греческое) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, сооружения, квартиры, незавершенное строительство и т.д. Часть имущества, раздел которого в натуральной форме невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Земля – это самый надежный объект ипотеки, т.к. со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив Закладная. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Кредиты с постоянными платежами – самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).