Тема 24. Отдельные виды договоров купли-продажи

Продолжительность: 2 часа

Вопросы

1. Договор розничной купли-продажи.

2. Разновидности договора розничной купли-продажи.

3. Договор поставки.

4. Поставка товаров для государственных и муниципальных нужд.

5. Контрактация.

6. Энергоснабжение.

7. Продажа недвижимости.

8. Продажа предприятия.

Задачи

1. Алексеев купил в магазине мебельный гарнитур. Он полностью оплатил мебель и просил оставить ее в магазине на три дня, так как в его квартире производится ремонт. Директор магазина согласился оказать Алек­сееву подобную услугу при условии ее оплаты, что и было сделано Алек­сеевым.

Через 5 дней Алексеев явился за мебелью и обнаружил, что магазин не работает. Директор магазина сообщил Алексееву, что вся мебель из мага­зина, включая и гарнитур, приобретенный Алексеевым, вывезена фирмой, поставлявшей в магазин мебель для реализации, за просрочку оплаты. Алексеев потребовал возвратить ему уплаченные деньги, но директор от­казался это сделать, сославшись на отсутствие денег на счете, и предло­жил покупателю зайти через месяц.

Алексеев заявил, что он готов взамен мебели приобрести в магазине другие товары на оплаченную им сумму, но директор магазина с этим не согласился.

Алексеев обратился за консультацией в Общество защиты прав потре­бителей. Какую консультацию он должен получить? Изменится ли содержание консультации, если Алексеев явился в магазин не через 5, а через 15 дней, а также если обнаружится, что он потерял кассовый чек?

Изменится ли также решение, если Алексеев в момент заключения соглашения оплатил только половину стоимости мебельного гарнитура, а оставшуюся часть покупной цены обязался внести в момент получения мебели?

2. Попова купила на рынке у индивидуального предпринимателя нарядное платье и показала его подруге. Последняя сообщила ей, что в сосед­нем магазине такое же платье стоит значительно дешевле. Попова отпра­вилась на рынок, нашла предпринимателя и потребовала возвратить ей часть покупной цены или взять платье обратно, а ей возвратить деньги. Предприниматель отказался, и Попова обратилась с жалобой в юридический отдел администрации рынка.

Какие разъяснения она должна получить? Каким будет разъяснение, если Попова, придя домой, обнаружила плохо обработанные швы, а продавец отказался принять платье обратно, сославшись на то, что качество обработки швов является обычным для подобных вещей турецкого производства?

3. 16 ноября Крылов купил в универмаге костюм и ботинки, предвари­тельно их примерив и внимательно осмотрев. Придя домой, Крылов снова стал примерять костюм, но фасон и расцветка костюма ему не понравились. Посоветовавшись с отцом, Крылов решил обменять костюм в ближайшее воскресенье, 21 ноября. Костюм Крылов больше не надевал. 20 ноября, возвращаясь с работы, Крылов споткнулся на лестнице, а потом обнаружил, что у одного из новых ботинок с носка отрывается подошва. 21 ноября Крылов пришел в универмаг и потребовал обменять костюм, а за ботинки возвратить деньги. Администрация универмага обменять костюм отказалась, ссылаясь на то, что костюм вполне доброкачественный, соответствующего размера и никаких серьезных причин для обмена нет. Что же касается ботинок, то администрация согласилась принять их обратно, но лишь в обмен на другую пару.

Вправе ли Крылов обменять доброкачественный костюм, фасон и расцветка которого ему не понравились? Какие права имеет покупатель в случае выявления в купленной обуви дефектов производственного харак­тера? Вправе ли Крылов в изложенной ситуации потребовать обмена ботинок на ботинки другой более качественной и дорогой модели? Изме­нится ли ответ на поставленные вопросы, если Крылов с подобными требованиями обратится через шесть месяцев после покупки костюма и ботинок?

4. Ларионов и Вершинин приобрели в магазине по электрообогревателю отечественного производства одной и той же модели. Через шесть месяцев в квартире Ларионова произошел пожар, выгорел пол в одной из комнат, была испорчена мебель и домашние вещи. Причиной пожара оказалась неисправность обогревателя, имеющего производственный дефект в виде плохой изоляции нагревательных элементов. Ларионов решил обратиться с иском о возмещении причиненного вреда к магазину, но оказа­лось, что магазин, где был куплен обогреватель, ликвидирован.

Имеет ли право Ларионов обратиться с иском о возмещении причи­ненного вреда к предприятию-изготовителю, и если имеет, то в течение какого срока?

Узнав о случившемся с Ларионовым, Вершинин решил вернуть свой обогреватель предприятию-изготовителю. Вправе ли он сделать это, если и у его обогревателя обнаружится производственный дефект? На какую денежную сумму вправе рассчитывать Вершинин с учетом того, что за этот период обогреватели подорожали на 20%, а своим обогревателем Вершинин пользовался в течение трех месяцев? Изменится ли решение, если будет установлено, что предприятие-изготовитель установило для электрообогревателей гаран­тийный срок в три месяца?

5. Спортивная школа заключила договор с заводом-изготовителем о по­купке санитарно-технического оборудования с обязательством доставки и предварительной оплатой в размере 50% стоимости товара. Срок исполнения определен в один месяц. В договоре не было указано, является ли он договором поставки или купли-продажи.

Через неделю после заключения договора директор спортивной шко­лы, придя утром на работу, обнаружил, что во дворе школы выгружены душевые кабины, причем в количестве, превышающем установленное до­говором. Предусмотренный договором срок доставки наступал только че­рез три недели, а ремонт здания школы находился в такой стадии, что ус­тановка кабин была невозможна. Руководитель строительной организа­ции, производившей ремонт школы, предложил директору школы про­дать ему все завезенные душевые кабины. Директор решил обсудить с юристом вопрос о том, сможет ли он в данном случае потребовать от за­вода-изготовителя доставки всего предусмотренного договором оборудо­вания в установленный договором срок.

Какие разъяснения ему следует дать? Какие нарушения своих обязан­ностей по договору допустил продавец и какие действия мог и должен был предпринять покупатель? Может ли спортивная школа потребо­вать от продавца возмещения расходов на охрану завезенных досрочно душевых кабин во дворе школы?

6. Торговая база направила предложения трем организациям о поставке куриных окорочков. Из полученных ответов следовало, что первый поку­патель согласен на заключение договора поставки, но с условием о том, чтобы отношения сторон регулировались Положением о поставках това­ров народного потребления, утв. постановлением Совета Министров СССР от 25 июля 1988 г. Второй покупатель в представленном им проек­те договора поставки не указал, кем и за чей счет будет осуществляться доставка куриных окорочков. Третий покупатель сообщил, что он готов заключить договор, но получателем товара будет не он, а указанные им магазины розничной торговли. По поводу сроков поставки только третий покупатель указал в своем ответе, что хотел бы получать товар мелкими партиями еженедельно.

Как должны быть оценены поставщиком с точки зрения действую­щего законодательства поступившие предложения? Какие действия и в какие сроки должен предпринять поставщик для того, чтобы договоры поставки считались заключенными?

7. В адрес покупателя, заказавшего 300 кг мясных полуфабрикатов и оп­латившего в соответствии с договором 50% их стоимости, от поставщика поступило 500 кг неразделанного мяса. В соответствии с приложенным сертификатом срок реализации мяса истекал через две недели.

Какие нарушения условий договора поставки допустил поставщик (количество, качество, ассортимент и др.)? Какие действия может предпринять покупатель?

8. Организация-арендодатель, не получив от арендатора в установлен­ный срок арендную плату, воспользовалась своим правом на удержание товаров, принадлежащих арендатору и хранящихся в арендуемом поме­щении. Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена в течение последующих шести месяцев, арендодатель решил реализовать продовольственные товары (срок годности которых истекал), с тем чтобы возместить из вырученной суммы арендные платежи.

Увидев рекламное объявление о продаже, к арендодателю и арендато­ру обратилась фирма - поставщик данных продовольственных товаров и потребовала возвратить товар ей, так как последний не был оплачен поку­пателем (арендатором) в установленный договором поставки срок.

Подлежит ли удовлетворению требование поставщика? Какие еще требования могут быть предъявлены поставщиком к покупателю? Из­менится ли решение, если будет установлено, что неоплаченные товары являются только первой их партией по договору поставки, а в своем требовании о возврате товара поставщик сообщил и об отказе осуще­ствлять исполнение договора поставки в дальнейшем?

9. АО «Прометей» по договору, заключенному 6 февраля с ООО «Авро­ра», обязалось поставить партию импортных сигарет на сумму 540 тыс. руб. В соответствии с договором покупатель должен был оплатить сто­имость сигарет в порядке предоплаты в течение семи дней после подписа­ния договора, а поставщик - осуществлять равномерную поставку сига­рет, которая должна быть в целом завершена к 1 ноября того же года. По всем вопросам, не урегулированным в договоре, стороны договорились руководствоваться действующим законодательством.

В феврале, марте и апреле товар не поставлялся, в мае было поставле­но сигарет на сумму 160 тыс. руб. В июне, июле и августе поставка не осуществлялась, а в сентябре было поставлено сигарет на сумму 180 тыс. руб. В октябре и ноябре товар вновь не поставлялся, а в декабре было по­ставлено сигарет на сумму 200 тыс. руб.

Покупатель от принятия последней партии сигарет отказался и предъявил поставщику требование о возврате 200 тыс. руб. с начислением на эту сумму процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, а также о возмещении причиненных убытков.

Поставщик претензию отклонил, сославшись на то, что: 1) заключен­ный договор никаких штрафных санкций не предусматривал; 2) покупа­тель сам нарушил обязанность по предоплате, переведя деньги лишь 13 марта; 3) поставка осуществлена в полном объеме в пределах срока дей­ствия договора, который истек только 31 декабря. Покупатель обратился с иском в арбитражный суд.

Как должно быть разрешено это дело?

10. Граждане - собственники квартир в 12-квартирном доме решили по­строить за счет собственных средств котельную и отказаться от услуг по отоплению дома государственного предприятия «Теплосеть», тарифы ко­торого они считали завышенными. Отключение теплоснабжения решили произвести собственными силами.

На общем собрании жильцов дома, на котором обсуждалась эта про­блема, возникли следующие вопросы:

1. Следует ли уведомлять государственное предприятие «Теплосеть» об отказе от его услуг, если никто из собственников квартир никакого до­говора с предприятием не заключал, или достаточно сообщить в бухгал­терию жилищно-эксплуатационной организации о необходимости пре­кратить начисление платежей за отопление?

2. Изменится ли решение этой проблемы, если в ближайшие дни будет осуществлена регистрация созданного собственниками квартир товари­щества собственников жилья?

Если бы Вы принимали участие в этом обсуждении, то какие бы разъяснения Вы дали?

Тема 26. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Продолжительность 2 часа

Вопросы

1. Общая характеристика ренты и пожизненного содержания с иждивением.

2. Договор постоянной ренты.

3. Договор пожизненной ренты.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением.

5. Способы обеспечения прав получателя ренты.

6. Прекращение и расторжение рентных договоров.

Задачи

1. Вдова художника Маркова заключила договор о передаче картин свое­го мужа в собственность частной картинной галереи. По договору галерея обязалась заплатить вдове за картины 100 тыс. руб. единовременно и в дальнейшем уплачивать по 1 тыс. руб. ежемесячно. После смерти Марко­вой ее наследник потребовал от картинной галереи продолжения денеж­ных выплат в его адрес. Галерея возражала, мотивируя свой отказ тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи картин це­ной 100 тыс. руб., который надлежаще исполнен. Последующие периоди­ческие платежи являлись лишь подарком вдове известного художника, и, следовательно, этот договор дарения прекращен смертью одаряемого лица.

В ходе судебного разбирательства спора адвокат наследника заявил, что сторонами был заключен договор купли-продажи картин с рассроч­кой платежа. Искусствоведы оценивают стоимость проданных картин в 500 тыс. руб., следовательно, покупная цена еще не выплачена даже напо­ловину.

Суд не согласился с выдвинутыми аргументами и, решив, что стороны заключили договор пожизненной ренты, который был надлежащим обра­зом исполнен, в иске наследнику отказал.

Оцените доводы сторон и обоснованность судебного решения. Чем рентные договоры отличаются от иных договоров? Какие виды рентных договоров предусмотрены законом? Каковы их основные различия?

2. Носов заключил с АО «Стройинвест» договор пожизненной ренты, безвозмездно передав АО под выплату ренты свою квартиру. Получателя­ми ренты в договоре были указаны сам Носов и его супруга. Общий раз­мер ренты был установлен на уровне 10 МРОТ в месяц. После смерти Но­сова его жена и АО договорились об уменьшении суммы ренты до 5 МРОТ. Через год АО заявило о своем намерении выкупить ренту и вы­платило Носовой сумму, эквивалентную 60 МРОТ. Носова приняла день­ги, но вскоре обратилась в суд с иском о расторжении договора ренты, возврате ей квартиры и возмещении убытков.

На суде Носова пояснила, что договором не была предусмотрена возможность выкупа ренты, поэтому договор между сторонами остается в силе. Полученная ею сумма в 60 МРОТ является рентой, которую она получила бы, если бы не согласилась на уменьшение размера ренты. Кроме того, полученные деньги ею уже потрачены, поэтому она не может их возвратить.

Представитель АО «Стройинвест» заявил, что уменьшение размера ренты с 10 до 5 МРОТ оформлено дополнительным соглашением сторон и удостоверено нотариусом, следовательно, оно юридически действитель­но. Что же касается права на выкуп ренты, то оно в общем виде предус­мотрено в ГК, поэтому его не обязательно указывать в самом договоре. Кроме того, Носова приняла предложенную ей выкупную цену, согласив­шись тем самым с выкупом ренты.

Решите дело.

3. По договору пожизненного содержания с иждивением Партонен пере­дал Соболеву принадлежащие ему дом, земельный участок с фруктовым садом и огородом, а также комплект сельскохозяйственных машин и са­дового инвентаря для обработки земли. В обмен на это Соболев обязался предоставлять Партонену содержание с иждивением (питание, одежду и т.п.) на общую сумму 500 руб. в месяц. По условиям договора Соболев был обязан застраховать в пользу Партонена риск ответственности за не­исполнение своих обязательств в АО «Петрострах», однако не сделал этого.

Через некоторое время Соболев уменьшил размер предоставляемого Партонену содержания до 450 руб. в месяц, мотивируя это тем, что он не приобрел права собственности на сельхозинвентарь, поскольку движимое имущество не может быть предметом заключенного договора. Вскоре Со­болев перестал покупать Партонену спиртные напитки, которыми тот злоупотреблял, а также некоторые продукты, которые последний исполь­зовал для изготовления алкоголя. В результате этого размер содержания уменьшился до 400 руб. в месяц. Возмущенный Партонен обратился с ис­ком в суд, требуя расторжения договора и возмещения убытков.

В суде Соболев пояснил, что вынужден был уменьшить стоимость со­держания Партонена, заботясь о его же здоровье. Сбереженные таким об­разом средства Соболев намерен использовать при оплате ритуальных ус­луг. Выполнить обязанность по страхованию риска неисполнения догово­ра Соболев не смог потому, что АО «Петрострах» недавно обанкроти­лось. Страхование риска в какой-либо другой фирме не устраивает Парто­нена, поскольку тот никому больше не доверяет. Кроме того, существова­ние залоговых прав на недвижимое имущество само по себе служит до­статочной гарантией интересов Партонена.

Какое решение должен принять суд?

4. Объединение спортсменов Калужской области заключило договор постоянной ренты с ООО «Виртус», согласно которому плательщик обязался выплачивать получателю ежемесячную сумму в размере 80 ООО рублей. Однако в течение 14 месяцев ООО «Виртус» не перечисляло средств на счет объединения.

Какие действия вправе предпринять получатель постоянной ренты? Предусмотрена ли законодательством ответственность за нарушение сроков выплаты ренты плательщиком?

5. А.П. Святкина заключила договор ренты с АО «Спектр», согласно которому получательница обязалась передать плательщику в собственность 2-х комнатную квартиру, а последний - ежемесячно выплачивать Святкиной сумму в размере 8 ООО рублей через 2 года, в течение которого АО «Спектр» добросовестно исполнило свои обязанности, Святкина умерла вследствие тяжелой болезни. АО «Спектр» преступило к оформлению соответствующих документов в целях продажи квартиры А.П. Святкиной. Однако впоследствии выяснилось, что договор между сторонами не был подвергнут государственной регистрации.

Является ли действительным договор ренты, не зарегистрированный соответствующим образом? В каких случаях договор ренты подлежит государственной регистрации?

6. А.А. Гапонок заключила договор пожизненной ренты с В.Н. Красновым, согласно которому последний обязался выплачивать А.А. Гапонок сумму в размере 5 ООО рублей, а также еженедельно передавать получательнице определенный договором перечень продуктов. Через 3 месяца А.А. Гапонок обратилась в суд с требованием расторжения договора пожизненной ренты с иждивением, сославшись на то, что В.Н. Краснов несколько раз передавал ей продукты с истекшим сроком годности.

Возможно ли расторжение договора по вышеуказанным основаниям? В каких случаях договор пожизненной ренты, может быть, расторгнут по требованию ее получателя? Вправе ли плательщица пожизненной ренты расторгнуть договор по собственной инициативе?

7. В.М. Сократова заключила договор пожизненного содержания с иждивением с ООО «Оранж», в соответствии, с которым получатель ренты В.М. Сократова передавала принадлежащий ей земельный участок площадью 1 га в собственность плательщика ренты, который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением Сократовой. Обязанность плательщика ренты включала в себя обеспечение потребностей получательницы в питании и уход за ней, а также оплату ритуальных услуг в случае смерти. Через 2 месяца после заключения договора пожизненного содержания с иждивением; ООО «Оранж» начало строительство дачных домиков с целью их дальнейшей ренты включала в себя обеспечение потребностей получательницы в питании и уход за ней, а также оплату ритуальных услуг в случае смерти. Через 2 месяца после заключения договора пожизненного содержания с иждивением; ООО «Оранж» начало строительство дачных домиков с целью их дальнейшей продажи на земле, которая была передана в обеспечение пожизненного содержания.

Имел ли право плательщик ренты обременять земельный участок, переданный ему в обеспечение пожизненного содержания, без согласия получателя ренты?

Обладает ли плательщик ренты распорядительными полномочиями по отношению к имуществу, переданному ему в обеспечение ренты?

С какого момента плательщик становится собственником имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания?

Охарактеризуйте права и обязанности плательщика ренты по отношению к переданному ему в обеспечение пожизненного содержания недвижимому имуществу.

8. К.К. Обалкин заключил договор пожизненного содержания с иждивением с АО «Надежда», согласно которому получатель ренты передавал принадлежащую ему 4-х комнатную квартиру в собственность плательщика ренты, который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением Обалкина посредством выплаты в течение жизни в размере трех минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Через 8 месяцев К.К. Обалкин обратился в суд с требованием о расторжении договора пожизненного содержания с иждевением с АО «Надежда» по следующим основаниям:

Плательщик предоставлял Обалкину ежемесячную выплату в размере З-з минимальных размеров оплаты труда, что, по мнению получателя не соответствовало прожиточному минимуму.

Плательщик ренты не обеспечил Обалкину необходимый уход, потребность в котором возникла 7 месяцев после заключения договора между сторонами.

Правомерны ли требования К.К. Обалкина?

Предусмотрено ли законодательством соответствие размеров выплат, предоставляемых плательщиком ренты получателю, прожиточному минимуму?

Каков минимальный размер выплат получателю ренты плательщиком предусмотрен законодательством в случае замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина?

9. 29 января 2000 года Р. передала принадлежащую ей квартиру в г. Москве Д. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи с условием пожизненного содержания Р.

В июне 2000 года Р. обратилась в Преображенский районный суд г. Москвы с иском к Д. о признании такого договора недействительным, ссылаясь на то, что договор заключила, находясь в тяжелом болезненном состоянии.

В апреле 2001 года она направила в тот же суд заявление об изменении предмета иска, в котором просила расторгнуть договор по тем основаниям, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

11 июля 1997 года Р. умерла.

Определением суда дело было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы.

Как бы должен был поступить суд, если бы истица не умерла? Допустимо ли правопреемство в правоотношениях по возврату квартиры? Могло ли перейти право требования к Д. по предоставлению содержания и ухода к правопреемнику истицы Р.? Ответ поясните.

10. Пенсионерка Лунева, заслуженный учитель РФ, заключила со Скотининым договор пожизненного содержания с иждивением, по которому она безвозмездно передавала в собственность Скотинина свой загородный дом, а Скотинин обязан был предоставить ей комнату для проживания в этом доме, снабжать ее продуктами, лекарствами и одеждой в определенном договором объеме.

Через три года Лунева обратилась в суд с требованием о расторжении договора и о возврате ей дома. Свое требование она основывала на том, что Скотинин «превратил ее жизнь в ад»: проживая в незанятой Луневой части дома, он постоянно является домой в сильно нетрезвом состоянии, приводит к себе женщин, которые потом «в неодетом виде разгуливают по коридору и кухне», право пользования которыми принадлежит также и Луневой.

Более того, он периодически делает Луневой оскорбительные за­мечания, ругает ее самыми скверными словами, распространяет про нее между соседями позорящие ее небылицы, а в ответ на сделанные ему замечания один раз облил ее содержимым помойного ведра, а другой раз плюнул ей в лицо. Все описанное ею было подтверждено свидетельскими показаниями.

Возражая против требований Луневой. Скотинин сумел доказать, что им полностью и в установленные сроки выполняются все обязанности, возложенные на него по договору пожизненного содержания с иждивением.

Решите спор.

Содержание тем «Аренда», «Отдельные виды аренды. Безвозмездное пользование», «Наем жилого помещения», относящихся к обязательствам по передаче имущества в пользование

Виды обязательств по передаче имущества в пользование. Место договоров аренды в составе обязательств по передаче имущества в пользование.

Понятие, содержание и виды договоров аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Заключение договора аренды. Порядок и основания изменения и расторжения договора аренды. Осуществление прав арендатора по пользованию арендованным имуществом. Перенайм и субаренда. Особенности аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Особенности аренды недвижимости, зданий и сооружений. Договор аренды предприятий: порядок заключения договора, права и обязанности сторон. Особенности возврата арендованного предприятия. Особенности договора аренды земельных участков.

Аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа. Особенности аренды морских судов, судов внутреннего водного транспорта, воздушных судов.

Бытовой прокат: понятие, содержание, порядок оформления договора. Ответственность сторон по договору бытового проката.

Понятие, содержание договора лизинга. Стороны в договоре лизинга. Внутренний и международный лизинг. Финансовый, оперативный и возвратный лизинг. Иные виды лизинга. Права и обязанности сторон договора лизинга. Лизинговые платежи. Исполнение договора. Прекращение договора лизинга.

Право граждан на жилище и гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности. Понятие, основания классификации и виды жилищных фондов. Субъектный состав жилищного правоотношения. Предмет договора найма жилого помещения. Понятие и виды договора найма жилых помещений. Срок, квартирная плата, права и обязанности сторон в жилищном правоотношении. Правовое положение сонанимателей, членов семьи нанимателя; лиц, постоянно проживающих с нанимателем. Поднаниматели и временные жильцы, их правовое положение. Основания и порядок заключения договора социального найма жилого помещения. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда. Особенности правового режима служебных жилых помещений и др. Договор коммерческого найма: понятие, содержание, срок, права и обязанности сторон. Форма договора. Условия и основания проживания бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Понятие и содержание договора безвозмездного пользования (ссуды). Сфера применения. Форма договора. Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды. Риск случайной гибели имущества, переданного по договору ссуды. Ответственность сторон в договоре ссуды. Ответственность перед третьими лицами.

Методические рекомендации к изучению тем «Аренда», «Отдельные виды аренды. Безвозмездное пользование», «Наем жилого помещения», относящихся к обязательствам по передаче имущества в пользование

При изучении договора аренды обратите внимание на то, что единственным существенным условием договора аренды, по общему правилу, является предмет. Так как предполагается возврат того же самого имущества, то в качестве объекта аренды могут быть только непотребляемые индивидуально-определённые вещи. Поэтому условие о предмете должно содержать не только информацию о наименовании объекта передачи, но и о его состоянии не момент заключения договора.

Желательно указать его целевое использование, хотя данное условие и не относится к числу существенных. Это позволит в дальнейшем избежать споров по поводу состояния возвращаемого объекта аренды, а также разногласий, связанных с определением того, какой вид ремонта был осуществлен, насколько он был необходим, а также выявить различия между улучшениями и работами, относящимися к капитальному ремонту арендованного имущества. Правильные ответы на указанные вопросы позволят определить за чей счет должны были (или должны будут) осуществляться соответствующие работы.

Особое внимание следует обратить на возможности сторон по определению размера и формы арендной платы, порядка ее уплаты и пересмотра (ст. 614 ГК РФ). Важное значение играют нормы о порядке заключения договора аренды, особенно при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Обратите внимания на права арендодателя по прекращению договора, заключенного на неопределенный срок, на права сторон в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, на преимущественные права добросовестных арендаторов, на права и обязанности, переходящие в порядке правопреемства.

Следует тщательно изучить обязанности арендодателя и арендатора и последствия их нарушения. Особую важность представляют обязанности связанные с необходимостью проведения капитального и текущего ремонта. Обратите внимание на нормы, которые устанавливают эти обязанности в императивной форме, когда их нельзя пересмотреть соглашением сторон (например, при аренде транспортных средств, прокате, особенно - бытовом). Важную роль играют обязанности сторон, связанные с истечением срока аренды и при прекращении аренды (ст. 623 ГК РФ).

При изучении договора проката необходимо рассмотреть отличия этого договора по форме, субъектам, целям использования передаваемого имущества, особенностям определения сроков и последствиям их истечения, выявить. дополнительные обязанности сторон (ст. 628, 629 ГК РФ). Договор проката является публичным договором (п.3 ст.426 ГК РФ), поэтому субсидиарно к нему применимы нормы о публичных договорах, а также нормы Закона «О защите прав потребителей».

При изучении договора аренды транспортных средств следует выявить значение, суть разграничения договоров аренды транспортного средства с предоставлением и без предоставления услуг по управлению и эксплуатации (с экипажем и без экипажа), чтобы лучше понять особенности каждого из этих договоров и необходимость установления императивных норм при распределении обязанностей сторон. Транспортное средство - один из источников повышенной опасности, поэтому следует обратить внимание также на изучение вопросов ответственности за вред, причинённый арендованным транспортным средством и его механизмами третьим лицам, определить подходы к распределению рисков случайной гибели транспортного средства.

Свои особенности имеет аренда морских судов и судов внутреннего водного транспорта, поэтому необходимо изучить нормы Кодекса торгового мореплавания (далее – КТМ) посвящённые тайм-чартеру и бербоут-чартеру (аналогичные нормы есть в Кодексе внутреннего водного транспорта. Обратите внимание на то, что имеются различия между нормами ГК РФ и КТМ в регулировании распределения убытков, причинённых судну в ходе его эксплуатации (сравните, КТМ и ГК РФ). Особенности договора аренды воздушных судов закреплены в номах Воздушного кодекса.

При изучении специфики договора аренды здания и сооружения помимо вышеперечисленных особенностей, обратите внимание на требования, касающиеся оформления документов, определяющих место нахождения и состояние здания и отдельных помещений в нем, на наличие обременений, в том числе, связанных с использованием земельного участка, на котором здание или сооружение расположены.

Договор аренды предприятия имеет особенности, предопределенные сущностью предприятия как особого объекта недвижимости. В отличие от договора продажи, многие моменты, связанные с арендой предприятия остались неурегулированными. В этой связи необходимо более внимательно изучить порядок передачи предприятия по договору, чтобы определить перечень документов, подтверждающих состав имущественного комплекса на момент заключения договоров. Это поможет выявить круг прав и обязанностей сторон; основания и условия их ответственности, возможности по отчуждению отдельных объектов, входящих в состав арендованного предприятия, с тем, что возвращенный по истечении срока аренды имущественный комплекс мог быть использован по назначению и не утратил своей ценности. Определите права и обязанности сторон, связанные с возвратом предприятия арендодателю, особенно по возмещению стоимости улучшений, произведенных арендатором, по составлению документов, подтверждающих состав предприятия.

Как и при продаже предприятия, аренда всегда затрагивает права третьих лиц, и, прежде всего, права кредиторов. Поэтому защита их прав во многом совпадает с мерами, предусмотренными нормами о продаже предприятия, но есть и ряд отличий. Как и продаже предприятия, общие правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора аренды, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, не могут быть применены к договору аренды предприятия. Поэтому при принятии такого решения, в нем должны содержаться конкретные обязанности сторон, связанные с его исполнением.

Чтобы лучше уяснить природу лизинговых отношений, раскрыть особенности договора финансовой аренды (лизинга), следует изучить дополнительно нормы ФЗ от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», провести сравнение норм, изложенных в Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» (Оттава 28.05.1988) и российских законах. Это позволит определить субъектный состав участников лизингового обязательства и правовое положение сторон договора лизинга, его существенные условия, показать отличия лизинга от простой аренды.

Независимо от вида жилищного фонда и основания возникновения жилищных обязательств жилое помещение может быть использовано только для проживания. Исключение составляют случаи, когда жилое помещение одновременно может быть использовано и для проживания, и для ведения частной практики. В то же время объем прав и обязанностей сторон жилищного правоотношения зависит, как от вида жилищного фонда, так и от вида юридических фактов, на основании которых они возникли. В зависимости от заключаемого договора права и обязанности сторон, а также срок, порядок заключения и прекращения будут существенно отличаться. Гражданским кодексом РФ наиболее подробно урегулирован договор найма, когда в качестве наймодателя и нанимателя могут выступать любые лица в пределах их правоспособности и дееспособности. В учебной и специальной литературе его называют - договор коммерческого найма жилого помещения. Как правило, этот договор заключается в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Заключение подобного договора в отношении жилых помещений государственного и муниципального фонда допускается лишь при наличии определенных условий. Однако, их выявление возможно лишь на основе анализа не только норм гражданского права, но также и норм, установленных Конституцией РФ, а также законами, определяющими правовой статус муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.

Особое внимание следует уделить порядку и форме заключения договора, основаниям его прекращения и процедуре прекращения по инициативе наймодателя. Законодатель установил ряд презумпций в части определения срока договора коммерческого найма, сохранения его условий на новый срок, а также при нарушении процедуры его прекращения по инициативе наймодателя. В то же время стороны своим надлежаще оформленным договором могут изменить некоторые из них. Особое внимание при изучении следует уделить правовому положению лиц, совместно проживающих с нанимателем, их правам и обязанностям, роли договора в определении прав и обязанностей сторон и лиц, совместно проживающих с нанимателем. Особенности этого договора будут более понятны при сравнении его с договором социального найма, который в большей степени урегулирован нормами не Гражданского кодекса РФ, а нормами Жилищного кодекса РФ. Наиболее ярко это проявляется при сравнении основания и порядка заключения договора социального найма.

Договор безвозмездного пользования (ссуды) – единственный безвозмездный договор в этой группе. Однако, на ссудополучателя возлагается обязанность по содержанию имущества, полученного в безвозмездное пользование (договором можно предусмотреть, что и эту обязанность будет исполнять полностью или частично сам ссудодатель). Особые правила установлены для передачи в безвозмездное пользование земельных участков, жилых помещений, объектов культурного наследия, оружия и др., поэтому нормы о договоре ссуды содержатся также в законах, определяющих правовой режим отдельных видов имущества, в том числе, земельном, лесном законодательстве и др.

Тема 27. Аренда.

Продолжительность 2 часа

Вопросы

1. Понятие и общая характеристика договора имущественного найма (аренды). Форма договора имущественного найма (аренды).

2. Условия договора имущественного найма (аренды).

3. Права и обязанности наймодателя по договору имущественного найма (аренды).

4. Права и обязанности нанимателя по договору имущественного найма (аренды).

5. Прекращение договора имущественного найма (аренды).

Задачи

1. Гражданин Иванов передал в пользование гражданину Петрову рояль сроком на десять лет на следующих условиях: рояль по-прежнему остается дома у Иванова, а Петров вправе один раз в неделю, по четвергам, в 16.00 приходить в Петрову и играть на рояле в течение двух часов. При этом в качестве платы за пользование выступало угощение, которое Петров должен был всякий раз приносить с собой. Соответствующая договоренность была закреплена в письменной форме. Через два года Иванов и Петров поссорились, и первый отказался допускать второго к себе домой для пользования роялем. Тогда Петров предъявил к Иванову иск об истребовании рояля, с тем чтобы получить возможность снова пользоваться им.

Какое решение должен вынести суд? Изменится ли решение, если Петрова не допускает к роялю Сидоров, который приобрел квартиру Иванова вместе с роялем и прочей обстановкой?

2. Акционерное общество «Прогресс» передало в аренду сроком на один год индивидуальному предпринимателю Федорову имевшееся у него право эксклюзивно продавать на территории Санкт-Петербурга товары, про­изводимые одной известной американской компанией. Через некоторое время Федоров обнаружил, что такие же товары без надлежащих правовых оснований продает еще одна компания. Он предъявил к ней иск, ссылаясь на заключенный договор аренды. При рассмотрении дела в арбитражном суде было установлено, что акционерное общество «Прогресс» действительно имеет исключительное право продавать соответствующие товары на территории Санкт-Петербурга, однако не может продавать это право.

Решите дело. Какие объекты могут передаваться в пользование по договору аренды?

3. Государственное учреждение «Научно-исследовательский институт «Петропроект» сдало в аренду коммерческой организации отдельно стоящее здание сроком на два года без права выкупа. Узнав об этом, Комитет по управлению государственным имуществом потребовал, чтобы НИИ немедленно расторг договор, поскольку, по мнению комитета, только он вправе сдавать в аренду имущество, являющееся государственной собственностью. В свою очередь, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию. НИИ отказался расторгнуть договор и обратился за консультацией к частнопрактикующему юристу, который посоветовал обжаловать действия регистрирующего органа в суд.

Разрешите возникший спор. Каков порядок сдачи в аренду государственного имущества, закрепленного или не закрепленного за государственным предприятием (учреждением)? Изменится ли решение, если срок договора аренды будет равен трем месяцам?

4. Акционерное общество «Птицефабрика Новый путь» передало в пользование фермеру Подкопайло два нежилых помещения в здании дирекции, однако договор аренды сроком на девять месяцев был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. Ссылаясь на то, что договорные отношения между птицефабрикой и фермером возникли только со дня подписания договора, фермер начал платить за аренду помещений лишь с момента подписания договора, а за предыдущие шесть месяцев платить отказался.

При рассмотрении спора о взыскании арендной платы в арбитражном суде фермер заявил, что арендная плата в заключенном договоре была установлена с учетом того, что он не будет платить за первые шесть месяцев аренды. В свою очередь птицефабрика предоставила документы, подтверждающие использование фермером помещений в течение спорны шести месяцев (договор на охрану имущества, находившегося в указанных помещениях, заключенный фермером с одним из охранных предприятий).

Какое решение должен вынести суд? Изменится ли решение, если фермер взял эти помещения в аренду у своего соседа Петрова?

5. Одна коммерческая организация передала другой в возмездное пользование рельсовый строительный кран. При передаче кран видимых дефектов не имел, однако из договора вытекало, что кран уже был до этого в употреблении. В процессе эксплуатации кран упал и повредил шесть находившихся на стоянке легковых автомобилей. Причиной аварии явились изношенные механизмы крана, а также нарушение крановщиком правил техники безопасности. Арендатор возместил причиненный владельцам автомобилей ущерб и, в свою очередь, потребовал у арендодателя соответствующей компенсации. Арендодатель возражал против этого, ссылаясь на наличие вины арендатора, которая исключает его ответственность. К тому же, по мнению арендодателя, поскольку в договоре аренды не был определен размер арендной платы, его вообще следует признать незаключенным либо применить правила о договоре безвозмездного пользования (ссуды).

Решите дело. Изменится ли решение, если в аренду был передан компрессор, который в процессе работы взорвался?

6. Комитет по управлению государственным имуществом передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Лаванда» нежилое помещение в отдельно стоящем здании сроком на пять лет. Через год право заключить договор аренды на все здание сроком на 25 лет было продано на конкурсе акционерному обществу «Кальвадос». Последнее при размещении в здании обнаружило факт наличия в нем другого арендатора и потребовало у ООО «Лаванда» уплачивать арендную плату в увеличенном размере или освободить занимаемое помещение. ООО «Лаванда», в свою очередь, отказалось выполнить требования АО «Кальвадос» и обратилось в арбитражный суд с иском о признании конкурса по продаже права заключить договор аренды недействительным.

Решите дело.

7. Петров передал во временное пользование свою автомашину «Жигули» Кутову без указания срока договора. Стороны условились, что плата за пользование автомашиной будет зависеть от числа километров пробега за каждые 1000 км пробега - сумма в рублях, эквивалентная 100 долл. США). В письменном соглашении предусматривалось также, что Кутов возвратит автомашину по первому требованию Петрова. По истечении первых двух месяцев эксплуатации Кутов вынужден был заменить вышедший из строя аккумулятор, произвести регулировку мигания, установить новые покрышки и заменить вышедшие из строя стоп-сигналы, а также поставить новые крылья взамен прогнивших. За все работы, произведенные станцией автотехобслуживания, Кутов заплатил в рублях сумму, эквивалентную 600 долл. США. Кроме того, Кутов покрасил обода колес, приобрел новые чехлы для сидений и установил магнитолу и антенну на крыше, истратив на это дополнительно такую же сумму.

После пяти месяцев эксплуатации Петров потребовал возвратить машину через неделю и выплатить вознаграждение с учетом того, что за указанный период машина прошла 5000 км. Кутов соглашался возвратить машину только после того, как он «наездит» на ней 12 000 км, поскольку именно эту сумму он истратил. Необходимость компенсации произведенных им затрат он мотивировал тем, что Петров должен был в ближайшие дни представить автомашину в ГИБДД для проведения техосмотра, который без произведенных ремонтных работ пройти невозможно. Так как стороны к соглашению не пришли, Петров обратился в суд.

Как следует разрешить спор? В чем состоит разница между капитальным и текущим ремонтом, а также между расходами на ремонт, на поддержание автомобиля в исправном состоянии и на его содержание? Изменится ли решение, если Петров передал Кутову автомашину, не прошедшую техосмотр в ГИБДД, и Кутов производил ремонтные работы, необходимые для подготовки автомобиля к техосмотру?

8. Гражданин Чернышев по договору получил во временное пользование за плату от гражданина Семенова автомобиль «Жигули». Через некоторое время от своего знакомого Семенов узнал, что Чернышев зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя и использует автомобиль Семенова для перевозки пассажиров за плату. Не согласившись со столь интенсивной эксплуатацией автомобиля, Семенов потребовал установления платы за пользование автомобилем в размере 50% получаемого Чернышевым дохода от перевозки пассажиров либо расторжения договора. Чернышев считал, что требование Семенова необоснованно, поскольку в заключенном ими договоре нет ни слова о том, для каких целей должен использоваться автомобиль. Не придя к согласию, стороны обратились в юридическую консультацию, адвокат которой поддержал позицию Чернышева, заявив, что целевое назначение при использовании автомобиля соблюдается.

Правильно ли решение адвоката? Изменится ли решение, если в аренду была передана инвалидная мотоколяска?

9. Травкин передал в аренду Муравьеву семейство пуховых кроликов для сбора пуха сроком на три года, при этом плата за пользование была установлена в виде одного кролика из каждого приплода, однако не менее одного кролика в год. В первый же год аренды крольчиха оказалась бесплодной. Узнав об этом, Травкин потребовал уплаты арендной платы под угрозой расторжения договора и взыскания убытков. Муравьев, в свою очередь, ссылался на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просил освободить его от уплаты арендной платы. Сосед Травкина, Кузнецов, высказал мнение, что если приплода от кроликов нет, то Муравьев должен приобрести аналогичного кролика и передать его в качестве арендной платы.

Кто прав в возникшем споре?

10. Предприниматель Воропаев арендовал у ООО «Сталь» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически возобновится на неопределенный срок. Представители ООО «Сталь», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Сталь» отказали Воропаеву, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.

Вопросы:

а) что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

б) при каких условиях арендатор может воспользоваться правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

в) каковы последствия несоблюдения арендодателем права преимущественного заключения договора аренды на новый срок?

г) в чем особенности реализации санкции, примененной должностным лицом?

д) возможно ли в данной ситуации защитить права Воропаева и как?