Кадастровая оценка земель, порядок проведения иные способы и методы оценки земли

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчётного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчётного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по назначению кадастровой стоимости земельных участков.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Принято выделять два способа оценки стоимости земель:

•индивидуальная;

•массовая.

Индивидуальная оценка земельных участков представляет собой оценку какого-либо определенного участка на определенный момент времени. Обычно данную оценку проводит небольшая группа оценщиков. Более того, осуществление этой оценки выполнимо и для одного эксперта. А для того чтобы выяснить насколько качественно оценщик проделал свою работу, его результаты сравниваются с продажами других, но аналогичных земельных участков.

Для проведения массовой оценки необходимо: во-первых, привлечение достаточно большого количества экспертов; во-вторых, разработать универсальную методику оценивания, с помощью которой было бы возможно оценить большое число земельных угодий до определенной даты. Все методы, которые используются в ходе самой массовой оценки, должны также использоваться и для проверки качества выполненной оценочной работы.

Методы.

Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

Земли городов оцениваются с учетом престижности района, плотности застройки, характера окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др. Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Метод сравнения продаж – прост и эффективен, используется для оценки свободной земли. Он помогает определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При данном методе расчет рыночной стоимости участка земли основан на принципе замещения.

Метод капитализации земельной ренты. При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка.

Метод распределения – это определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод базируется на принципе вклада и утверждении, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимого имущества в целом.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность внесения в оцениваемый земельный участок конструктивных улучшений, приносящих доход.

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.