Капитализация земельной ренты

Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы относимая к земле арендная плата капитализируется коэффициентом капитализации для земли, определенным из рыночных данных.

18.3. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ *

* Более подробный анализ рыночной конъюнктуры содержится в учебном пособии «Теория и методы оценки недвижимости». СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

Рынок недвижимости сформировался на основе приватизации государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости.

Недвижимость в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы предприятия как имущественные комплексы.

Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные) или комиссии, строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них. Разницу между этими рынками можно увидеть при реализации нового и старого жилья.

В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности, рынок земельных участков.

К рынку недвижимости следует отнести залоговые операции с объектами недвижимости, а также их реализацию при объявлении банкротства предприятий, а также арендные отношения, возникающие при сдаче объектов недвижимости в аренду. Например, в г. Санкт-Петербурге на рынке недвижимости главное место занимает рынок жилья, реализация (купля-продажа) и сдача в аренду нежилых помещений, которых насчитывается свыше 49 тыс. Центральное место занимает создание офисов фирм, магазинов, складов, кафе и клубов-ресторанов и производственных объектов.

По регионам РФ рынок недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. При проведении сделок на рынке недвижимости должна быть проведена денежная оценка объекта недвижимости и определена его первоначальная рыночная стоимость.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 139-ФЗ от 29 июня 1998 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Закон об оценочной деятельности четко определяет те виды сделок с объектами недвижимости, при которых обязательно должна быть проведена их оценка (приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, переуступка долговых обязательств, национализация имущества, ипотечное кредитование, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при определении налогооблагаемой базы объекта недвижимости и др.).

Оценка объектов недвижимости должна проводиться независимыми оценщиками, имеющими право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законом «Об оценочной деятельности». Оценка объектов недвижимости осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа продаж. На основе оценки объекта недвижимости составляется отчет, в котором должны быть отражены: дата составления отчета и его порядковый номер, основание для проведения отчета, юридический адрес оценщика и номер его лицензии на осуществление деятельности, точное описание объекта оценки, подробное описание стандартов, использовавшихся при оценке, и итоговый результат оценки – его возможная рыночная стоимость. Отчет подписывается оценщиком, который несет ответственность за сделанную им оценку.

Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в аренду нежилого фонда. 1 м² нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс. руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной ставке от $75 до $250 за 1 м² в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы – при арендной ставке от $450 до $900 за 1 м² спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитии. В Санкт-Петербурге развивается сеть торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г. были в пределах $300-500 за 1 м², а цена продажи колебалась в пределах $800-900 за 1 м². Арендные ставки на складские помещения были в пределах $2-4 за 1 м². По-прежнему в городе сохраняется устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700-800 тыс. м² нового жилья. Цены на новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от $450 до $ 820 за 1 м². В панельных домах цены были несколько ниже – $430-500 за 1 м². На вторичном рынке жилья наметился спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и уменьшением покупательной способности населения. Цены на жилье в зависимости от типа постройки и других факторов существенно различаются, например, в 1997 г. цены предложений на жилье старого фонда были в пределах от $469 за 1 м² в Кировском районе и до $564 за 1 м² в Центральном районе. В современных кирпичных домах они были выше – от $540 за 1 м² в Кировском районе, до $794 за 1 м² в Василеостровском. Стал формироваться в городе и рынок «элитного» жилья от $1200 до $1600 за 1 м². Цены на рынке недвижимости меняются в соответствии с законами изменения рыночной конъюнктуры. Так, цены на жилье в г. Санкт-Петербурге после кризиса 17 августа 1998 г. стали снижаться, и уже в первом квартале 1999 г. наметилась их стабилизация. По данным ряда риэлтерских фирм, однокомнатная квартира в доме - «хрущевке» стала стоить $9-10 тыс., а двухкомнатная – $12-14 тыс. Цены на комнату в квартире также снизились, и ее можно купить по цене от $3 до $6 тыс. Сложившаяся тенденция снижения цен на старое жилье стала оказывать влияние на формирование цен на первичном рынке жилья. Основная масса новых квартир стала продаваться по ценам $300-400 за 1 м², и объем таких продаж составляет 70%. Появились на рынке и квартиры с ценами ниже $250 за 1 м². Снизились арендные ставки и при сдаче квартир, основные ставки стали колебаться в пределах $50-60 за м², а однокомнатные квартиры предлагают и за $40. После повышения реальных доходов основной массы покупателей можно ожидать роста цен, но он не может быть в существенных размерах. Регулирование себестоимости строительства и эксплуатационных затрат на жилье будут занимать центральное место в формировании рыночных цен на жилье.

18.4. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ*

* Подробнее см.: «Ценообразование на финансовом рынке». Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

После 1992 г. в России получил широкое развитие рынок ценных бумаг.

Поскольку и деньги, и товар в современных условиях суть разные формы существования капитала, то с экономической точки зрения ценная бумага – это форма существования капитала, отличная от его товарной, производительной и денежной форм, которая может передаваться вместо него самого, обращаться на рынке как товар и приносить доход. При этом у владельца капитала сам капитал отсутствует, но имеются все права на него, зафиксированные в форме ценной бумаги.

Как любая экономическая категория, ценная бумага имеет соответствующие характеристики: временные, пространственные, рыночные. Рыночные характеристики включают: форму владения, выпуска, характер обращаемости и степень риска вложений в данную ценную бумагу, форму выплаты дохода и др.

Ценная бумага обладает рядом свойств, которые сближают ее с деньгами. Ее главное свойство – это возможность обмена на деньги в различных формах (путем погашения, купли-продажи, возврата эмитенту, переуступки и т. д.). Она может использоваться в расчетах, быть предметом залога, храниться в течение ряда лет или бессрочно, передаваться по наследству, служить подарком и т. д.

В соответствии со ст. 145 ГК РФ ценные бумаги подразделяются на предъявительские, ордерные и именные.

Предъявительская ценная бумага – это ценная бумага, имя владельца которой не фиксируется непосредственно на ней самой, а ее обращение не нуждается ни в какой регистрации.

Именная ценная бумага – это ценная бумага, имя владельца которой зафиксировано на ее бланке и(или) в ее реестре собственников.

Ордерная ценная бумага сочетает в себе черты и предъявительской, и именной бумаги, то есть в ней зафиксировано не только имя владельца, но владелец может передать право владения своим приказом (ордером) другому лицу.

С точки зрения участников рынка, предъявительская ценная бумага имеет существенные преимущества перед именной, поскольку процесс перехода прав на капитал совершается «мгновенно». Зато именная ценная бумага всегда позволяет выявить ее владельца, и все операции с ней становятся доступными для налогообложения со стороны государства.

Существующие в современной мировой практике ценные бумаги делятся на два больших класса:

I – основные ценные бумаги;

II – производные ценные бумаги.

В основе основных ценных бумаг лежат имущественные права на какой-либо актив (товар, деньги, капитал, имущество, ресурсы и др.).

В свою очередь, основные ценные бумаги можно разбить на первичные (акции, облигации, векселя, закладные и др.) и вторичные (варранты, депозитарные расписки и др.) ценные бумаги.

Производная ценная бумага – это ценная бумага на какой-либо ценовой актив: на цены товаров (зерна, мяса, нефти и т. п.); на цены кредитного рынка (процентные ставки); на цены валютного рынка (валютные курсы); на цены основных ценных бумаг (на индексы акций, на облигации) и т. п. К производным ценным бумагам относятся: фьючерсные контракты и свободнообращающиеся опционы.

Ценные бумаги могут быть классифицированы по самым разнообразным признакам (табл. 18.2).

Таблица 18.2

Классификационный признак	Виды ценных бумаг
Форма выпуска	Эмиссионные Неэмиссионные
Форма собственности	Государственные Негосударственные
Характер обращаемости	Рыночные или свободнообращающиеся Нерыночные
Уровень риска	Безрисковые и малорисковые Рисковые
Наличие дохода	Доходные Бездоходные
Форма вложения средств	Долговые Владельческие долевые
Экономическая сущность (вид прав)	Акции Облигации Векселя и др.

Важным классификационным признаком для ценных бумаг является уровень риска. По уровню риска виды ценных бумаг располагаются следующим образом: чем выше доходность, тем выше риск, чем выше гарантированность ценной бумаги, тем ниже риск.