Анализ рынка жилой недвижимости

Строительный комплекс г.Барнаула*

По данным мониторинга рынка, проведенного агентствами недвижимости, спрос на первичное жилье составляет около ⅓ объема всех обращений. При этом около большинство покупателей интересуются новостройками в Индустриальном районе города Барнаула – это квадрат Балтийская – Шумакова – Лазурная – Малахова. Связано это с наличием развитой инфраструктуры. Центральная часть города вызывает интерес примерно 15% обратившихся к риэлторам. Некоторый спрос присутствует на новостройки в Октябрьском районе, остальные же районы Барнаула малопопулярны, в том числе по причине небольшого количества строек.

Интересует на сегодняшний день покупателей преимущественно квартиры в кирпичных домах, на панельные спрос ниже. 80% потребителей при этом предпочитают приобретать квартиры с отделкой, большинство покупателей сначала продают имеющееся жилье и сразу же въезжают в новое, следовательно, им требуются комфортные условия проживания. При этом около половины покупают квартиры с рассрочкой платежа, из них столько же делают первоначальный взнос в размере 20-30%.

В настоящее время особенным спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, они раскупаются уже на стадии «котлована». Застройщики, не имея права продавать квартиры на этом этапе, составляют предварительные списки покупателей, с которыми впоследствии заключают договоры. Трехкомнатные уходят ближе к окончанию строительства. Многие покупатели вынуждены приобретать жилье по завышенным ценам, так как по условиям договора долевого строительства первоначальный взнос за будущее жилье составляет около 30% с последующими регулярными выплатами. Большинство же покупателей имеют деньги только после продажи уже имеющегося жилья, поэтому предпочитают ждать окончания строительства, чтобы въехать в новую квартиру сразу после продажи старой.

В 2012 году застройщики закончили начатые объекты, новых же пока не закладывается. Основная проблема, волнующая застройщиков – отсутствие участков под застройку, обеспеченных инфраструктурой в краевой столице. По данным городской администрации, на сегодняшний день все участки, имеющие инженерные коммуникации, строители освоили, а значит, для сохранения темпов ввода жилья необходимо развивать новые территории. Для этого нужно привлекать средства федерального бюджета в рамках программы «Жилище». Судя по всему, краевая столица будет подавать заявку на подобный грант в этом году, в прошлом заявка Барнаула одобрена не была. В 2010 году новых домов в Барнауле не закладывалось, строительство же отрасль высокоинерционная, поэтому перерывы в развитии новых площадок могут оказать крайне негативное влияние на показатели ввода жилья в дальнейшем. От момента освоения участка, прокладки инженерных коммуникаций до сдачи дома должно пройти около трех лет.

Всего в Барнауле в прошлом году было сдано около 390 тыс.кв.м. жилья, из них многоэтажного – около 300 тыс.кв.м. Сейчас в Барнауле строится около 30 многоэтажных домов, еще 25 находятся в стадии заморозки строительства. При этом в прошлом году несколько крупных застройщиков, в числе которых «Жилищная инициатива» и УК «Союз» (застройщик «КЖБИ-2»), ушли в соседние регионы, например в Новосибирскую и Кемеровскую области.

Малоэтажное строительство пока не может удовлетворить спрос на новое жилье. Проблема, с которой сталкиваются точечные застройщики, - дороговизна земельных участков. Так, их стоимость колеблется от 350 до 600 тыс.руб. за 5-10 соток. Пригородные же поселки, по данным агентства недвижимости, спросом почти не пользуются. Подспорьем для строителей может стать начало реализации программы «Стимул». В настоящее время по данным краевого агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК), она готовится к запуску. Уже определены пять банков-кредиторов, и специалисты агентства готовы принимать документы от застройщиков. В их число войдут такие крупные организации, как «Алтайкоксохимстрой», «КЖБИ-2», «Стройгаз» и другие.

В апреле на улице Антона Петрова начнется строительство дома из нескольких блоксекций, 90% квартир в котором отвечают условиям программы «Стимул». Пока строителей смущают невысокая гарантированная цена выкупа нераспроданных квартир – 18 тыс. руб./кв.м. и жесткие требования к формату жилья – 45, 60 и 80 кв.м., преимущество отдается одно- и двухкомнатным квартирам. Суть программы «Стимул» заключается в том, что непроданное жилье экономкласса, стандарты которого установлены Минрегионом, у застройщиков выкупает АИЖК по цене 75% от стоимости кв.м., утвержденного Минрегионом. Квартиры в таких новостройках при этом смогут приобрести все желающие, а не только льготные категории населения, используя, в том числе ипотечные кредиты АЖИК.

В итоге рынок недвижимости при дефиците первичного жилья в 2011 году, скорее всего, предложит покупателям квартиры на вторичном рынке.

Как и предполагали большинство экспертов, значительных изменений в ценовую политику на квартиры март 2013 года не принес. Соответственно, на рынке наблюдается некая стагнация. Средняя цена за 1 кв.м. жилья по районам в Барнауле на конец марта составила 45 672,00 руб.

Если рассматривать отдельные сегменты недвижимости, то немного выросли в цене гостинки, двухкомнатные квартиры и элитное жилье. Структура предложений на рынке по сравнению с прошлыми месяцами значительно не изменилась. Больше всего предложений в сегменте 1-3-комнатных квартир, но специалисты отмечают, что качественного малогабаритного жилья в Барнауле по-прежнему мало и спрос на него превышает предложение. Этому в большей степени способствует выдача государственных жилищных сертификатов по программе «Обеспечение жильем молодых семей». Уже два года подряд Алтайский край становится лидером по привлечению средств из федерального бюджета на реализацию этой программы. В 2012 году регион получил более 560 млн. руб. из федерального бюджета. При участии этих средств 919 барнаульских семей улучшили свои жилищные условия. Выдача сертификатов продолжится в 2013 году, и скорее всего, объем финансирования программы будет, как и прежде, влиять на стоимость недвижимости города Барнаула.

Средние цены по районам г.Барнаула по итогам марта 2013г.^*

^* В данном исследовании средние цены по районам г.Барнаула учитывают совокупную среднюю стоимость квартир (комнаты, гостинки, малосемейки, 1 комн., 2-х комн. и т.д.).

Диапазон цен на жилую недвижимость по районам г.Барнаула на апрель 2013г.

Центр:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 550 тыс.руб. до 1 650 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 1 000 тыс.руб. до 4 500 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 200 тыс.руб. до 9 000 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 680 тыс.руб. до 16 000 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 500 тыс.руб. до 17 500 тыс.руб.

На варьирование цен влияет в большей степени наличие в районе элитного жилья, домов, относящихся к старому фонду, большая часть которых предоставляет широкие возможности для перепланировки. Довольно много также «хрущевок» различного типа. Именно в этом районе чаще всего встречаются несерийные дома по индивидуальным проектам.

Ближе к центру:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 550 тыс.руб. до 1 550 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 820 тыс.руб. до 2 850 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 250 тыс.руб. до 4 500 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 700 тыс.руб. до 5 700 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 300 тыс.руб. до 7 000 тыс.руб.

Район ценится в основном из-за непосредственной близости к главной улице города – проспекту Ленина. Пользуются спросом серийные дома улучшенной планировки, дома «старого фонда», встречаются «хрущевки», построенные в 70-80-х годах.

Ближние Черемушки:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 600 тыс.руб. до 1 650 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 1 000 тыс.руб. до 1 980 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 250 тыс.руб. до 2 500 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 680 тыс.руб. до 3 100 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 300 тыс.руб. до 3 300 тыс.руб.

Подавляющее количество домов в этом районе - панельные «хрущевки» старого образца, встречаются кирпичные «хрущевки» и серийные дома улучшенной планировки. В целом район имеет хорошо развитую инфраструктуру, транспорт.

Дальние Черемушки:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 670 тыс.руб. до 1 550 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 1 150 тыс.руб. до 2 950 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 490 тыс.руб. до 4 000 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 830 тыс.руб. до 6 600 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 100 тыс.руб. до 8 500 тыс.руб.

Для данного района характерна застройка панельными «хрущевками» нового образца, реже старого образца (в районе Кардиоцентра). Многоэтажное серийное жилье улучшенной планировки составляет примерно треть от всего количества домов.

Поток:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 580 тыс.руб. до 1 500 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 930 тыс.руб. до 2 000 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 300 тыс.руб. до 2 500 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 850 тыс.руб. до 2 900 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 100 тыс.руб. до 3 400 тыс.руб.

Район, где можно найти недорогое жилье. Невысокая стоимость жилья объясняется близостью к промышленным кварталам и плохо функционирующим общественным транспортом, хотя в последние годы ситуация с транспортом существенно улучшилась за счет коммерческих автобусов. Основной тип жилья - кирпичные и панельные «хрущевки» и дома «старого фонда», также встречаются серийные дома улучшенной планировки.

Урожайный:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 650 тыс.руб. до 1 580 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 1 450 тыс.руб. до 2 570 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 700 тыс.руб. до 3 880 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 950 тыс.руб. до 6 000 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 250 тыс.руб. до 14 000 тыс.руб.

Это относительно молодой район города. Жилье представлено серийным многоэтажным фондом, на долю которого приходится порядка половины всех домов в районе. Здесь же находятся два монолита и несколько интересных кирпичных высоток. Среди недостатков: фактически край города, удаленность от центра, но отличное обеспечение общественным транспортом и новый жилой фонд делают район довольно привлекательным.

Новостройки:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 730 тыс.руб. до 1 650 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 1 390 тыс.руб. до 2 950 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 2 000 тыс.руб. до 5 500 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 2 300 тыс.руб. до 6 500 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 700 тыс.руб. до 7 100 тыс.руб.

Самый молодой и перспективный район города с самой интенсивной застройкой. Новый жилой фонд, хорошая обеспеченность транспортом и инфраструктура в целом делает этот район довольно дорогим. Основная масса жилья - серийные дома улучшенной планировки, но встречаются также кирпичные пяти - и «многоэтажки».

р.п.Южный:

- «гостинки» и «малосемейка» – от 500 тыс.руб. до 1 450 тыс.руб.;

- однокомнатная квартира – от 1 400 тыс.руб. до 1 750 тыс.руб.;

- двухкомнатная квартира – от 1 250 тыс.руб. до 2 600 тыс.руб.;

- трехкомнатная квартира – от 1 650 тыс.руб. до 3 300 тыс.руб.;

- четырехкомнатная квартира – от 2 100 тыс.руб. до 2 400 тыс.руб.

Район, где можно найти недорогое жилье. Невысокая стоимость жилья объясняется большой удаленностью от центра города, хотя в последние годы ситуация с транспортом существенно улучшилась за счет коммерческих автобусов. Основная масса жилья - серийные дома улучшенной планировки, а также кирпичные и панельные «хрущевки».