Тема 23: Купля-продажа. 4 страница

Решите спор.

16. В ноябре 1989 г. Памов и Новикова заключили договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

В соответствии с условиями договора Новикова проживала в доме, а Павлов оказывал ей содействие в поддержании дома в надлежащем состоянии, в огородных работах, заготавливал дрова на зиму.

В декабре 2007 г. Павлов погиб в автомобильной катастрофе, а в марте 2008 г. скончалась Новикова. В июне 2008 г. в нотариальную контору обратились с просьбой оформить свидетельство о праве собственности на жилой дом в порядке наследования жена погибшего и дочь Новиковой.

Нотариус отказался выдать свидетельство о праве на наследство и порекомендовал спорящим сторонам обратиться в суд.

В суде жена Павлова утверждала, что после смерти мужа она является правопреемником по договору. Дочь Новиковой сумела доказать, что последние два года при жиз­ни их матери Павлов, а после его смерти его жена не выполняли со­вершенно никаких обязанностей из возложенных на них договором от 1989 г., в результате чего их мать страшно бедствовала, но в силу тяжелой болезни не могла обратиться в суд за защитой своих прав.

Не могла сделать этого и дочь Новиковой, гак как она в тот период проживала в Узбекистане, не имея средств для того, чтобы выбраться к матери. Ссылаясь на нарушения Павловыми своих обязанностей, Новико- па. являющаяся, по ее словам, правопреемницей матери по договору ог 1989 г., потребовала его расторжения и возврата ей дома.

Решите спор.

17. Юдицкий заключил с ОАО «Жилфонд» договор пожизненной ренты, безвозмездно передав Обществу в собственность свою трехкомнатную квартиру под выплату ренты. Получателями ренты были указаны супруги Юдицкие, размер ежемесячных рентных платежей был установлен в двухкратной сумме прожиточного минимума, установленного в Российской Федерации с последующей индексацией.

После смерти Юдицкого Общество заключило с вдовой дополнительное соглашение об уменьшении суммы рентных платежей до однократного размера прожиточного минимума, а через год в одностороннем порядку заявило о выкупе ренты, уплатив вдове сумму, кратную десяти прожиточным минимумам. Юдицкая приняла деньги, но через месяц заявила требование о возврате квартиры и возмещении убытков, мотивируя свое требование тем, что возможность выкупа ренты по заявлению рентодателя не была предусмотрена договором, пользуясь ее состоянием после смерти мужа Общество ввело ее в заблуждение.

Решите спор. Какова правовая природа выкупа ренты. Кто и при каких условиях вправе потребовать выкупа пожизненной ренты?

18. Между пенсионером Завадским (рентополучатель) и супругами Куравлевыми (рентодатели) 04 декабря 2008 г. был заключен и 26 декабря 2008 г. зарегистрирован в УФРС по Томской области договор пожизненной ренты, по которому Завадский передал Куравлевым в общую долевую собственность (каждому по 1/2 доле) квартиру, а Куравлевы приняли на себя обязательство по уплате Завадскому единовременно после подписания договора 1000 000 руб. и ежемесячной выплате пожизненной ренты в сумме 13000 руб.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что сумма ежемесячных рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Но, несмотря на данное условие, Куравлевы отказались производить увеличение сумм ежемесячных выплат по ренте, из-за чего по расчету Завадского за период с 1 января 2009 г. по 1 сентября 2012 г. образовалась задолженность. В сентябре 2012 г. Завадский обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции в иске отказал, мотивируя отказ тем, что принятый 19 июня 2000 г. Федеральный закон N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" закрепил в статье 3, что минимальный размер оплаты труда, установленный его статьей 1, применяется исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности и выплат в возмещение вреда, причиненного увечьем, профессиональным заболеванием или иным повреждением здоровья, связанным с исполнением трудовых обязанностей.

Есть ли основания для отмены решения суда? Правильно ли суд применил нормы материального права, посвященные договору пожизненной ренты?

19. Между Собачкиным И.В., Собачкиной В.П. (получатели ренты), собственниками квартиры и Поповой Т.И. (плательщик ренты) заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по которому Собачкины передали бесплатно в собственность Поповой принадлежащую им квартиру.

Согласно условиям договора, Попова обязуется пожизненно полностью содержать Собачкина И.В., Собачкину В.П., обеспечивая их питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и сохранив за ними право бесплатного пожизненного пользования указанной квартирой. Стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в размере 10 000 каждому получателю ренты.

Через 6 месяцев после заключения договора Попова прекратила предоставлять Собачкиным содержание, а затем заявила, что квартиру готовит к продаже и предложила им выехать. При этом она заявила, что используя свои связи в Департаменте социальной защиты населения Томской области, договорилась о предоставлении им комнаты в Доме престарелых вне очереди.

Собачкины обратились к адвокату за консультацией.

Дайте консультацию. Каким образом Собачкины могут защитить свои права?

20. Между пенсионером Осиповым и гр. Канавиной был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Осипов бесплатно передавал Канавиной индивидуальный дом в с. Батурино, а Канавина принимала на себя обязанности обеспечивать Осипова питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью и сохранив за ними право бесплатного пожизненного пользования домом. Стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) определена сторонами в двухкратном размере прожиточного минимума, устанавливаемого Администрацией Томской области.

Через три года после заключения договора, дом сгорел в результате лесного пожара, Осипов вовремя был спасен сотрудниками МЧС по Томской обрасти.

Канавина заявила о прекращении содержания, мотивируя это тем, что «в этом уже нет смысла».

Сын Осипова, проживающий в г. Томске обратился за консультацией к адвокату.

Дайте консультацию. Нарушены ли чьи либо права по данному делу? Каким образом Осипов может защитить свои права?

Содержание тем «Аренда», «Отдельные виды аренды. Безвозмездное пользование», «Наем жилого помещения», относящихся к обязательствам по передаче имущества в пользование

Виды обязательств по передаче имущества в пользование. Место договоров аренды в составе обязательств по передаче имущества в пользование.

Понятие, содержание и виды договоров аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды. Заключение договора аренды. Порядок и основания изменения и расторжения договора аренды. Осуществление прав арендатора по пользованию арендованным имуществом. Перенайм и субаренда. Особенности аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Особенности аренды недвижимости, зданий и сооружений. Договор аренды предприятий: порядок заключения договора, права и обязанности сторон. Особенности возврата арендованного предприятия. Особенности договора аренды земельных участков.

Аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа. Особенности аренды морских судов, судов внутреннего водного транспорта, воздушных судов.

Бытовой прокат: понятие, содержание, порядок оформления договора. Ответственность сторон по договору бытового проката.

Понятие, содержание договора лизинга. Стороны в договоре лизинга. Внутренний и международный лизинг. Финансовый, оперативный и возвратный лизинг. Иные виды лизинга. Права и обязанности сторон договора лизинга. Лизинговые платежи. Исполнение договора. Прекращение договора лизинга.

Право граждан на жилище и гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности. Понятие, основания классификации и виды жилищных фондов. Субъектный состав жилищного правоотношения. Предмет договора найма жилого помещения. Понятие и виды договора найма жилых помещений. Срок, квартирная плата, права и обязанности сторон в жилищном правоотношении. Правовое положение сонанимателей, членов семьи нанимателя; лиц, постоянно проживающих с нанимателем. Поднаниматели и временные жильцы, их правовое положение. Основания и порядок заключения договора социального найма жилого помещения. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда. Особенности правового режима служебных жилых помещений и др. Договор коммерческого найма: понятие, содержание, срок, права и обязанности сторон. Форма договора. Условия и основания проживания бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Понятие и содержание договора безвозмездного пользования (ссуды). Сфера применения. Форма договора. Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды. Риск случайной гибели имущества, переданного по договору ссуды. Ответственность сторон в договоре ссуды. Ответственность перед третьими лицами.

Методические рекомендации к изучению тем «Аренда», «Отдельные виды аренды. Безвозмездное пользование», «Наем жилого помещения», относящихся к обязательствам по передаче имущества в пользование

При изучении договора аренды обратите внимание на то, что единственным существенным условием договора аренды, по общему правилу, является предмет. Так как предполагается возврат того же самого имущества, то в качестве объекта аренды могут быть только непотребляемые индивидуально-определённые вещи. Поэтому условие о предмете должно содержать не только информацию о наименовании объекта передачи, но и о его состоянии не момент заключения договора.

Желательно указать его целевое использование, хотя данное условие и не относится к числу существенных. Это позволит в дальнейшем избежать споров по поводу состояния возвращаемого объекта аренды, а также разногласий, связанных с определением того, какой вид ремонта был осуществлен, насколько он был необходим, а также выявить различия между улучшениями и работами, относящимися к капитальному ремонту арендованного имущества. Правильные ответы на указанные вопросы позволят определить за чей счет должны были (или должны будут) осуществляться соответствующие работы.

Особое внимание следует обратить на возможности сторон по определению размера и формы арендной платы, порядка ее уплаты и пересмотра (ст. 614 ГК РФ). Важное значение играют нормы о порядке заключения договора аренды, особенно при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Обратите внимания на права арендодателя по прекращению договора, заключенного на неопределенный срок, на права сторон в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, на преимущественные права добросовестных арендаторов, на права и обязанности, переходящие в порядке правопреемства.

Следует тщательно изучить обязанности арендодателя и арендатора и последствия их нарушения. Особую важность представляют обязанности связанные с необходимостью проведения капитального и текущего ремонта. Обратите внимание на нормы, которые устанавливают эти обязанности в императивной форме, когда их нельзя пересмотреть соглашением сторон (например, при аренде транспортных средств, прокате, особенно - бытовом). Важную роль играют обязанности сторон, связанные с истечением срока аренды и при прекращении аренды (ст. 623 ГК РФ).

При изучении договора проката необходимо рассмотреть отличия этого договора по форме, субъектам, целям использования передаваемого имущества, особенностям определения сроков и последствиям их истечения, выявить. дополнительные обязанности сторон (ст. 628, 629 ГК РФ). Договор проката является публичным договором (п.3 ст.426 ГК РФ), поэтому субсидиарно к нему применимы нормы о публичных договорах, а также нормы Закона «О защите прав потребителей».

При изучении договора аренды транспортных средств следует выявить значение, суть разграничения договоров аренды транспортного средства с предоставлением и без предоставления услуг по управлению и эксплуатации (с экипажем и без экипажа), чтобы лучше понять особенности каждого из этих договоров и необходимость установления императивных норм при распределении обязанностей сторон. Транспортное средство - один из источников повышенной опасности, поэтому следует обратить внимание также на изучение вопросов ответственности за вред, причинённый арендованным транспортным средством и его механизмами третьим лицам, определить подходы к распределению рисков случайной гибели транспортного средства.

Свои особенности имеет аренда морских судов и судов внутреннего водного транспорта, поэтому необходимо изучить нормы Кодекса торгового мореплавания (далее – КТМ) посвящённые тайм-чартеру и бербоут-чартеру (аналогичные нормы есть в Кодексе внутреннего водного транспорта. Обратите внимание на то, что имеются различия между нормами ГК РФ и КТМ в регулировании распределения убытков, причинённых судну в ходе его эксплуатации (сравните, КТМ и ГК РФ). Особенности договора аренды воздушных судов закреплены в номах Воздушного кодекса.

При изучении специфики договора аренды здания и сооружения помимо вышеперечисленных особенностей, обратите внимание на требования, касающиеся оформления документов, определяющих место нахождения и состояние здания и отдельных помещений в нем, на наличие обременений, в том числе, связанных с использованием земельного участка, на котором здание или сооружение расположены.

Договор аренды предприятия имеет особенности, предопределенные сущностью предприятия как особого объекта недвижимости. В отличие от договора продажи, многие моменты, связанные с арендой предприятия остались неурегулированными. В этой связи необходимо более внимательно изучить порядок передачи предприятия по договору, чтобы определить перечень документов, подтверждающих состав имущественного комплекса на момент заключения договоров. Это поможет выявить круг прав и обязанностей сторон; основания и условия их ответственности, возможности по отчуждению отдельных объектов, входящих в состав арендованного предприятия, с тем, что возвращенный по истечении срока аренды имущественный комплекс мог быть использован по назначению и не утратил своей ценности. Определите права и обязанности сторон, связанные с возвратом предприятия арендодателю, особенно по возмещению стоимости улучшений, произведенных арендатором, по составлению документов, подтверждающих состав предприятия.

Как и при продаже предприятия, аренда всегда затрагивает права третьих лиц, и, прежде всего, права кредиторов. Поэтому защита их прав во многом совпадает с мерами, предусмотренными нормами о продаже предприятия, но есть и ряд отличий. Как и продаже предприятия, общие правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора аренды, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, не могут быть применены к договору аренды предприятия. Поэтому при принятии такого решения, в нем должны содержаться конкретные обязанности сторон, связанные с его исполнением.

Чтобы лучше уяснить природу лизинговых отношений, раскрыть особенности договора финансовой аренды (лизинга), следует изучить дополнительно нормы ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», провести сравнение норм, изложенных в Конвенции УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» (Оттава 28.05.1988) и российских законах. Это позволит определить субъектный состав участников лизингового обязательства и правовое положение сторон договора лизинга, его существенные условия, показать отличия лизинга от простой аренды.

Независимо от вида жилищного фонда и основания возникновения жилищных обязательств жилое помещение может быть использовано только для проживания. Исключение составляют случаи, когда жилое помещение одновременно может быть использовано и для проживания, и для ведения частной практики. В то же время объем прав и обязанностей сторон жилищного правоотношения зависит, как от вида жилищного фонда, так и от вида юридических фактов, на основании которых они возникли. В зависимости от заключаемого договора права и обязанности сторон, а также срок, порядок заключения и прекращения будут существенно отличаться. Гражданским кодексом РФ наиболее подробно урегулирован договор найма, когда в качестве наймодателя и нанимателя могут выступать любые лица в пределах их правоспособности и дееспособности. В учебной и специальной литературе его называют - д оговор коммерческого найма жилого помещения. Как правило, этот договор заключается в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Заключение подобного договора в отношении жилых помещений государственного и муниципального фонда допускается лишь при наличии определенных условий. Однако, их выявление возможно лишь на основе анализа не только норм гражданского права, но также и норм, установленных Конституцией РФ, а также законами, определяющими правовой статус муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.

Особое внимание следует уделить порядку и форме заключения договора, основаниям его прекращения и процедуре прекращения по инициативе наймодателя. Законодатель установил ряд презумпций в части определения срока договора коммерческого найма, сохранения его условий на новый срок, а также при нарушении процедуры его прекращения по инициативе наймодателя. В то же время стороны своим надлежаще оформленным договором могут изменить некоторые из них. Особое внимание при изучении следует уделить правовому положению лиц, совместно проживающих с нанимателем, их правам и обязанностям, роли договора в определении прав и обязанностей сторон и лиц, совместно проживающих с нанимателем. Особенности этого договора будут более понятны при сравнении его с договором социального найма, который в большей степени урегулирован нормами не Гражданского кодекса РФ, а нормами Жилищного кодекса РФ. Наиболее ярко это проявляется при сравнении основания и порядка заключения договора социального найма.

Договор безвозмездного пользования (ссуды) – единственный безвозмездный договор в этой группе. Однако, на ссудополучателя возлагается обязанность по содержанию имущества, полученного в безвозмездное пользование (договором можно предусмотреть, что и эту обязанность будет исполнять полностью или частично сам ссудодатель). Особые правила установлены для передачи в безвозмездное пользование земельных участков, жилых помещений, объектов культурного наследия, оружия и др., поэтому нормы о договоре ссуды содержатся также в законах, определяющих правовой режим отдельных видов имущества, в том числе, земельном, лесном законодательстве и др.