Права нанимателя при соцнайме

Первое право – это право на обмен жилого помещения. Сущностно, всё просто. Есть два помещения, и каждое из них является предметом соответствующих договоров социального найма. Смысл права на обмен состоит в том, что эти два нанимателя заключают между собой договор, и в результате меняются имеющимися у них статусами.

Это право на обмен существует только в соцнайме. Причем, предметом обмена могут быть только жилые помещения, относящиеся в жилищному фонду социального использования. Раньше еще мог быть смешанный обмен, то есть меняются собственник одного жилища и наниматель другого, и собственник становился нанимателем, а наниматель – собственником. ВС РФ в Пост. Пленума N14 сказал – так нельзя. Меняться можно только жильем фонда социального использования, причем обе стороны обмена должны быть нанимателями своего жилища.

Ст.72 – 75 ЖК закрепляют условия права на обмен. Нужно согласие всех совершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя. При этом дабы последнее не превращалось в произвол, указывается, что отказ наймодателя возможен лишь в случаях, когда обмен, согласно законодательству, не допускается. Такие случаи перечислены в ст.73 ЖК РФ. Это согласие в значительной степени – номинальное. Если наймодатель не дает согласие, то можно в суд.

Форма обмена – письменная путем составления единого документа.

На основании этого договора происходит обмен.

ВС РФ в п.33 Пост. Пленума N14 говорит о том, что результатом обмена должно всегда меняться полное изменение соответствующего субъектного состава (то есть наниматель со своей семьи едет в другую квартиру, и наоборот). Родственный обмен объявлен вне закона.

Смысл родственного обмена состоит в том, что член семьи одного нанимателя меняет свой статус другого нанимателя, а этот наниматель становится «членом семьи».

И еще одно право, которое существует в соцнайме, - это право нанимателя на замену жилого помещения. Ст.81 ЖК РФ регулирует реализацию данного права. Смысл очень прост. Норма предоставления определяет размер жилья. В общем, был наниматель и 9 членов семьи с квартирой 180 кв. м. А потом 9 членов семьи померли. Нахер ему 180 кв. м, за них платить надо! Дай мне соответствующего размера квартиру. И тут он использует право обмена.

Условие нужно – согласие всех членов семьи. Наниматель может потребовать предоставления другого жилого помещения по норме предоставления.

Ст.81 ЖК РФ говорит о том, что в течение 3 месяцев нанимателю и его членам семьи должно быть предоставлено другое жилое помещение. Остается нерешенным вопрос: а что будет, если в течение 3 месяцев наймодатель не предоставит нужного размера помещение? Раньше эта проблема легко разрешалась (еще до ЖК РФ). Правило было таким: если в установленный срок право нанимателя не реализовано, то по истечение этого срока наниматель будет занимать 180 кв. м, но оплачивать будет только свои 33 кв. м, а наймодатель за оставшиеся 147 кв. м будет платить.