Тема 4. 6 Основные принципы управления недвижимостью в современных условиях

Управление недвижимостью — это деятельность, происходящая в интересах и за счет потребителей, связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:
1) маркетинг;
2) оценка объектов;
3) программа наилучшего использования земельного участка;
4) инвестирование;
5) обращения, залог, лизинг, дарение;
6) сервис;
7) техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт;
8) утилизация и т. д.
Управление недвижимостью — это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
Экономическое направление — это управление доходами и расходами в процессе использования объекта недвижимости.

1. Правовое направление связано с распределением и комбинированием прав на недвижимость.

2. Техническое направление заключается в содержании объекта недвижимого имущества в соответствии с его функциональным предназначением.

Управление недвижимым имуществом осуществляется способом развития объекта управления, который представляет собой комплекс функционально связанного имущества.
Деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли от использования и распоряжения объектами недвижимости, — это управление недвижимостью.

Управление недвижимостью бывает внешним и внутренним.
Деятельность государственных структур и профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, контроль над соблюдением субъектами рынка недвижимого имущества установленных правил и норм — это внешнее управление недвижимостью.
Деятельность субъекта рынка недвижимости, основанная на применении собственных нормативных документов (устав, кодекс, правила, договора, положения и др.) — это внутреннее управление недвижимостью.

Субъекты рынка могут осуществлять разнообразные виды воздействия на объект недвижимости.
1. Государственное регулирование недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства (издание постановлений, законов и других инструкций, которые позволят регулировать функционирование объектов недвижимости) и косвенного воздействия (налогообложение объектов недвижимого имущества и предоставление льгот, проведение государственных целевых программ).
2. Общественное воздействие (основой нормативных актов и положений является реакция широких слоев населения, и профессиональных участников рынка недвижимости).
3. Управление определенными объектами недвижимости (управление операционной и инвестиционной недвижимостью).
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: управление земельными ресурсами, лесным фондом, муниципальной недвижимостью, недвижимостью в сфере жилья и нежилой недвижимостью.

Управление рынком недвижимости

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца.

Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д.

Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:
1) воплотить в реальность конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с их владением;
2) для того чтобы участникам рынка недвижимости работалось на рынке комфортно, необходимо установить определенный порядок и условия;
3) защитить участников рынка недвижимости от мошенников или преступных организаций;
4) обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;
5) для того чтобы решить жилищные проблемы, нужно создать хорошие (благоприятные) условия в регионе или по стране целом;
6) обеспечить справедливое налогообложение недвижимости и участников рынков недвижимости;
7) создать условия для вложений (инвестиций), которые помогут развивать предпринимательскую деятельность в производственной сфере;
8) оздоровить экологическую среду, достигнуть экономического роста, снизить уровень безработицы по стране в целом, решить жилищные проблемы и др.

Принципы управления рынком недвижимости зависят от многих условий, прежде всего экономических, политических и иных по стране, но мировой опыт, который уже довольно прочно сложился к этому времени должен учитываться.
Для того чтобы указанные выше цели были воплощены в реальность, нужно учитывать следующие принципы управления:
1) разделение процедуры — т. е. должны применяться определенные подходы для регулирования отношений различных видов недвижимости — нежилых или жилых помещений, лесных и земельных участков и иных объектов;
2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
3) гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и иных нормативных актов;
4) разделение полномочий между регулирующими органами;
5) простота и понятность процедур и правил, которые устанавливаются законодательными актами о недвижимом имуществе;
6) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою традицию и историю, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на разнообразные объекты недвижимости, его адаптация к отечественным условиям.

Тема 5. Государственное регулирование рынка недвижимости.

Тема 5. 1 Плата за землю и налогообложение недвижимости

Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются искусственные объекты недвижимости, земельные участки, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримое преимущество таких налогов состоит в том, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике.

Установлены две формы платы за использование земли: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Цель введения платы за землю – стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.