Ограничение и изъятие недвижимости из оборота

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК):

· не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

· ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

· изъятые из гражданского оборота объекты.

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (в ред. от 08.08.2003) <*>. В перечень, в частности, входят:

--------------------------------

<*> САПП РФ. 1994. N 1. Ст. 2; СЗ РФ. 1996. N 12. Ст. 1064; 1998. N 29. Ст. 3538; 2000. N 31. Ст. 3952; N 32. Ст. 3343; 2002. N 14. Ст. 1255; 2003. N 32. Ст. 3172.

· недра, лесной фонд, водные ресурсы;

· охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

· штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);

· специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

· недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

· водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

· портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

· объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

· атомные станции;

· стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

· объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

· радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

· защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

· федеральные автомобильные дороги общего пользования;

· объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

· крематории и кладбища;

· скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

· метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации") (в ред. от 26.11.2001) <*>. Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК и ЛК. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.