Определение затрат на сооружение объектов недвижимого имущества, которые расположенные на земельном участке

Затраты на реализацию проекта застройки земельного участка должны включать:

§ затраты, связанные с отводом земельного участка, разработкой и согласованием проекта его застройки;

§ затраты на инженерную подготовку и обустройство земельного участка;

§ затраты на строительство;

§ затраты, связанные с уплатой местных сборов, налогов и платы за кредит;

§ административно-управленческие затраты;

§ ожидаемая прибыль застройщика (предпринимательская выгода — "интерес").

Таким образом, землепользователи, которые создают наибольшую чистую прибыль на квадратный метр пригодной для застройки земли, предлагают наибольшую остаточную цену на землю. Цена предложения увеличивается, если плотность застройки возрастает.

Местонахождения земельного участка также существенным образом влияет на цену, так как при благоприятном значении этого фактора покупатель предлагает достичь более высокого коэффициента окупаемости из единицы площади участка.

Если стоимость финансирования использования участка будет большой, то потенциальная стоимость земли — маленькой. Это происходит потому, что потенциальный собственник земли или землепользователь будет иметь меньше чистого дохода для того, чтобы распределить его на прибыль, которая он планирует получить, и землю.

Увеличение стоимости инфраструктуры и налогов из дохода оказывает такое же влияние на цены на землю.

Если спрос на участки возрастает, то цена продажи и прибыль от аренды построенных сооружений увеличиваются. Это означает, что покупатель получит больший доход, чтобы распределить его между своей прибылью и ценой на землю.

Если предложение земли, пригодной для застройки, ограничено, то напряжение спроса поднимет цены продажи и арендную плату, что скажется на росте прибыли.

Если конкуренция на рынке ограничена, то покупатели будут стремиться увеличить прибыль, но, в конце концов, в поисках прибыли в рынок войдет больше покупателей, которые уменьшат уровень прибыли. Все эти факторы постоянно действуют и продолжительно влияют на цены на землю.

Основным компонентом, который существенно влияет на общую стоимость затрат, связанных с обустройством земельного участка, являются затраты на сооружение объектов недвижимого имущества.

Затраты на сооружение объектов недвижимого имущества могут быть определены методом затрат, который основан на предположении, что ни один рациональный инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму существенным образом большую, чем сумма прямых и посредственных затрат на воспроизведение объекта или замещение его функциональным аналогом.

В условиях Украины часто используется вариант метода затрат, который базируется на определении восстановительной стоимости здания (сооружения) и учете его физической и функциональной пригодности.

Восстановительная стоимость — это расчетная стоимость строительства, которая определена в текущих ценах на дату оценки объекта, который отвечает объемно-планировочным характеристикам оцениваемого сооружения, с учетом применения действующих на момент оценки норм и современных строительных конструкций.

Методы определения стоимости строительства:

1) метод расчета по единичным показателям, при котором затраты на возведение единичного показателя (1 м² или 1 м³) дома-аналога умножаются на количество единичных показателей оцениваемой недвижимости;

2) поэлементный метод, при котором строительные затраты на квадратный метр каждой составной части оцениваемой недвижимости (включая материалы, рабочую силу и прибыль подрядчика) умножаются на количество квадратных метров каждой составной части оцениваемого дома;

3) метод количественного анализа, при котором учитываются все затраты на возведение нового дома, которые предусмотрены проектно-сметной документацией и строительными нормами и правилами (в русских материалах этот метод еще называют "сметным методом").

При определении восстановительной стоимости существует необходимость принятия концепции, исходя из которой принимается решения о выборе указанных методов. Каждый метод учитывает одну концепцию восстановительной стоимости:

§ стоимость воспроизведения,

§ стоимость замещения.

Стоимость воспроизведения — это расчетный размер стоимости строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии объекта оценки или полного его конструктивного и функционального аналога с учетом применения средств производства и качественного состава строительных материалов, характерных оцениваемой недвижимости.

Стоимость замещения — это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проектных и планировочных решений (стоимость строительства аналога объекта оценки)

В Украине сложилась следующая практика оценки.

Оценщики определяют восстановительную стоимость как сумму затрат, необходимых на воспроизведение объекта оценки. При определении восстановительной стоимости происходит процесс подбора аналогов, которые бывают конструктивными и функциональными.

Конструктивный аналог — это объект, который полностью отвечает по несущей конструктивной схеме, примененным строительным материалам, объемно-планировочным характеристиками объекту оценки.

Функциональный аналог — это объект, который подбирается с учетом сходства функциональной принадлежности домов, но с учетом некоторого сходства и в конструктивном плане.

В соответствии с этим методическим подходом затраты на строительство (Вб) как существеннейшая составная часть затрат на сооружение объекта недвижимого имущества (Вос) в ценах на дату оценки, могут быть определены по формуле:

Вб = Вв х Кф_из х Кфп, (12)

где Вв - восстановительная стоимость здания (сооружения) в ценах, которые действуют на дату оценки;

Кфиз - коэффициент физической пригодности здания (сооружения);

Кфп - коэффициент функциональной пригодности здания (сооружения), который учитывает функциональные отличия относительно строительного аналога, принятого по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (Сборники УПВС) Госстроя СССР или другим аналогичным документам, и функциональную пригодность использования здания (сооружения) по назначению, которые устанавливается экспертным путем.

В_В = В_ВБ х К_П + В_П, (13)

где В_ВБ - базисная восстановительная стоимость, которая рассчитывается через стоимость единичного показателя (1 куб. м строительного объема или 1 кв. м площади) строительного аналога на основе Сборников УПВС Госстроя СССР, других аналогичных документов или по рыночным данным; при наличии достоверных сведений о балансовой стоимости здания (сооружения) на момент введения в эксплуатацию или его стоимости по проектной сметной документацией эти стоимости также могут быть принятые в качестве В_ВБ;

Кп - обобщающий коэффициент перерасчета базисной восстановительной стоимости в стоимость на дату оценки, который учитывает увеличение стоимости строительства (подорожание строительных материалов, повышение заработной платы, стоимости транспортных услуг, отчислений в страховые фонды, плановых накоплений и прочее) за соответствующий период времени;

В_П - стоимость дополнительных улучшений, которые имеются в здании (сооружении) по сравнению со строительным аналогом, принятым по Сборникам УПВС Госстроя СССР, другим аналогичным документам или по рыночным данным (в случае использования в качестве ВВБ балансовой стоимости здания (сооружения) на момент введения в эксплуатацию или его стоимости по проектно-сметной документации — относительно состояния здания (сооружения) на момент введения в эксплуатацию или по проектно-сметной документации); стоимость дополнительных улучшений устанавливается по данным дополнительного сметного расчета или экспертным путем.

Коэффициент физической пригодности здания (сооружения) Кфиз определяется по формуле:

Кфиз ⁼ (1 – Кзн),

где Кзн - коэффициент средневзвешенного физического износа.

Кзн определяется как:

Кзн = Ф: 100 %,

где Ф - средневзвешенный физический износ, который определяется на основе данных об износе конструктивных элементов здания (сооружения) и их удельном весе в его восстановительной стоимости.

Средневзвешенный физический износ Ф рассчитывается на основе данных о фактическом физическом износе отдельных конструктивных элементов объекта и их удельном весе в его восстановительной стоимости по формуле:

где Ф_і - физический износ і-го конструктивного элемента, %,

Р_і - удельный вес і-го конструктивного элемента в стоимости здания (сооружения), %;

n - количество конструктивных элемент.

При определении Вв учитываются индексы изменения цен в строительстве (это подорожание строительных материалов, увеличение отчислений на зарплату и т.п.). При этом используется такая формула:

Вв = В_вб ^х К_у ^х К_г ^х К_р ^х К_инфл ,

где Ку - коэффициент подорожания (69-84),

К_г - отраслевой коэффициент (84-97) к базисной стоимости,

К_р - рыночный коэффициент для расчета договорных цен.

К_инфл - коэффициент инфляции.

В_ВБ берется со Сборников УПВВ (цена 1969 г.). Индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года устанавливается соответственно постановлению от 11.05.83 № 94 Госстроя СССР "Об утверждение индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сведенных сметных расчетов (сведенных смет) строений" и постановления Совета Министров УССР и Укрсовпрофа от 19.05.89 № 142 "Переводные коэффициенты балансовой стоимости домов, построенных к введению с 1 января 1984 года новых сметных цен".

Отраслевой индекс увеличения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1984 года к ценам 1997 года регулируется ДБН IV — 16-98 (см. раздел 5.2).

Рыночный коэффициент увеличения стоимости строительства сравнительно с базисной стоимостью строительно-монтажных работ в ценах 1997 года к началу года проведения оценки регламентируется соответствующими документами Держбуда Украины. Так, переход от цен 1997 года к ценам на начало 2001 года проводится соответственно письму Держбуду Украины от 11.01.2001 №7/7-15.

Коэффициент инфляции К_инфл рассчитывается как произведение помесячных индексов инфляции от начала года к дате оценки земельного участка.

Поскольку в ДБН Д. 1.1.-1-2000 не приведены отраслевые коэффициенты, для перехода от цен 1984 года к ценам 2001 года следует пользоваться сборниками официальных документов и разъяснениями Держбуду Украины "Ценообразование в строительстве". Например, в сборнике № 4 за 2001 год приведены индексы увеличения стоимости строительства состоянием на 01.04.2001 (см. также раздел 5.2).

Сделаем некоторые объяснения относительно особенностей подбора строительного аналога и определения физического износа.

При определении восстановительной стоимости необходимо выбрать строительный аналог объекта, который оценивается. При этом следует учитывать объемно-планировочные характеристики домов и сооружений, классификацию домов и сооружений, конструктивные схемы зданий, объемно планировочные схемы дома, конструктивные элементы домов.

К основным объемно-планировочным характеристикам домов и сооружений относится:

§ общая площадь;

§ площадь застройки, которая определяется как площадь по внешним очертаниям конструкций (улиц, стен), сюда не входят приямки, козырьки и др.;

§ высота этажа, которая определяется отметкой от чистого пола нижнего этажа к чистому полу верхнего;

§ высота дома, которая определяется к верху последней плиты перекрытия (без стяжек, покрытий, присыпок и т.д.);

§ строительный объем — это произведение высоты на площадь застройки.

Здания и сооружения по назначению делятся на:

§ гражданские жилые,

§ административно-бытовые,

§ промышленные,

§ культурно-зрелищные.

По конструктивной схеме дома делятся на:

§ каркасные (колонны и ригеля с основной нагрузкой),

§ с неполным каркасом (когда стены, которая являются ограждающими, — одновременно являются теплоизоляционными и несущими, а внутри — колонны перекрытия);

§ безкаркасные (стены — несущие и огораживающие, вместо сетки колонн — внутренние стены, также несущие).

По объемно-планировочной схеме дома делятся на:

§ коридорные,

§ анфиладные,

§ центричні,

§ зальные,

§ секционные,

§ с смешанной схемой планирования.

К конструктивным элементам домов относится:

§ фундамент (ленточный, свайный, предмонолитная плита, стаканного типа),

§ стены (монолит, кирпич, железобетон и др.),

§ перекрытия (овражные, без овражные),

§ крыша (совмещенная, скатная),

§ инженерные сети (водопровод, канализация, электроосвещение, телефонные линии, радио— и телесети),

§ внутреннее обрамление, проймы (дверь, окна); другие работы.

Что касается физического износа, то под ним понимается снижение технико-экономических характеристик строительных конструкций и деталей дома в целом, которое выражается в разрушения строительных материалов и конструкций под действием разнообразных факторов (механические и химические агрессии, перегрузка, снижение пространственной жесткости вследствие неудовлетворительной эксплуатации объекта и т.д.). Степень физического износа измеряется в процентах и определяется путем экспертной оценки состояния отдельных элементов и вычисления средневзвешенного износа с учетом удельного веса элементов и конструкций в восстановительной стоимости дома.

Нормативной базой определения физического износа являются Правила определения физического сноса жилых домов, утвержденные приказом Держитлокомунгоспа Украины от 2 июля 1993 № 52 и Сборники УПВС, разработанные Госстроем СССР в 1969-1971 годах.

В правилах определения физического износа жилых домов в соответствующих таблицах приводятся признака физического износа. Во время натурных обследований экспертом определяется физический износ конструктивных элементов путем сравнения дефектов, которые выявлены экспертом, с признаками износа, которые указаны в таблицах правил определения физического износа жилых домов. Удельный вес каждого из конструктивных элементов в общей восстановительной стоимости дома принимается экспертом по результатам сопоставления строительных характеристик объекта оценки с аналогами, которые включены в соответствующий Сборник УПВС.

Для иллюстрации техники расчета средневзвешенного физического износа приведем пример определения физического износа административного дома.

Сначала определяются технические характеристики конструкций и имеющиеся дефекты. В табличной форме описываются конструктивный элемент, имеющиеся дефекты и ссылка на соответствующие таблицы Правил оценки физического сноса жилых домов, утвержденных приказом Держжитлокомунгоспа Украины от 2 июля 1993 г. № 52 (табл. 1).

Таблица 1 Технические характеристики конструкций и имеющиеся дефекты

Конструктивный элемент	Описание конструктивного элемента, имеющихся дефектов и ссылки на таблицы Правил оценки физического сноса жилых домов
Фасады	Кирпич с расшивкой швов и облицовка фасадной плиткой. Мелкие трещины и иногда в плитах, частичное выпадение или неплотное прилегание плиток. Мелкие трещины в кирпиче. (Табл. 63)
Фундаменты	Ленточные каменные. Трещины в цоколе и под окнами первого этажа, отдельные глубокие трещины, следы сырости на поверхности цоколя и стен. (Табл. 4).
Стены	Каменные. Часть фасадов облицована фасадной плиткой. Глубокие трещины шириной до 5 мм и глубиной до 1/3 толщины стены, местами выветривание раствора со швов на глубину до 10 мм, трещины в карнизах, перемычках, косяках и лутках, отслоение облицовки и выпадение отдельных плиток на фасаде, отдельные сквозные трещины с развитием на всю высоту здания, выпадение отдельных кирпичей (Табл. 11 и 12)
Перегородки	Деревянные оштукатуренные. Трещины и частичное отслоение штукатурки, трещины в местах примыкания к сопредельным конструкциям, диагональные трещины в пласте штукатурки (Табл. 24)
Перекрытия	Деревянные оштукатуренные. Усадочные трещины, отпадения и отслоения штукатурки, глухой звук при простукивании, следы протекания на потолке, диагональные трещины на потолке, ощутимая шаткость (Табл. 28)
Крыша и кровля	Наклоненная по деревянным стропилам с кровлей из асбестоцементных и стальных листов. Поражения гнильцой древесины мауерлата и концов ног стропила, послабления врубок и соединений; ослабления крепления отдельных листов к обрешетки, протекания и просветы в отдельных местах (Табл. 39, 44 и 45)
Полы	Паркетные, плиточные, из рулонных материалов. В плиточных полах мелкие отколы и трещины плиток на площади до 20%, отсутствие отдельных плиток, вздутие и отставание на площади до 30%; в паркетных полах повреждения и усушка паркетных клепок, щели между клепками до 5 мм, жолобление клепок местами, отставания клепок от основы на значительной площади (скрип, глухой шум во время хождения); в полах из рулонных материалов отставания материала на стыках, мелкие повреждения плинтусов, стертость материала возле двери и в местах хождения (Табл. 50, 51 и 54).

Физический износ административного дома определялся соответственно фактическому износу конструктивных элементов и их удельного веса в его восстановительной стоимости. Удельный вес конструктивных элементов принимался по результатам сопоставления строительных характеристик дома с аналогами, которые включены в Сборники УПВС зданий и сооружений Госстроя СССР (Сборник № 4, табл. 52 А), с корректировкой, которая учитывает особенности дома. Фактический износ конструкций установлен путем сравнения дефектов, которые были выявлены во время натурного обследования конструкций с признаками физического износа, которые указаны в таблицах Правил оценки физического износа жилых домов, утвержденных приказом Держжитлокомунгоспа Украины от 2 июля 1993 р. № 52. Расчет средневзвешенного физическогоизноса дома представлен в таблице 2.

Таблица 2 - Расчет физического сноса

Конструктивный элемент дома	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ объекта за счет элемента, %
Фундаменты			1,50
Стены и перегородки			8,40
Перекрытия			3,15
Крыша и кровля			2,40
Полы			4,00
Окна те дверь			2,75
Лестницы			1,00
Внутреннее оформление			3,60
Инженерное. оснащение*			6,50
Другое			2,70
ВСЕГО			36,00

* С учетом отсутствия принудительно-вытяжной вентиляции

Как видно из табл. 2, средневзвешенный физический износ дома составляет (с округлением) 36 %, и относительно износа принадлежит к категории удовлетворительного состояния.