Физические лица как субъекты правоотношений

Лекция 2. Субъекты и объекты гражданских правоотношений

Физические лица как субъекты правоотношений

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Под правоотношением традиционно понимается общественное отношение, урегулированное нормами права. Содержание правоотношения составляют права и обязанности участвующих в нем субъектов (граждан, юридических лиц, публично-правовых образований). Правоотношения складываются между субъектами по поводу объектов.

Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Содержание правоспособности граждан составляет возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Под дееспособностью гражданина понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

В случае, когда законом допускается вступление в брак до 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

Однако гражданин может оказаться не способным понимать значение своих действий, руководить ими и предвидеть их последствия не только в силу несовершеннолетнего возраста, но и вследствие устойчивого расстройства психики как результата слабоумия или психического заболевания. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. После вступления решения суда в законную силу о принятом решении информируются органы опеки и попечительства, которые устанавливают над ним опеку. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ).

Ограничение дееспособности гражданина, достигшего возраста совершеннолетия, возможно вследствие злоупотребления таким гражданином спиртными напитками или наркотическими средствами, чем он ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности производится судом. Над таким лицом орган опеки и попечительства устанавливает попечительство. Гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, в число которых входят договоры, направленные на удовлетворение повседневных потребностей; разумеется, сделки с недвижимостью не могут быть отнесены к числу мелких бытовых. Совершать другие сделки, а также получать заработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласия попечителя.

2 Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ).

К признакам юридического лица относятся: организационное единство; имущественная обособленность; самостоятельность участия в гражданском обороте; самостоятельность имущественной ответственности; самостоятельное участие в судопроизводстве.

В зависимости от цели деятельности, для достижения которой они созданы, юридические лица делятся на коммерческие и некоммерческие.

Коммерческие организации - юридические лица, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Перечень коммерческих организаций исчерпывающим образом определен в ГК РФ (п. 1 ст. 50 ГК РФ).

Некоммерческие организации, не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, товариществ собственников жилья, общественных или религиозных организаций (объединений), финансируемых собственником учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Юридические лица классифицируются в зависимости от степени имущественной самостоятельности. Хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные объединения, благотворительные и иные фонды обладают имуществом на праве собственности. Государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также финансируемым собственником учреждениям имущество передается (закрепляется) собственником на ограниченном вещном праве. Государственные и муниципальные унитарные предприятия владеют имуществом на праве хозяйственного ведения, а учреждения и казенные предприятия - на праве оперативного управления.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организаций, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью (ст. 49 ГК РФ) и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законом, если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.

Унитарные предприятия, а также другие коммерческие организации, в отношении которых законом предусмотрена специальная правоспособность (банки, страховые организации и некоторые другие), не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

Учредительные документы юридических лиц - это уставы, либо учредительные договоры и уставы, либо только учредительные договоры. В случаях, предусмотренных законом, некоммерческие организации могут действовать на основании общего положения об организациях данного вида (п. 1 ст. 52 ГК РФ).

3 Понятие и виды объектов гражданских прав

ГК РФ посвящает объектам гражданских прав специальный подраздел, состоящий из трех глав: "Общие положения"; "Ценные бумаги"; "Нематериальные блага и их защита". Вместе с тем легальное определение объекта гражданских прав отсутствует.

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст. 128 ГК РФ).

Среди объектов гражданских прав особое место занимают вещи - материальные объекты внешнего мира, имеющие стоимостную оценку. Вещь в юридическом понимании - это совсем не то же самое, что в обыденном сознании ассоциируется с этим понятием.

Вещами в гражданско-правовом смысле признаются отнюдь не только предметы, но и деньги, ценные бумаги, а также такие сложные комплексы, как промышленные сооружения, железные дороги, трубопроводы и т.п.

Вещи подразделяются на делимые и неделимые. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 ГК РФ).

Вещи подразделяются на простые и сложные. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). К числу сложных вещей относится имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).

Вещи подразделяются на главные и принадлежности. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками может рассматриваться в качестве главной вещи и принадлежности.

Вещи делятся на потребляемые и непотребляемые, индивидуально-определенные и определенные родовыми признаками. Недвижимость относится к числу индивидуально-определенных, непотребляемых вещей.

Наиболее важным представляется деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). Недвижимость традиционно является одним из самых ценных экономических объектов. Земля, ее недра - невосполнимый и практически не приумножаемый природный ресурс. В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

- прочная связь с землей (недвижимость по природе);

- невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, а также прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

4 Недвижимость как объект гражданских прав.

Юридическая классификация объектов недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр (первая группа);

- объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе - это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).

Земельные участки

Понятие земельного участка закреплено в ст. 6 ЗК РФ от 25 декабря 2001 г. N 136-ФЗ, где под ним понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Более широкое определение было сформулировано в ФЗ от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре": земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. В частности делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях <1>. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

В результате кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровый инженер - индивидуальный предприниматель или соответствующее юридическое лицо передает заказчику таких кадастровых работ межевой план.

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется как деятельность уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Основным юридическим следствием принятия ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

Таким образом, возможность участия того или иного земельного участка в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением сложной процедуры с участием государственных органов.

здания и сооружения

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

В настоящее время не существует легального определения здания или сооружения. Определение здания можно найти в п. 4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-01-94 <2>, согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

В литературе под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно <3>.

В отдельном конкретном случае отнесение того или иного объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете.

Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.

Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, такие как:

- система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)

- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами

- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой

- внутренние телефонные и сигнализационные сети

- вентиляционные устройства общесанитарного назначения

- подъёмники и лифты

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:

- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)

- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров

- отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий «здание», «строение» и «сооружение» не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с ГрК РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 ГК РФ. Из этого правила есть ряд исключений.

В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

- строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

- строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус, как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия «строение». Во-вторых, здания, строения и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. В-третьих, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.

И, наконец, второй распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что объекты некапитального строительства не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землёй и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению. А это значит, что такие объекты не могут быть признаны самовольными постройками в силу ст. 222 ГК РФ, так как согласно её содержанию самовольная постройка может быть только объектом недвижимого имущества.

Иногда здания делят на жилые и нежилые, характеризующиеся разными правовыми режимами использования <1>. Основание для такого деления - функциональное назначение объекта. Жилые здания, как следует из самого названия, предназначены для проживания.

В Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 дано определение нежилым зданиям как архитектурно-строительным объектам, назначение которых - создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей <2>. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, лечебных, культурно-просветительских и тому подобных целей. Жилые здания могут включать нежилые помещения (магазины, столовые и т.д.).

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяют также понятие "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.

Здания и сооружения - это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 31.12.2005) "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Жилые и нежилые помещения

Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являются жилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества.

В действующих правовых актах отсутствует легальное определение помещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях, было дано в ст. 1 ФЗ от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья", который утратил силу в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ.

Согласно указанной статье помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ и муниципальных образований. В самом Жилищном кодексе такого определения нет, что вряд ли можно признать правильным.

Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова.

В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был решен окончательно с момента признания права собственности на квартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права и, соответственно, права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве объекта права. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования.

Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе РФ (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие "жилое помещение", которое объединяет ряд однопорядковых понятий: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры". Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. Новый Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, наличие условий для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

В новом Жилищном кодексе РФ (п. 3 ст. 15) установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Согласно п. 33 Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов, наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в указанном Положении требованиям.

При решении вопроса о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания учитываются также положения Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Согласно п. 1 ст. 23 указанного Закона жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, в котором конкретизируются положения указанного Закона.

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).

Требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. При этом жилым домом считается строение, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.

Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющую с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроенные кухни и т.д.).

Возвышающаяся над общей крышей жилого дома надстройка, которая по площади меньше нижележащего этажа, называется мезонином. Помещения, устроенные в габаритах чердачного пространства, образуемого скатами высокой крыши, - мансардой. Помимо жилого дома на земельном участке могут находиться служебные строения, к которым относятся сараи, гаражи, навесы, а также дворовые сооружения, заборы, ворота, туалеты, выгребные ямы, колодцы и т.д. Все они могут быть названы хозяйственными постройками.

Как было отмечено в литературе, в общем комплексе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке <1>.

Применительно к жилому дому действует такое понятие, как полезная (общая) площадь дома, под которой понимается сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, в том числе встроенных шкафов за вычетом лестничных клеток и площади, занятой выступающими конструктивными элементами строения и отопительными печами. Не включаются в полезную площадь дома площадь пристроенных неотапливаемых помещений (террас, веранд, балконов, лоджий), а также площадь неотапливаемых мансард и мезонинов, отдельно стоящих летних кухонь, бань, сараев, беседок и др. (п. 216 Инструкции ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. "О порядке проведения технической инвентаризации жилищного фонда").

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Новый ЖК ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме (п. 4 ст. 16). Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Необходимо указать на то обстоятельство, что жилая комната сама по себе не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания, в связи с тем, что не имеет необходимых вспомогательных помещений. Поэтому отнесение ее к жилым помещениям не совсем корректно. Обусловлено это тем, что до настоящего времени значительное число наших граждан не имеет возможности пользоваться полноценными жилыми помещениями. Поэтому законодатель, признав комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, предоставил широкие возможности по распоряжению ими, одновременно приняв ряд мер, направленных на то, чтобы уменьшить количество таких объектов. Так, в п. 6 ст. 42 ЖК предусмотрено преимущественное право собственников комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В законодательстве дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки. Вместе с тем в понятие общей жилой площади не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.

Жилые помещения подлежат государственному учету. Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой системе регистрации и технической инвентаризации. Он проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ".

Нежилые помещения

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и, соответственно, не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.

Для анализа нежилых помещений как самостоятельных объектов прав необходимо определить, что является помещением вообще. В ст. 130 ГК помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения).

При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ.

Так, согласно ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика.

Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (Жилищный кодекс РФ, ст. ст. 15, 16). Однако следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки, как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы, и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения, как связь с землей.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права, оно должно удовлетворять двум критериям:

1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Объекты незавершенного строительства

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.

Легального определения на уровне закона объекта незавершенного строительства нет. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 06.04.1994 N ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.

Следует отметить, что вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным.

В настоящее время эта дискуссия утратила практический смысл, поскольку ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК были внесены изменения, согласно которым объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей.

Вместе с тем возникает вопрос, можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. Следует прийти к выводу, что нет, поскольку любой объект права должен иметь некую физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. Похожие взгляды высказывает и Е.А. Суханов, который пишет, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства <1>.

По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового статуса объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшим объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации <1>. Такое толкование представляется чрезмерно широким, и, скорее всего, законодатель допустил неудачную формулировку.

Отнесение не завершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при каких условиях это возможно. Отмечено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Из данного разъяснения следует, что до тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. У подрядчика, до тех пор, пока он не передал объект заказчику, есть только право владения. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, согласно Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства <1>.

Целый ряд правовых актов устанавливает случаи, когда на объекты незавершенного строительства может быть осуществлена государственная регистрация прав. Регистрация права собственности на такие объекты необходима только в том случае, если строительство приостановлено. В частности, это допускается в случае их приватизации <1>, а также в тех случаях, когда необходимо совершить сделки с объектами незавершенного строительства. В последнем случае законодатель признал необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства в целом без указания его составляющих частей (фундамента, кирпичной кладки и т.д.).

При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения). К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). При переходе недвижимости к новому собственнику переходят и все упомянутые ограничения (обременения).

Согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, относятся: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету (документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы). Смета бывает твердой и приблизительной. Твердой считается смета, которая по общему правилу не может быть изменена, а приблизительная смета в процессе работы может быть пересмотрена как в сторону увеличения, так и уменьшения.

Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства, и т.д.

В п. 5 ст. 62 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество.

Согласно п. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Следует отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства и совершение сделок с такими объектами, несомненно, было положительным фактом, поскольку до этого в удостоверении и регистрации подобных сделок вообще отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на нее конкретному лицу.